Por dentro dos empreendimentos multifamily

Conceito, que consiste em condomínios com unidades apenas para locação, ganha espaço no mercado e se torna uma opção também para investidores.

Um conceito imobiliário vem ganhando espaço no mercado brasileiro e mudando a relação dos moradores com o seu condomínio. Trata-se dos empreendimentos multifamily, em que as unidades pertencem todas a um único proprietário e são disponibilizadas apenas para locação.  

Especialista em negociações imobiliárias estratégicas, Alberto Mattos de Souza, explica que na grande maioria das vezes o proprietário desse tipo de empreendimento é uma empresa, fundo de investimento ou outro investidor institucional. Isso significa que a gestão do negócio é profissional e padronizada. Por esta razão, a manutenção tanto das áreas comuns quanto das áreas privativas é de responsabilidade do proprietário. 

“Por este motivo, o valor do aluguel pode ser um pouco maior do que imóveis semelhantes na mesma região, mas que, por outro lado, não contam com essa conveniência. Além disso, cada operador pode oferecer pacotes de serviços padronizados de acordo com o perfil do empreendimento e de seus usuários”, aponta. 

Na visão dele, o modelo deve continuar crescendo nos próximos anos, mas ainda é cedo para afirmar que tomará grandes proporções a ponto de deixar de ser um negócio de nicho. “De um lado, temos o profissionalismo na administração tanto do empreendimento quanto da locação, do outro, o custo e a impessoalidade podem ser barreiras para uma maior expansão do modelo na cultura brasileira, especialmente fora dos grandes centros urbanos”, avalia.

Ele diz que esses empreendimentos são geralmente ocupados por pessoas mais jovens com renda mais elevada. “Para elas, a agilidade na contratação, a possibilidade de mobilidade entre imóveis e os serviços agregados são grandes atrativos”. 

Modalidade é consolidada nos Estados Unidos

Nos Estados Unidos, os empreendimentos multifamily já estão bem consolidados e existem há mais de um século. Uma estimativa da consultoria CBRE, referência mundial na área de locação e gestão de imóveis, aponta que existem 14 milhões de apartamentos do tipo “multifamily” nos EUA, o equivalente a aproximadamente 10% de todas as residências no país. Eles estão espalhados nos 62 maiores mercados metropolitanos do país (com população acima de um milhão de moradores).

De acordo com a consultoria, a demanda por habitação multifamiliar foi robusta nos últimos anos por lá. Numa análise entre meados de 2012 até o segundo trimestre de 2017, a absorção líquida totalizou 948.445 unidades ou cerca de 189.689 por ano. O total representa um aumento saudável de 7,3% na demanda multifamiliar total, em um período de cinco anos.

Segundo Allan Paladino, CEO e cofundador da Lastro, startup voltada para a simplificação da gestão de locações, o conceito também vem crescendo no Brasil nos últimos anos e ganhando cada vez mais espaço nas principais cidades do país, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte.

“O aumento da urbanização, a busca por comodidades e facilidades, e a demanda por moradia em áreas centrais têm contribuído para o crescimento desse segmento. É importante ressaltar que o mercado imobiliário é influenciado por diversos fatores, como a economia, a política e as condições sociais, portanto, as perspectivas para os próximos anos podem ser influenciadas por esses fatores e podem variar de acordo com cada região”, comenta. 

Para ele, o público alvo deste modelo é formado principalmente por empresários e estudantes, apesar de também atenderem às demandas de famílias pequenas. “Este modelo é uma solução urbana eficiente e confiável para aqueles que não estão dispostos em adquirir um imóvel por preferirem preservar a liquidez de seus recursos, especialmente a nova geração que chega ao mercado de trabalho, e que possui uma visão global, não mais preocupada em fixar raízes em um local específico”. 

Contratos seguem a Lei do Inquilinato

Uma das empresas pioneiras no conceito de empreendimentos multifamily no Brasil é a Vila 11, que desenvolve, administra e opera prédios residenciais totalmente destinados à locação na cidade de São Paulo. A empresa foi criada em 2017, mas se tornou operacional com a abertura de seu primeiro empreendimento em 2020, no bairro da Vila Madalena. Desde então, foram abertos outros dois prédios, na Bela Vista e no Paraíso; e três novos estão previstos ainda para o primeiro semestre de 2023, na Rua Frei Caneca, Vila Mariana e Pinheiros.

O diretor de operações da empresa, Jorge Luiz de Moraes, explica que os contratos seguem a Lei do Inquilinato, com duração de 30 meses, e os apartamentos são alugados semi mobiliados com itens de primeira linha, como armários planejados, ar-condicionado em todos os ambientes e eletrodomésticos na cozinha.  

Ele aponta que, entre os principais diferenciais com relação aos empreendimentos imobiliários convencionais, está justamente a profissionalização da gestão dos ativos, que coloca a experiência dos locatários como prioridade, mantendo áreas comuns e apartamentos sempre dentro do padrão de qualidade. “Um exemplo disso é a implementação das áreas de Pet Spa nos condomínios, espaços destinados ao banho dos animais de estimação que foram desenvolvidos após identificarmos a necessidade junto aos moradores”, comenta.

Outra vantagem, ele aponta, é a facilitação de processos burocráticos do cotidiano com o intuito de oferecer uma solução de moradia prática e sem aborrecimentos. “O morador não precisa se preocupar em alterar a titularidade das contas de consumo ao se mudar e recebe um boleto único de todas as suas contas. Além disso, ele não arca com custos invisíveis de se possuir um apartamento, como o desgaste do tempo e as manutenções periódicas”. 

Além disso, frisa, vale ressaltar a tranquilidade da garantia de que o inquilino terá o suporte do locador em situações de imprevisto, bem como não correr o risco de ter de deixar seu apartamento em decorrência da decisão do locador de vendê-lo.

“Costumamos dizer que nossos moradores são uma pequena amostra da sociedade plural em que vivemos. Temos desde jovens que estão morando sozinhos pela primeira vez para fazerem faculdade, até idosos que optaram por se mudar para um espaço menor depois que os filhos saíram de casa. No entanto, o perfil predominante é de jovens profissionais entre 25 e 34 anos; muitos deles empresários e profissionais da saúde. Nossos prédios estão com ocupação média em 95%, sendo que um deles foi aberto no segundo semestre do ano passado”.

Modalidade é uma opção para investimentos, mas é preciso ter cautela

Além de uma nova opção de moradia, o conceito multifamily se tornou uma opção para investidores. O advogado Constantinos V. Maia, sócio da área empresarial e imobiliária de Martorelli Advogados, explica que isso ocorre porque, muitas vezes, as empresas responsáveis pelos empreendimentos captam recursos para desenvolvê-los no mercado financeiro, por meio de diferentes formatos.

Ele orienta que antes de decidir investir no segmento, recomenda-se que o interessado tome alguns cuidados, como pesquisar sobre a reputação e experiência do empreendedor, bem como sua credibilidade no mercado imobiliário. Além disso, é importante avaliar a demanda de mercado na região do empreendimento, seu potencial de rentabilidade, considerando custos envolvidos na construção, receitas de aluguel e valorização do valor do imóvel ao longo do tempo”. 

A consultoria CBRE fez uma lista com motivos pelos quais os empreendimentos multifamily são uma boa opção de investimento. O relatório tem como base o mercado americano, mas ajuda a nortear aqueles que vivem a realidade brasileira. 

O primeiro motivo é o retorno atrativo e o risco e volatilidade relativamente baixos. Nos EUA, por exemplo, o setor foi o primeiro a se recuperar da recessão de 2008. Além disso, os ativos do segmento têm um alto grau de liquidez (a facilidade com que um pode ser convertido em dinheiro sem perder o seu valor).

Outra vantagem é o fato de os contratos normalmente serem mais flexíveis, com a possibilidade de períodos menores. Isso permite uma adaptação mais rápida às constantes mudanças de condições do mercado. “Os arrendamentos de curto prazo e a atividade constante de arrendamento e renovação fornecem uma proteção financeira para operações que geralmente resultam em maior ocupação. Em outros setores, a perda de um inquilino individual pode prejudicar seriamente o fluxo de caixa e criar mais riscos para os proprietários”, diz o relatório. 

Seis pontos importantes sobre os empreendimentos multifamily

– As unidades pertencem todas a um único proprietário e são disponibilizadas apenas para locação. Por esta razão, a manutenção tanto das áreas comuns quanto das áreas privativas é de responsabilidade do proprietário;

– Por conta desse diferencial, o valor do aluguel pode ser um pouco maior do que imóveis semelhantes na mesma região. Além disso, cada operador pode oferecer pacotes de serviços padronizados de acordo com o perfil do empreendimento e de seus usuários;

– Além de uma nova opção de moradia, o conceito multifamily se tornou uma opção para investidores, já que, muitas vezes, as empresas responsáveis pelos empreendimentos captam recursos para desenvolvê-los no mercado financeiro;

– Nos Estados Unidos, os empreendimentos multifamily já estão bem consolidados e existem há mais de um século;

– O conceito também vem crescendo no Brasil nos últimos anos e ganhando cada vez mais espaço nas principais cidades do país, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte.

Por: Gabriel Menezes