Aline Durães
Quem já alugou um imóvel, seja como locador ou locatário, provavelmente conhece os termos fiador, seguro-fiança, depósito bancário. Eles dizem respeito a diferentes modalidades de garantias locatícias, itens obrigatórios na maior parte dos contratos de locação de unidades residenciais e comerciais no Brasil. A ideia por trás das garantias locatícias é simples: elas preveem uma alternativa para o locador nos casos de inadimplência e danos ao imóvel.
Locador pode decidir a modalidade de sua preferência
Luciana Jacob sabe bem o problema que uma locação malsucedida pode gerar. Enfrentou problemas sérios para reaver o apartamento dos pais localizado no Vento do Mar, condomínio com oito unidades no Recreio. “O inquilino já começou pagando o aluguel nas datas erradas. A partir do terceiro mês, deixou de pagar. Acionamos a justiça que, morosa, não resolveu o problema. Ele simplesmente se mudou e levou as chaves. Precisamos de ordem judicial para a posse do apartamento. Até hoje não conseguimos reaver o dinheiro”, narra.
As modalidades de garantias locatícias estão definidas na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), mais precisamente no artigo 37. O texto autoriza quatro tipos distintos, sendo eles caução, fiança, seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, popularmente chamada “título de capitalização”. Já o artigo 43 da norma proíbe a adoção de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação, prevendo penalidades que variam de multa de até doze meses do valor do último aluguel atualizado à prisão de até seis meses.
A Lei do Inquilinato concede também ao locador o poder de decisão sobre o tipo mais adequado de garantia. Os especialistas afirmam que não há opção ideal e que a melhor garantia será sempre a mais adequada às necessidades de cada contrato. Por isso, antes de bater o martelo, o recomendado é o locador analisar alguns aspectos, entre eles a localização do imóvel e o perfil etário e de renda do candidato a locatário. Nada impede, inclusive, de haver uma boa conversa entre locador e inquilino para que, em comum acordo, definam a modalidade mais interessante a ambos os lados. “O locador pode determinar qual garantia melhor lhe atende, mas acredito que ele deve deixar para analisar o processo como um todo, ou seja, verificar a ficha cadastral do locatário e a garantia oferecida. Em diversos casos, essa combinação compõe um cenário favorável ao locador, sem onerar o locatário, o que acaba por viabilizar a locação. Diante de uma ficha cadastral apenas regular, sugiro, entretanto, a atenção do locador em buscar uma garantia mais segura e vantajosa para ele e a locação”, aconselha o advogado Wagner Nogueira.
Giovani Oliveira, gerente Geral de Imóveis da APSA, também orienta a importância de o proprietário conversar com a própria administradora para colaborar na definição da melhor modalidade. “A verdade é que existem opções mais seguras do que as outras. O seguro fiança, por exemplo, é um desses casos, mas o alto valor ainda pode ser um obstáculo para muita gente. Por isso, criamos o Alugue Rápido, que tem um valor muito mais convidativo”, orienta o gestor, acrescentando que hoje esta já é a segunda maior modalidade em uso nas novas locações fechadas pela empresa.
Vale lembrar que, se for interesse das partes, a modalidade de garantia poderá ser alterada em qualquer tempo. “A Lei do Inquilinato criou as garantias locatícias para reduzir o risco de inadimplemento das obrigações do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios. A garantia apresentada quando do início da locação poderá ser modificada a qualquer tempo, desde que se tenha a anuência do locador, mediante aditamento do contrato de locação, onde todos deverão assinar”, explica a advogada Paula Lopes Furtado, sócia da Coelho, Junqueira e Roque Advogados.
Vantagens e riscos de cada modalidade
A fiança ainda é o tipo de garantia locatícia mais comum. Na cidade de São Paulo, por exemplo, 46% dos contratos trabalham com essa modalidade. Nela, uma pessoa — o fiador — se compromete a responder por eventuais dívidas contraídas pelo locatário ao longo contrato de locação. Terá de cobrir não só inadimplência do valor do aluguel, mas também dos demais encargos, como IPTU e taxa condominial, além de eventuais danos ao imóvel.
Considerada excessivamente burocrática, a fiança tem perdido espaço nos últimos anos em razão das pesadas exigências cobradas ao fiador. Para ser aprovado como tal, ele precisa ter alta idoneidade financeira e cumprir uma série de regras. Ter imóvel próprio em seu nome no município do contrato e dispor de renda de até três vezes o valor mensal da locação são algumas das exigências feitas pelas imobiliárias. Tudo para garantir que o fiador terá condições de arcar com a dívida caso o inquilino não consiga, o que, no fim das contas, reduz consideravelmente as chances de inadimplência. Vista por outro ângulo, a fiança é positiva também para o locatário, que não precisará investir qualquer quantia no momento de assinatura do contrato.
Um segundo tipo de garantia locatícia é o depósito-caução. Essa modalidade implica o depósito de um valor equivalente a até três aluguéis em uma conta poupança vinculada ao locador. A ideia é que esses recursos sejam utilizados para cobrir eventuais dívidas derivada da locação. Se, ao final do contrato, não for contraído nenhum débito, o locatário recebe o dinheiro de volta, corrigido. O artigo 38 da Lei do Inquilinato permite também que a caução seja feita em bens móveis e imóveis.
A grande vantagem do depósito-caução fica para o inquilino, que, além de poder ter o valor ressarcido no fim do contrato, não precisará acionar ninguém para ser seu fiador. Para o locador, entretanto, é considerada uma das piores garantias, já que é comum as dívidas decorrentes da inadimplência serem superiores aos valores inicialmente depositados. “Eu não recomendo. O valor da dívida do inquilino ficou bem maior do que o depósito que ele tinha feito inicialmente. Fora isso, a burocracia para despejar e reaver o apartamento, nessa modalidade, acaba sendo bem maior também”, opina Luciana Jacob
Na outra ponta, entre as modalidades mais vantajosas para os locadores, está o seguro-fiança. Nessa garantia, resumidamente, o locatário paga um valor pré-fixado a uma seguradora para esta ser sua fiadora, e caberá a ela cobrir dívidas e conduzir a ação de despejo em situações de inadimplência. Financeiramente, pode acabar sendo mais pesada para o inquilino, visto que o valor anual pode chegar a até a totalizar até 2,5 aluguéis. Em contrapartida, traz a vantagem de ser menos burocrática do que as demais opções. Para o locador, praticamente não oferece riscos, já que a seguradora traz para si a responsabilidade de manter as parcelas do aluguel em dia. Pode ser considerada a mais segura das garantias pelos locadores.
A quarta opção de garantia locatícia é a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A Lei 11.196/2005 autorizou determinadas instituições vinculadas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a constituir fundos de investimentos para a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. Em outras palavras, nessa modalidade, um fundo de investimento é ofertado ao locador como garantia. “Diferentemente do depósito, que não pode ser superior a três meses de aluguel, a cessão fiduciária de quota de fundo de investimento é ilimitada. A praxe do mercado é realizar uma capitalização de cerca de dez vezes o valor do aluguel. Em caso de inadimplência, haverá um valor maior para cobrir os débitos. Em ambas as modalidades, os locatários resgatam o dinheiro corrigido no final da locação, desde que não haja nenhum débito ou pendência no imóvel na sua devolução”, destaca Evandro Guimarães.
Sem Garantia: isso existe?
A advogada Paula Furtado esclarece que, embora haja no mercado outras opções de garantias locatícias, estão legalmente cobertas apenas as previstas na Lei do Inquilinato. “Não há possibilidade de as partes — locador e locatário — optarem por qualquer outro tipo de garantia, sob pena de nulidade da cláusula constante do contrato de locação”, alerta.
É possível, entretanto, que o locador opte por não estabelecer nenhuma garantia locatícia no contrato. Embora mais raro, isso acontece especialmente quando há uma relação de confiança entre locador e locatário; após sucessivos contratos de locação entre os mesmos entes, por exemplo. Ocorre também quando o próprio inquilino é o principal garantidor do pagamento, como em contratos que envolvem locações para bancos, grandes empresas e órgãos públicos. “Pode acabar sendo uma saída interessante pensar em fazer uma locação sem qualquer garantia. Assim, você pode se valer do artigo 59, § 1º, IX, da Lei do inquilinato, que prevê a possibilidade de liminar de desocupação em quinze dias, independentemente de audiência. Com isso, o locador ganha celeridade para despejar um inquilino inadimplente. A desvantagem nesse cenário é que o débito deixado deverá ser cobrado através de ação judicial. Se houvesse uma garantia, o locador poderia se valer dela para pagar as dívidas”, pontua o consultor Evandro Guimarães.
Além da possibilidade de pedido de liminar de desocupação em 15 dias, o contrato sem garantias oferece, ainda, a alternativa de o locador cobrar o aluguel antecipado. O inquilino paga antes de morar. Apesar das vantagens, o advogado Wagner Nogueira é menos otimista e não enxerga benefícios na ausência de garantias locatícias. “Seja por opção das partes em iniciar a locação sem garantia ou por ela se esvair durante a locação, não vejo nenhuma vantagem em deixar o contrato descoberto. Nenhuma das ditas vantagens é, a meu ver, algo incentivador a ponto de fazer valer os riscos dessa decisão”.