Quais os direitos e deveres de um proprietário quanto à conservação do seu imóvel? Entenda.

Lançado por Chico Felitti este ano, o podcast “A mulher da casa abandonada” se transformou num fenômeno de audiência. O ponto de partida da história é a curiosidade do jornalista com relação a uma mulher que vive numa casa caindo aos pedaços em Higienópolis, um dos bairros mais ricos da cidade de São Paulo. O caso tem uma série de desdobramentos, mas, no âmbito imobiliário, chama a atenção a reclamação de alguns moradores sobre os transtornos que a má conservação do imóvel traz para a vizinhança, com risco de doenças e animais peçonhentos, e a dificuldade de encontrar uma resolução.  

Moradora de Higienópolis há dez anos, Majô Mafei conhece de perto os problemas causados pela má conversação da casa que virou tema do podcast e de outras pelo bairro. Ela cita um outro imóvel pelo bairro, na mesma rua, que também está há tempos em decadência e trazendo problemas. “As árvores saem lá de dentro e caem sobre a calçada. Além disso, em dias de chuva e vento, acontece de elas caírem sobre os fios, provocando explosões e falta de luz na vizinhança. Tem, também, acúmulo de água, o que vira criadouro de mosquito, e também foco de ratos. Os moradores já ligaram para a prefeitura, mas eles dizem que os proprietários é quem tem que resolver. Fica um jogando para outro e nada se resolve”, comenta. 

Mas, o que diz a legislação? Qual é a limite entre o direito à propriedade e uma questão de saúde pública? O advogado Daniel Feitosa Naruto, especialista em Direito Imobiliário, explica que esse entendimento mudou com o passar dos anos. O direito à propriedade, por muito tempo, foi intocável, de modo que o proprietário do imóvel, enquanto senhor da coisa, poderia exercer o seu direito como bem entendesse. No entanto, com o tempo, essa concepção deixou de existir. 

Atualmente, ante a função social da propriedade, os direitos e deveres do proprietário passaram a limitar-se ao interesse da coletividade. “Dessa forma, hoje, o direito à propriedade impõe obrigações ao proprietário, dentre elas, o de preservação e conservação da coisa, de modo que deve manter seu imóvel limpo e protegido, para que não se torne um potencial local de despejo de entulhos, favorecendo a criminalidade, e até mesmo foco de disseminação de parasitas e doenças, colocando em risco toda a vizinhança e a sociedade local”, explica. 

Ele acrescenta que as regras quanto à manutenção e conservação de imóveis são de competência municipal, motivo pelo qual cada cidade detém seu próprio regramento, todos pautados na Constituição Federal e demais leis ordinárias pertinentes (como, por exemplo, o Código Civil), bem como nas legislações ambientais aplicáveis. “Acredito que a grande maioria dos códigos de polícia administrativa ou demais leis específicas possuem a mesma base e escopo, sendo que, por certo, detém adaptações regionais”, comenta o especialista.  

E quando o imóvel é tombado?

Problemas de má conservação se tornam ainda mais complexos quando o imóvel em questão é tombado como patrimônio histórico. De acordo com o advogado Daniel Feitosa Naruto, em casos assim, é preciso levar em conta dois cenários: um em que o proprietário verifica a necessidade de realização de obras de conservação no bem tombado e nada faz, e outro em que, na mesma situação, o proprietário comunica o poder público sobre tal necessidade e afirma não ter condições financeiras de fazer as melhorias. 

“No caso em que o proprietário se mantenha inerte, poderá ser multado em valor correspondente ao dobro da importância em que for avaliado o dano sofrido pelo bem tombado. De forma diversa, quando o proprietário comunica o poder público, caso não disponha de recursos para tanto, a União deverá providenciar e custear eventuais obras necessárias”, explica.

Casos na justiça são comuns 

Assim como ocorre no bairro de Higienópolis, casos de imóveis mal conservados que se tornam um problema para a vizinhança não são raros por todo o país. De acordo Thiago de Borgia Mendes Pereira, professor universitário e advogado especialista em Direito imobiliário e condominial, é muito comum que casos assim vão parar na justiça. “Essas ações visam cessar as interferências na saúde, segurança e sossego dos vizinhos atingidos pela falta de zelo do proprietário. Geralmente se determina liminarmente a obrigação de fazer ou não fazer algo que esteja trazendo incômodo aos vizinhos. Essa determinação invariavelmente vem acompanhada com o arbitramento de multa pelo descumprimento”, explica o advogado. 

Para quem estiver passando por um problema parecido, o especialista orienta que, em primeiro lugar, deve-se tentar uma resolução com o proprietário, alertando sobre a situação do imóvel, já que acontece muitas vezes de o dono sequer estar ciente. “Passada essa tentativa amigável, se não houver outra forma, deve então o atingido procurar as autoridades competentes para relatar o fato e o descumprimento das normas de postura, bem como buscar judicialmente a imediata cessação da interferência sob pena de multa pelo descumprimento”. 

Na visão dele, o processo para a intervenção do poder público na questão, que muitas vezes pode parecer burocrático, tem um sentido em ser assim. “Em geral, a burocracia é necessária para que não haja abusos no cumprimento da norma e se respeite a impessoalidade das decisões administrativas, respeitando-se o contraditório. Caso contrário, a interferência poderia ocorrer por motivações políticas e não necessariamente técnicas. É evidente que a burocracia não pode ultrapassar o limite da duração razoável do processo dentro da eficiência que se requer em casos como esses. A intervenção pelo poder público, respeitando-se os direitos do proprietário, deve ocorrer de forma contemporânea ao evento danoso, pois um imóvel mal conservado e que pode trazer foco de doenças se torna prejudicial a toda a coletividade”, avalia. 

Gabriel Menezes