A manutenção do seu condomínio está em dia?

Uma obra inesperada é o tipo de situação que deixa síndicos e condôminos arrepiados só de pensar. Afinal, ela significa, em primeiro lugar, um custo extra, além de uma série de desgastes, como mais trabalho para os funcionários, barulho, fluxo de pessoas desconhecidas no prédio etc. Mas será que essa obra poderia ser evitada? 

A verdade é que estar com a manutenção em dia pode, sim, evitar transtornos, trazendo mais tranquilidade para o condomínio. Agora se pergunte, como anda a sua rotina de manutenção? Você conhece processos que garantam o bom andamento das rotinas do condomínio?

Em primeiro lugar, é preciso saber que existem três tipos de manutenção: a preditiva, a corretiva e a preventiva. Vamos conhecer suas definições, de acordo com o glossário de terminologias do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, o IBAPE/SP:

Manutenção preditiva: conjunto de ações de caráter programado em um bem, por meio de monitoramento contínuo de seus componentes e com auxílio de inspeção não destrutiva (análise de vibrações, termografia, entre outros);
Manutenção corretiva: manutenção efetuada após a ocorrência de uma pane destinada a recolocar um item em condições de executar uma função requerida;
Manutenção preventiva: manutenção efetuada em intervalos predeterminados, ou de acordo com critérios prescritos, destinada a reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de um item.

Segundo Martha Negreiros Velloso Feitosa, engenheira civil, economista, perita judicial, e vice-coordenadora da Câmara de Perícias do IBAPE-SP, os condomínios devem ter um  manual de uso, operação e manutenção, que é o documento que reúne as informações necessárias para orientar as atividades de conservação, uso e manutenção da edificação e operação dos equipamentos. Este manual será o guia para que os itens de manutenção do condomínio estejam classificados e sejam seguidos, evitando transtornos.

“Devem ter também o ‘Plano de Serviços de Manutenção’ que é a previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção. Os custos dos serviços hoje são bem significativos, não se podendo agir com amadorismo. Os gestores dos condomínios já estão atentos a essas mudanças, e muitos já possuem plano de manutenção”, explica.

Para Fernando Santos, arquiteto na Santos Projetos e professor de classes de manutenção na UniSecoviRio, além do manual e do plano, é necessário ter um profissional capacitado no corpo de funcionários que se dedique a fiscalizar e verificar se os processos estão em dia.

“Todo condomínio deve ter um zelador, pelo menos. Quando essa pessoa é um porteiro, ele não pode fiscalizar os processos com tanta atenção, porque não são suas atribuições. O porteiro deve, essencialmente, atender aos moradores, assim, é importante ter um funcionário que saiba acompanhar, explicar ao prestador de serviço os procedimentos e saber o que fazer numa emergência. E você só descobre que precisa desse funcionário da pior maneira: quando dá problema”, explica Fernando, que também é síndico do seu condomínio.

Entendendo os tipos de manutenção

Martha Negreiros diz que a manutenção preditiva é importante, pois vai mostrar ao administrador onde está a falha ou onde ela pode ocorrer. “No caso de condomínios, pode ser utilizada na verificação/acompanhamento dos equipamentos mecânicos (bombas e motores) e elétricos (painéis e barramentos)”. 

Para Fernando Santos, ela é um misto entre a corretiva e a preventiva. “Digamos que se há um barulho diferente no elevador, um cheiro estranho, ou se algo esquentou muito, é um problema que é detectado na hora e o síndico vai atrás. Não teve uma paralisação e não estava no seu roteiro, você esteve lá e corrigiu na hora. Na maior parte das vezes, o sensor desse tipo de manutenção é o próprio ser humano”, diz.

Já a manutenção preventiva é uma intervenção prevista, preparada e programada antes do surgimento de uma falha. Os serviços devem ser planejados e programados, ou seja, todas as etapas do serviço a ser executado devem estar bem definidas. 

“Podemos dar como exemplo nos condomínios os ensaios de pressurização nos extintores, a limpeza e desinfecção dos reservatórios, inspeção dos elevadores, teste de estanqueidade do sistema de gás, ensaio de pressurização das mangueiras, entre outros”, diz Martha.

Já a manutenção corretiva é “aquela do corre-corre”, como bem cita Fernando Santos. É aquela necessária quando acontece um problema e a solução precisa ser imediata. 

“A manutenção corretiva é necessária quando surge uma falha inesperada, ou então quando é detectado algo que possa levar a algum problema maior futuramente. Assim, podemos dividir a manutenção corretiva em dois subtipos: a corretiva planejada e a corretiva não planejada. A manutenção corretiva não planejada acontece após a identificação de algum erro ou problema. Esse tipo de manutenção implica em custos altos, em relação à manutenção corretiva planejada”, diz Martha Negreiros.

E como evitar essa dor de cabeça?

“No meu condomínio, temos uma rotina de ronda. O zelador olha tudo pela manhã e na hora da limpeza, ele observa os corredores. Se encontra uma lâmpada queimada, por exemplo, ele já vê e troca. É um erro dos síndicos pensar que isso é gasto, na verdade, não é. São coisas bobas que podem evitar grandes problemas. Você deixa de fazer grandes investimentos de forma pontual, mas faz ao longo de muitos anos, evitando transtornos”, diz Fernando Santos.

O especialista ainda sugere que é necessário planejar no orçamento mensal do condomínio uma verba, por menor que seja, para comprar lâmpadas, latas de tinta ou qualquer tipo de equipamento que pare de funcionar. Cursos para os funcionários ou zelador que ensinem a usar extintor, prestar primeiros socorros etc. também são essenciais, bem como a valorização do corpo de empregados.

“Em resumo, todos os tipos de manutenção são importantes, e se implementados adequadamente, irão aumentar a vida útil dos sistemas e seus componentes e reduzir os custos dos condomínios”, conclui Martha Negreiros.

Por: Mario Camelo