Pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença ou até mesmo definir o desfecho de uma negociação de venda ou aluguel de um imóvel. Por isso, é importante que os proprietários estejam por dentro dos itens essenciais para se ter atenção e aqueles que não necessariamente são vantajosos investir antes de colocar a unidade em oferta. Especialistas no assunto falaram à Revista Síndico sobre a questão.
De acordo com Jean Carvalho, gerente de imóveis da APSA, a importância dos itens varia de acordo com a natureza do negócio. Nem todos os pontos relevantes para se atentar antes de uma locação interessam no caso de uma venda.
“Existe um detalhe, no entanto, que é unânime: o imóvel deve estar limpo e apresentável. A boa impressão é essencial. Isso não necessariamente influenciará no valor do negócio, mas pode fazer com que ele ocorra mais rápido. Em casos de locação, é muito importante também, por exemplo, que ele esteja com os pequenos reparos, como a pintura, em dia. Já no caso de uma venda isso não necessariamente é essencial, porque as pessoas geralmente gostam de dar uma ajeitada e fazer mudanças antes de ocupar o lugar. Não adianta o vendedor fazer reparos que agradarão apenas a ele, porque depois os novos moradores se mudam e podem decidir alterar tudo. A ideia é deixar o ambiente o mais neutro que puder para agradar a gregos e troianos”, explica Carvalho.
Já itens menos visíveis num primeiro momento, como hidráulica e a parte elétrica, são fundamentais estarem em dia principalmente em casos de locação: “Na compra e venda, existe uma tolerância maior com relação a essas questões justamente porque os novos proprietários costumam fazer pequenas reformas e melhorias. Já no caso da locação, em que a relação entre as duas partes será de longo prazo, esses são pontos de extrema importância. Caso contrário, mesmo que eles não influenciem no desfecho da negociação, certamente trarão dores de cabeça a qualquer momento”.
Nos dois tipos de negociação, ele acrescenta, é recomendável que o imóvel esteja com a documentação e os impostos em dia. “Em casos de condomínios, um ponto que costuma também ser decisivo, principalmente na locação, é a administração. Os interessados geralmente investigam sobre a existência de cotas extras frequentes e aumentos no valor da mensalidade condominial antes de fechar qualquer negócio”, conclui.
O cuidado com investimentos não vantajosos
Existem itens que mesmo que agreguem valor a um imóvel, não necessariamente são vantajosos de se investir, pois o retorno não será proporcional ao gasto. De acordo com Marcelo Silva Bandeira, professor do curso Técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD, essas questões podem ser observadas cotidianamente em negociações.
imóvel que seja um quadro em branco, sendo possível customizar do seu jeito
“Por exemplo, o investimento feito em um painel na sala ou em roupeiros feitos sob medida. Evidentemente esses pontos serão positivos para o imóvel, principalmente estabelecendo uma comparação com os demais da mesma tipologia que não possuem tais mobílias prontas. Porém, isso não quer dizer que o investimento de R$ 30 mil nestes itens valorize o imóvel no mesmo valor, até porque existem aspectos a se considerar, como desgaste de uso, se as mobílias ainda estão na garantia e se agradará os eventuais compradores. Então, aspectos como móveis sob medida de boa qualidade, bons eletrodomésticos, condicionadores de ar, uma pintura neutra e em bom estado de conservação são itens que ajudam na valorização do imóvel, principalmente se comparado a outros de mesma tipologia no mesmo prédio ou em próximos, mas com mesma faixa de metragem”, explica o especialista.
Segundo ele, os pontos de valorização de um imóvel mudaram com o passar dos anos: “Os móveis sob medidas, por exemplo, são recentes. Antigamente os imóveis tinham peças maiores e a mobília era totalmente móvel, o que não ajudava na hora de vender. Era muito mais comum o apego do vendedor, querendo sair e levar consigo o mobiliário que foi de seus pais, de seus avós e por aí vai. Antigamente, se analisava muito mais os aspectos estruturais e o tamanho das peças como principais atributos que geravam valor ao potencial comprador”, destaca.
Com relação ao dilema de customizar ou deixar o imóvel neutro antes da oferta, ele acha que varia de acordo com o tipo de negócio: “Costumo perceber que para quem compra imóvel para alugar, é muito válido fazer uma boa customização. O imóvel é alugado mais rápido e o investimento se paga no curto prazo. Para venda, a maioria dos compradores querem um quadro branco, ou seja, um imóvel que possam customizar do seu jeito. No caso de compra para investimento em uma futura revenda, recomendo apenas uma reforma estrutural, hidráulica e elétrica, além de um piso que traga uma sensação de amplitude no imóvel. Quanto aos demais itens, não acredito que seja um investimento válido, pois, como citei, nem sempre retorna na mesma moeda”, frisa.
Novas tendências para o setor
À frente de um escritório voltado para projetos de incorporação e de apartamentos modelo-decorados, a arquiteta Thaisa Bohrer afirma que os itens mais valorizados pelos clientes vêm mudando. “Algumas mudanças já estavam em curso e se solidificaram. Outras, surgiram como novas demandas, exigindo uma adaptação rápida da indústria imobiliária e seus agentes. Os novos apartamentos projetados desde meados do ano passado passaram por diferentes alterações que hoje acabam configurando um novo formato que influencia diretamente na tendência imobiliária para os próximos anos”, explica.
de área de serviço são destaques nos dias de hoje
Um dos pontos fundamentais atualmente, por exemplo, é uma planta amigável: “Cada vez mais se faz necessário um aprofundado estudo de planta, que garanta a fluidez da circulação e considere as diferentes necessidades de cada família. É preciso prever o fluxo do apartamento e oferecer soluções democráticas, a exemplo das paredes removíveis”.
A profissional aponta que a higiene é algo que também vem influenciando cada vez mais na arquitetura. A área de serviço, por exemplo, até então considerada desnecessária nos apartamentos mais compactos em função dos espaços compartilhados dos novos empreendimentos, com a pandemia passou a ser fundamental para a higiene mínima de itens pessoais ou mesmo de cozinha.
“Mesmo que a área de serviço não seja considerada no projeto de modelo-decorado, sempre deixamos pontos de elétrica e hidráulica para a adaptação do morador”. Espaços de descontaminação de alimentos ou mesmo de apoio na chegada das compras se viram essenciais, criando assim a necessidade de uma bancada mínima que seja na área de serviço para tal fim. Tendência nos apartamentos mais antigos, o lavabo próximo à entrada do apartamento auxilia na higienização das pessoas que chegam ao apartamento, e estão em alta”, comenta.
A tecnologia é outro ponto que ganhou uma importância ainda maior, por conta da quarentena: “Está mais do que comprovado que aprendemos ou reaprendemos a usar a tecnologia a nosso favor. E ela é mais requisitada do que nunca para garantir privacidade para as diferentes funções agora atribuídas à casa. Projetamos um apartamento com um cômodo isolado por um vidro polarizado, que pode se tornar opaco ou translúcido, conforme a necessidade, garantido a privacidade total do usuário quando necessário ou a interação com o espaço. Ele é perfeito, por exemplo, para as situações de home-office ou home-schooling. E quem não conta com um espaço específico para tal, a ideia é abusar dos móveis multifuncionais. Um simples mecanismo de mudança da altura de uma mesa lateral, pode fazer com que ela se torne um apoio para o estudo, por exemplo. Já um compartimento oculto na mesa de jantar, permite guardar o notebook e os itens de trabalho no momento das refeições”, conclui.
Questão a ser pensada mesmo com o imóvel na planta
Em muitos casos, a pessoa que pensa em investir num imóvel para venda ou locação acaba adquirindo a unidade ainda na planta. Nessas situações, é preciso também levar em conta fatores que podem valorizar ou desvalorizar futuras negociações.
Segundo Thania Santos, CEO da Facilite Realizações, plataforma voltada para facilitar o processo da construção de imóveis, um dos principais pontos a serem considerados para a valorização de um imóvel é a localidade em que ele será construído. “As cidades mais populosas ou com grandes parques industriais tendem a ter escassez na oferta de imóveis. Tudo isto, porque se tornam mais atrativas pelo volume de serviços e empregos que oferecem, fazendo com que haja uma oferta menor que a procura”, explica.
Ela acrescenta que o índice de valorização das áreas também não é estático: “Eles mudam constantemente levando em consideração o volume populacional e, principalmente, os serviços e empregos gerados nestas cidades. Em São Paulo, por exemplo, após a última mudança do Plano Diretor, cidades da Região Metropolitana e Interior passaram a ter mais empreendimentos e, como consequência, houve maior valorização de seus imóveis.
Sobre os itens de valorização de um imóvel antes de uma negociação, é importante saber:
– A importância dos itens varia de acordo com a natureza do negócio. Nem todos os pontos relevantes para se atentar antes de uma locação interessam no caso de uma venda.
– Um detalhe, no entanto, é essencial tanto para aluguel ou venda: o imóvel deve estar limpo e apresentável. Isso não necessariamente influenciará no valor do negócio, mas pode fazer com que ele ocorra mais rápido.
– Quando o objetivo for alugar o imóvel, é muito importante que ele esteja com os pequenos reparos, como a pintura, em dia. Já no caso de uma venda isso não necessariamente é fundamental, porque as pessoas geralmente gostam de dar uma ajeitada e fazer mudanças antes de ocupar o lugar.
– Itens menos visíveis num primeiro momento, como hidráulica e a parte elétrica, são fundamentais estarem em dia principalmente em casos de locação. Na venda, existe uma tolerância maior com relação a essas questões.
– Nos dois tipos de negociação é recomendável que o imóvel esteja com a documentação e os impostos em dia. Em casos de condomínios, um ponto que costuma também ser decisivo, principalmente na locação, é a administração e a existência ou não de fatores como cotas extras.
Fonte: Jean Carvalho, gerente de imóveis da APSA
Por: Gabriel Menezes