Dia do Síndico – descubra qual tipo de síndico você é!

No dia 23 de abril é comemorado – na maioria das cidades brasileiras – o dia do síndico. E como definir a função de síndico? Mediador de conflitos? Gestor? Administrador? Ou tudo isso e muito mais? Diante do volume crescente de tarefas que correspondem à gestão dos condomínios, o perfil dos síndicos – sejam eles profissionais ou não – se torna cada vez mais abrangente. 

A velha imagem do síndico aposentado e que mora no condomínio já foi, há muito, superada. Os condomínios passaram por grandes transformações nos últimos anos e as novas exigências para o bem-estar dos moradores fazem com que a profissionalização do síndico se torne urgente.

Um levantamento realizado pela empresa Triider, com base nas edições anuais da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostra que o Brasil está cada vez mais vertical. Isso porque, no período de 1984 a 2019, o número de prédios no país cresceu 321%. Significa que, em 35 anos, foram construídos 7,8 milhões de novos apartamentos nas cidades brasileiras. Assim, muitas oportunidades, especialmente para os síndicos profissionais, foram surgindo. 

Ainda segundo dados do IBGE de 2019, apenas no município de São Paulo, 5 milhões de pessoas moram em mais de 30 mil complexos residenciais. Há condomínios que possuem até 37 torres, 12 mil moradores, e arrecadam mais de R$1 milhão por mês, apenas com taxa condominial. Imagine o desafio de administrar tudo isso…

Marcelo Eller, gerente de condomínios da APSA e coordenador do programa Gestor de Propriedades Urbanas, o GPU, que aplica formação profissional para síndicos, diz que o perfil dos profissionais têm se tornado cada vez mais dinâmico.

“Certamente, hoje em dia, se exige do síndico competências que antes não eram exigidas. Ele, hoje, é visto como um gestor, provedor de soluções dos condomínios para atender às diversas exigências. Precisa gerir equipes, saber se relacionar com pessoas, ter contatos, lidar com contratos de fornecedores, estar atento às inovações, buscar sempre manter a valorização do condomínio com um custo-benefício justo para os condôminos, acompanhar as evoluções tecnológicas, além de acompanhar todas as obrigações legais e fiscais não só em relação aos empregados, mas também às melhores práticas de gestão”, diz.

E diante de um job description tão vasto, quais seriam, hoje, os novos desafios dos síndicos? Marcelo opina:

“Hoje, aumentaram muito as exigências e obrigações. O síndico precisa ter um perfil multidisciplinar. Ele tem o apoio da administradora, mas ela precisa ser moderna, cumprir seus deveres, fornecer informações atuais e desenvolver melhores práticas”.

Já Sergio Meira, diretor de condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo, o Secovi-SP, também concorda que as responsabilidades fiscais, tributárias e trabalhistas aumentaram muito e faz um alerta: o síndico precisa escolher muito bem com quem vai trabalhar. 

“Hoje temos muito mais obrigações legais a serem atendidas. Há alguns anos foi normatizado obras em condomínios, por exemplo, e o síndico tem que estar atento a isso. Tem também a Lei Geral de Proteção de Dados, que é nova na rotina dos síndicos. Saíram agora também leis que obrigam os síndicos a denunciarem casos de violência contra mulheres e pets… Então, é um trabalho que está em constante atualização e que exige atenção de quem pratica. O síndico precisa minimamente saber sobre tudo, mas também deve escolher bem os parceiros, principalmente uma administradora que, na minha opinião, deve ser filiada ao Secovi. Tem que ter também uma ótima consultoria jurídica, além de saber quem procurar quando tiver problemas”, diz.

Meira lembra ainda que as mudanças nos perfis dos condomínios, como o surgimento dos condomínios-clube, também trouxeram mais complexidade, especialmente nos sistemas como um todo. Uma outra percepção do especialista é o crescimento do número de síndicos profissionais.

“Eu sinto que está acontecendo uma migração muito forte do perfil do síndico. Eu diria que em São Paulo, 80% ou 90% dos prédios comerciais já são geridos por síndicos profissionais. E estamos percebendo que a barreira com relação aos residenciais foi caindo. As próprias incorporadoras enxergaram a necessidade de um prédio novo ser gerido por um síndico profissional. Os novos já começaram assim e estamos vendo uma migração para a gestão profissional nos condomínios residenciais. Mesmo que o condômino queira, nem sempre ele tem tempo e nem capacidade de fazer tudo o que precisa ser feito”, afirma ele, que coordena no Secovi o Conselho dos Síndicos, um grupo de trabalho e ouvidoria que conversa e entende as necessidades do segmento, tentando criar manuais, ciclo de palestras, entre outras ferramentas para otimizar a função.

Pandemia trouxe novos ensinamentos e necessidades

Outro fato que mudou muito a dinâmica de trabalho dos síndicos nos últimos anos foi a pandemia. Com os condôminos passando mais tempo em casa, novos problemas surgiram e, consequentemente, novos deveres.

“A pandemia veio trazer para a grande massa a importância do síndico e da administradora. As pessoas nem sabiam o que acontecia no prédio. O morador começou a entender a dinâmica, a valorizar os funcionários e os processos do dia a dia. Se por um lado o condômino entendeu que o prédio é uma atividade complexa, por outro lado, as falhas ficaram muito mais expostas”, diz Sergio Meira.

Já para Marcelo Eller, a pandemia evidenciou ainda mais uma das funções mais importantes do ofício do síndico: ser um mediador de conflitos.

“O que o síndico mais fez nesse período foi lidar com pessoas. O foco mudou para atender as necessidades dos condôminos. Foi o momento das pessoas verem o síndico como um provedor de soluções, já que os condomínios tiveram que se adaptar muito rápido para manter o nível de serviço e a segurança. Além disso, o síndico teve que acompanhar decretos, fechamento de áreas comuns… Aí sim ele teve que mostrar um preparo maior. Tem sido um grande desafio”, diz. 

Mas será que ser um mediador de conflitos é, de fato, a principal função do síndico? Quem também concorda é o síndico profissional João Pimenta. Para ele, o síndico precisa saber lidar com pessoas e também ter um grande controle emocional. 

João Pimenta tornou-se síndico quando se aposentou. Foi convidado a fazer a gestão do seu condomínio. Com formação em Administração e um excelente trato com pessoas, imediatamente a função lhe vestiu como uma luva. Hoje, 12 anos depois e administrando 10 condomínios, ele não se imagina fazendo outra coisa.

“Posso dizer que é um setor que não tem crise. No entanto, a função sofreu  e continuará passando por muitas mudanças ao longo do tempo. Mudanças, inclusive, que acompanham a própria legislação. Quando eu iniciei, não havia lei de vistoria da edificação, de vistoria do gás… As normas da ABNT mudaram, os programas dos funcionários (de saúde e segurança), o e-social…”, afirma.

Um outro ponto destacado por João Pimenta é a atualização das formas de comunicação com as unidades. Para ele, hoje, a mensagem pelo WhatsApp é muito mais eficiente do que a circular no elevador. “Com o passar do tempo, tudo foi se digitalizando. Os documentos, processos e, mais recentemente, a comunicação. Hoje, é necessário enviar comunicados por email ou para o celular, senão, as pessoas acabam não sabendo das coisas”, diz.

Modernização e tecnologia são as apostas para o ‘síndico do futuro’

Que a função de síndico continuará se desenvolvendo e evoluindo, não há dúvidas. Mas para onde será que aponta esse futuro? Para Marcos Rizzo, CEO da Ioutility, empresa especializada em soluções de internet das coisas e que fornece tecnologia com projetos voltados para eficiência hídrica e energética, certamente, o futuro desta função será bastante tecnológico.

“A tecnologia é, hoje, a grande aliada do síndico, bem como de toda a comunidade que interage ou vive no condomínio. Com a tecnologia, é possível uma valorização dos imóveis, auxiliando no tripé de segurança patrimonial, uma melhor qualidade de vida e sustentabilidade por meio da eficiência energética e hídrica”, afirma.

A empresa criou a plataforma Gestão Inteligente de Condomínios, que agrega a possibilidade de implantação de tecnologias de ponta, gestão de recursos e agendamento inteligente de tarefas, obras, etc. Funcionalidades como individualização de água e gás, monitoramento da qualidade da água nos reservatórios, implantação de sistema inteligente de alarme contra incêndio e presença de fumaça, sistema de monitoramento por câmeras de última geração, portaria inteligente, controle de acesso de veículos e de pessoas, implantação de geração distribuída através de painel solar, monitoramento do consumo de energia da área comum com indicação da performance de motores e bombas, e muitas outras, estão disponíveis para os síndicos.

Rizzo acredita que a principal vantagem de automatizar constantemente os processos é a valorização dos imóveis. “Cada vez mais, as pessoas procuram viver em condomínios que ofereçam segurança, qualidade de vida e que sejam sustentáveis. Além disso, a automação gera redução de custos operacionais, o que é de extrema importância na definição da taxa condominial”.

Pensando no futuro, a empresa já vem desenvolvendo novas ferramentas, tais como sensores inteligentes para detecção de vazamentos de água e gás e até uma plataforma inteligente para gestão de pandemias e epidemias, que integra sensores de presença, temperatura, acompanhamento de exames de saúde etc.

O síndico profissional João Pimenta também acredita na tecnologia. E faz uma previsão: “O síndico não tem status de profissão. Ainda. Somente agora estão começando a nos perceber e a reconhecer a importância da gestão profissional. É uma função que ainda vai dar muitos frutos”, conclui.

Por: Mario Camelo

Teste: que tipo de síndico você é?

Com o auxílio da psicóloga Madalena Feliciano, elaboramos um teste para você descobrir que tipo de síndico você é. Confira:

PERGUNTAS:

• Um dos papéis mais importantes do síndico é intervir quando moradores estão discutindo ou com problemas de convivência. Você se considera um verdadeiro mediador de conflitos?
  A – Sim, ao primeiro sinal de um conflito, já atuo o mais prontamente possível, não deixando ruídos na comunicação entre os moradores;
  B – Não gosto de confusão. Se tem um conflito no condomínio, não me envolvo e espero os moradores resolverem entre eles ou com a ajuda do porteiro;
  C – Procuro fazer o meu melhor, com as condições que tenho agora. Nem sempre consigo me envolver porque estou muito ocupado, mas busco atender a todos;
  D – Tenho uma postura de me envolver somente quando sei que o conflito terá graves consequências no futuro.
• Um síndico deve acompanhar a manutenção predial constantemente para identificar previamente possíveis problemas como vazamentos, reparos e rachaduras nas áreas comuns. Você acompanha periodicamente a manutenção nas áreas comuns como ação preventiva?
  A – Sempre! Existem regras de manutenção que devem ser cumpridas e periodicamente, faço uma conferência nas áreas comuns para identificar possíveis problemas;
  B – Quase nunca, infelizmente não tenho tempo de acompanhar;
  C – Busco acompanhar periodicamente, mas nem sempre é possível. No entanto, quando os problemas acontecem, sempre estou pronto para atuar;
  D – Infelizmente não consigo acompanhar a manutenção periódica e acabo deixando pra lá.
• Acompanhar decretos municipais e conhecer as principais leis que dizem respeito à gestão do condomínio são tarefas muito importantes. Você se considera preparado e atuante neste sentido?
  A – Sim, acompanho todos os decretos municipais e isso fez toda a diferença durante a pandemia. Além disso, conheço as leis. Não profundamente, mas tenho o conhecimento necessário para discernir e orientar os moradores e a própria gestão.
  B – Não conheço, e isso nunca foi problema.
  C – Conheço, mas posso melhorar. Sei que isso é importante e estou me dedicando para conhecer melhor a legislação.
  D – Conheço sim, mas nem sempre consigo me antecipar ou orientar os moradores, mais por falta de tempo.

• Você considera a comunicação do seu condomínio eficaz?
  A – Sim. Sempre são colados cartazes (circulares) nas áreas comuns com os principais comunicados, tenho um serviço de mensagens diretas aos moradores por WhatsApp ou e-mail e sempre atendo a todos eles;
  B – Não tenho tempo de cuidar disso, mas confio na relação dos porteiros com os moradores e na comunicação que pode vir dela;
  C – As circulares são constantemente coladas nos elevadores e áreas comuns, mas a minha lista de contatos com os moradores não está atualizada;
  D – Os principais comunicados chegam, mas nem sempre é possível contactar a todos e não acho que isso interfira no dia a dia.

RESULTADO:

Confira qual foi a maioria das suas respostas e veja que tipo de síndico você é…

A – Parabéns, você é um síndico modelo.

Um síndico que está muito bem preparado, entende de gestão, conhece e acompanha as leis, sabe quais são suas funções, faz um bom relacionamento com os moradores, conhece ferramentas de gestão, oferece uma boa comunicação. 

B – Você precisa melhorar. 

As principais tarefas do síndico andam um pouco negligenciadas na sua gestão, seja por falta de tempo ou por falta de interesse. É preciso melhorar para evitar problemas futuros.

C – Você é esforçado. 

Você faz o melhor com o tempo e com as ferramentas que você tem, mas ainda precisa melhorar para que a sua gestão seja satisfatória para todos os condôminos.

D – Você é um pouco omisso, atenção!

Você até conhece as soluções, leis e ferramentas, mas precisa ter mais atenção e cuidado com as suas obrigações.