Entenda como funciona cada garantia para a locação de imóveis
Por Gabriel Menezes
Quando o assunto é garantia locatícia, tanto locadores quanto locatários precisam estar bem informados para tomar a melhor decisão. Cada opção apresenta vantagens e desvantagens que impactam diretamente a segurança do investimento e o custo financeiro. Portanto, é essencial comparar detalhadamente as opções para garantir tranquilidade na locação do imóvel.
O advogado Alberto Mattos de Souza, especialista em negociações imobiliárias, explica que as garantias locatícias previstas em lei mais comuns são a caução, a fiança, o seguro fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Dentre essas, as mais utilizadas são a caução e a fiança, principalmente pela facilidade que oferecem.
“A fiança tradicional continua sendo amplamente utilizada, especialmente em contratos de locação mais longos. Isso se deve à sua simplicidade e ao fato de que o fiador geralmente se responsabiliza por toda a dívida, incluindo aluguel, encargos e custos para devolver o imóvel ao seu estado original. Assim, um dos critérios principais para o locador aceitar esse modelo é a verificação da capacidade financeira do fiador. O ponto negativo é que há uma alta probabilidade de a cobrança precisar ser resolvida na justiça, o que pode prolongar o prazo para o recebimento dos valores”, comenta Souza.
Sobre a caução, ele avalia: “A caução é um depósito equivalente a três meses de aluguel, realizado em uma conta poupança conjunta. Já a fiança, apesar de ser difícil encontrar alguém que aceite o encargo, é conhecida por ser a garantia mais fácil e barata de se constituir”.
O seguro fiança, por sua vez, é contratado pelo locatário com uma seguradora, garantindo o pagamento do aluguel e encargos em caso de inadimplência. É essencial verificar os limites de cobertura. Alguns planos cobrem apenas três meses de aluguel e encargos, enquanto outros, mais completos, podem incluir a cobertura de danos ao imóvel, pintura, entre outros. Naturalmente, quanto maior a cobertura, maior será o custo. Portanto, as partes devem considerar a relação custo-benefício dessa cobertura.
O título de capitalização é outra possibilidade. Nessa modalidade, o locatário adquire o benefício, cujo valor fica vinculado ao contrato de locação, podendo ser resgatado ao final do contrato. Uma das maiores vantagens dessa modalidade é a possibilidade de parcelamento do custo, diluindo o desembolso de recursos ao longo do tempo. É importante lembrar, entretanto, que nesta hipótese haverá a incidência de juros.
Diante dessas possibilidades, o especialista avalia: “Do ponto de vista financeiro, as modalidades que exigem pagamento inicial tendem a ser mais onerosas. Isso depende do valor garantido, do prazo do contrato e do crédito do inquilino. A caução, por exemplo, pode demandar um desembolso significativo logo no início do contrato. Já o custo do título de capitalização, embora possa ser parcelado, está sujeito à taxa de juros. Além disso, o valor investido no título será remunerado, mas muitas vezes com uma rentabilidade menor que a inflação, geralmente atrelada à TR (Taxa Referencial)”.
Entenda as responsabilidades do fiador
Conseguir um fiador para alugar um imóvel nem sempre é fácil. O principal motivo para isso é que, para uma pessoa aceitar exercer essa função para outra, deve existir uma relação de grande confiança entre elas. O advogado Douglas Oliveira explica que o fiador é uma garantia pessoal, em que um terceiro se compromete a assegurar o cumprimento das obrigações do locatário. Se o locatário não pagar, o fiador assume a responsabilidade pelo pagamento dos alugueis e encargos, como se fosse o próprio locatário.
“Esse conceito tem raízes no direito romano, onde a ‘fideiussio’ era uma forma de garantia acessível e flexível, usada por diferentes classes sociais. No contexto de um contrato de locação, o fiador garante o pagamento do aluguel, encargos e eventuais danos ao imóvel. Ele assume a responsabilidade solidária, o que significa que o locador pode cobrar diretamente do fiador, sem precisar primeiro tentar cobrar do locatário, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)”, destaca Oliveira.
A responsabilidade do fiador inclui o pagamento integral das dívidas, mesmo que ele não tenha concordado com todas as condições originais do contrato. O único direito que o fiador possui é o benefício da exclusão, que permite exigir que o credor cobre a dívida primeiro do devedor principal. Somente após pagar a dívida, o fiador pode cobrar o valor pago do locatário.
“Assim, os riscos para o fiador incluem a possibilidade de ter que pagar dívidas que não contraiu, o impacto negativo na sua reputação financeira em caso de inadimplência e a chance de enfrentar ações judiciais. Portanto, a decisão de se tornar fiador deve ser cuidadosamente avaliada, considerando a situação financeira do locatário, o valor da dívida e os termos do contrato”, aconselha Oliveira.
O mercado está em evolução
O advogado Douglas Oliveira explica que o mercado imobiliário brasileiro está em constante evolução, e as garantias locatícias acompanham essa tendência. Uma das mudanças mais significativas é o crescimento da fiança bancária como alternativa popular à fiança tradicional com fiadores físicos.
Em 2017, o Supremo Tribunal Federal (STF) declarou inconstitucional a cobrança de taxa de fiador por parte das imobiliárias. Essa decisão reforçou a proteção do locatário, garantindo que a fiança seja usada como garantia de cumprimento do contrato, e não como fonte de lucro para as empresas. Além disso, há propostas legislativas em discussão que visam mudar a periodicidade dos reajustes de aluguel, buscando um maior equilíbrio nas relações de locação.
“O crescimento das plataformas digitais de locação de imóveis também está impulsionando a necessidade de adequações legais para garantir a segurança jurídica das transações. Essas plataformas podem oferecer novas modalidades de garantia locatícia, como seguros ou cauções digitais, e é importante que locadores e locatários compreendam os termos e condições desses serviços”, afirma Oliveira.
Outra tendência relevante, aponta o advogado, é o aumento do uso de mediação e arbitragem para resolver conflitos locatícios. Esses métodos buscam soluções mais rápidas, eficientes e menos onerosas do que o processo judicial tradicional, promovendo uma maior harmonia nas relações de locação.