Que cuidados o síndico deve ter quando moradores se unem para fazer obras e reformas, por conta própria, em áreas comuns do condomínio?
Aline Durães
Em tempos de crise econômica, nem sempre é possível empreender projetos de revitalização e melhorias em áreas comuns do condomínio. A inadimplência tende a crescer nesses períodos, o que compromete as finanças e as reservas condominiais. Muitas vezes, o síndico chega ao fim do mês sem condições de quitar mesmo as despesas mais básicas, como salários de empregados e taxas de água e energia elétrica.
Mas o fato é que, para quem vive no condomínio ou depende da locação de seu imóvel para complementar a renda familiar, ficar muito tempo sem projetos de melhoria, especialmente nas áreas comuns de acesso à unidade, pode significar desgastes estéticos progressivos e, em última instância, provocar a desvalorização do próprio imóvel. Nesses casos, diante da impossibilidade de as reformas reparadoras serem conduzidas pelo condomínio e rateadas pela coletividade, alguns condôminos preferem se reunir e, por conta própria, promover a melhoria na área comum contígua à sua unidade. É o que acontece quando moradores rateiam pinturas de corredores do seu andar, projetos de paisagismo e de iluminação em halls de acesso às suas unidades.
“Há algum tempo, um morador ofereceu para trocar o piso da Sala de Ginástica do condomínio. Para que mantivéssemos as coisas transparentes, levei a situação para ser apresentada em Assembleia. Foi aprovado e o serviço foi realizado”, conta o síndico Luiz Henrique Ribeiro, do Duo Prime, em Botafogo. “O condômino que desejar realizar esse tipo de obra ou reforma em partes comuns do edifício, mesmo que esteja disposto a arcar com o custo total do projeto, deve, antes de tudo, verificar o que a Convenção de condomínio estabelece à respeito de alterações em partes comuns e, após isso, ciente das limitações contidas neste documento, deve procurar o síndico para informar qual o tipo de reforma ou obra pretende realizar e obter autorização”, aconselha Luciana Cruz, advogada com mais de 10 anos de experiência em Direito Imobiliário.
Por serem obras executadas sem a participação financeira direta da coletividade condominial, os moradores patrocinadores podem ter a impressão de que os são projetos particulares e, portanto, não demandam autorização coletiva ou participação mais próxima do síndico. Mas a verdade é que, assim como ocorre em obras gerais, o acompanhamento do gestor condominial é crucial. “O síndico é responsável pela fiscalização de qualquer obra que esteja sendo realizada no condomínio, tanto nas áreas externas quanto nas internas das unidades. Cabe a ele resguardar a segurança da edificação. Então, nesse caso, ele deverá acompanhar a execução para se certificar que não haverá prejuízo para os demais ocupantes do prédio. Se for o caso, recomenda-se consultar um arquiteto ou engenheiro para que o auxilie, caso não possua conhecimento técnico na área”, explica Caroline Roque, sócia titular do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados Associados.
Caberá ao síndico exigir todas as autorizações necessárias a obras condominiais, entre elas o plano de reforma, documento onde estão listados os impactos da ação no condomínio, horários de trabalho, profissionais envolvidos, datas de recebimento de material e a saída de entulho, além do desenho e das especificações do projeto em si. Outra exigência indispensável é o nome do responsável técnico pela obra. Ele é quem expedirá o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), caso seja um engenheiro, ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se for um arquiteto. Esses documentos, previstos na NBR 16.280, asseguram a regularidade da obra a ser realizada. “Uma boa fiscalização minimiza as imprudências operacionais bem como torna o projeto mais capacitado à sua realização”, pontua.
Aprovação em Assembleia
Em um condomínio, há três diferentes tipos de obra: as necessárias, úteis e voluptuárias. De todas, a única que não demanda autorização, desde que comprovado seu caráter de urgência, é a necessária. Mas, geralmente, quando se trata de projetos executados por condôminos em áreas comuns — especialmente, corredores, halls e escadas — sem participação do coletivo condominial, estamos falando de obras úteis ou voluptuárias. Esses tipos de intervenção objetivam melhorar o uso do bem, com finalidade meramente decorativa ou para criar maior luxo ou conforto e exigem deliberação e aprovação em assembleia. “As obras voluptuárias necessitam de aprovação de dois terços dos condôminos, e as úteis da adesão da maioria simples dos condôminos. Essas obras podem ser executadas pelo próprio condômino ou conjunto de condôminos sem onerar os demais, mas devem estar de acordo com as normas previstas em Convenção de Condomínio e Assembleias”, ressalta a advogada Luciana Cruz.
É nesse momento de aprovação na assembleia condominial que devem ser firmados consensos importantes acerca do projeto, tais como sua forma de financiamento, duração e responsabilidades gerais. “Se ficar determinado que a obra será arcada pelos condôminos interessados, recomenda-se que a assembleia especifique então que a gestão financeira também ficará a cargo dos condôminos dos mesmos, excluindo o condomínio de qualquer responsabilidade”, aconselha a consultora jurídica Caroline Roque.
“Acho muito importante a comunicação a todos os moradores e o envolvimento daqueles presentes à Assembleia. Com a coletividade envolvida, as possibilidades de reclamações de minoria ficam esvaziadas”, destaca o síndico Luiz Henrique. A especialista recomenda, ainda, que a ata da assembleia defina a responsabilidade fiscal, trabalhista e civil dos condôminos solicitantes da obra, listando o nome completo, unidade e CPF de cada um deles. Deve estar expressa no documento também a total responsabilidade dos moradores, na hipótese de o condomínio sofrer algum prejuízo por conta da empreitada, ficando os mesmos obrigados a ressarcir de todos os custos.
“Ainda assim, é possível que algum funcionário da obra acione o condomínio porque a obra foi realizada em área comum. Se isso ocorrer e o condomínio for obrigado a indenizar o funcionário, este deverá, posteriormente, buscar o seu ressarcimento junto aos condôminos solicitantes e responsáveis. O síndico só poderá ser co-responsabilizado se em algum momento agir com negligência ou desídia. Por isso é importante que acompanhe de perto a execução da obra, devendo embargá-la caso sejam detectadas irregularidades”, pontua Caroline.
“Se, em algum momento, o condômino se recusar a realizar a ressarcir qualquer dano ao condomínio, o síndico deve notificá-lo da infração e determinar um prazo para que ele o faça, sob pena de sofrer multa e processo judicial objetivando a cobrança”, completa Luciana Cruz.
Consenso entre condôminos
Em projetos como esse, outro fator crítico de sucesso é o consenso entre os condôminos financiadores da reforma. Por se tratarem de áreas comuns, é importante que os materiais, tons, cores, estilos sejam decididos pela maioria. “Este tipo de obra envolve a decisão de pessoas ou famílias diferentes, o que pode acabar gerando um mal-estar, se as decisões não forem bem intermediadas e pré-definidas antes do início da obra”, sublinha Paula Müller, arquiteta-chefe de um escritório de arquitetura e design de interiores.
Por isso, a fase do planejamento da obra é tão importante. Além do tempo total do empreendimento, da data de início e da distribuição das ações de execução ao longo de fases, o planejamento permite que os condôminos combinem os detalhes sobre o acabamento, revestimento e pintura das áreas.
O consenso também deve ser obtido no orçamento. É necessário que os condôminos participantes do rateio concordem com o valor total do projeto. Para um valor estimado mais próximo do que será efetivamente realizado, uma dica é contemplar no cálculo do orçamento todos os materiais a serem usados em todas as etapas da obra.
Um último ponto importante a ser discutido pelo grupo previamente é a limpeza da obra. Por mais que os profissionais responsáveis pela obra sejam atentos e limpem o local depois de finalizado o processo, sempre ficam resquícios de poeira e materiais de obra. É crucial que os condôminos alinhem como será feita essa limpeza fina. Há duas opções possíveis: os condôminos podem ratear uma empresa ou profissional para realizar o serviço ou podem eles mesmos, reunidos em mutirão, fazer a limpeza. Mais uma vez, vai depender do que foi acordado com decisão da maioria.
Para o síndico, o importante é garantir a boa convivência mesmo depois de finalizado o projeto. “O projeto deve parecer fazer parte de um contexto, integrando o local e não o tornando referência – muitas vezes ruim – ao condomínio. Deve agregar beleza e funcionalidade sutis. Menos é sempre mais”, finaliza a arquiteta Paula.