Pode haver aumento da inadimplência com a aplicação da Lei n. 14.905

Nova lei que trata sobre correção monetária e índice de juros entra em vigor em setembro e condomínios precisam ficar atentos para não favorecer dívidas

Por: Cintia Laport

Foi sancionada, em 28 de junho deste ano, a nova Lei n. 14.905, que altera o Código Civil no que diz respeito à atualização monetária e juros em contratos cíveis. O objetivo maior seria garantir uma padronização neste tipo de relação entre as partes de forma mais precisa, justa e segura. No entanto, o mercado imobiliário vê a novidade com olhos atentos.

Alexandre Corrêa é advogado da Saad Advogados Associados e acredita que, em linhas gerais, não haverá grandes mudanças para os condomínios, considerando que a Convenção condominial, em sua grande maioria, contempla o ônus que recai sobre o condômino devedor de cotas condominiais, mais especificamente os juros moratórios de 1% ao mês.  Isso porque, desde a entrada em vigor do novo Código Civil, há mais de 20 anos, tornou-se possível convencionar os juros moratórios em percentual superior a 1% ao mês, o que foi feito por diversos condomínios que conseguiram atualizar a Convenção em assembleia.

Este ponto também é colocado em destaque pelo advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Condominial e sócio do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados. “A partir de agora, todos os condomínios que não possuem Convenções ou que possuem Convenções sem a previsão adequada de percentual de juros e índice de correção monetária aplicáveis ao atraso de pagamento terão que atender a regra legal. O problema é que a regra legal agora é frequentemente mais branda para o inadimplente e, pior, muitos condomínios sequer possuem sistema adaptado ao cálculo da nova regra geral. Esperamos que isso mude com o tempo, mas a lei começa a vigorar a partir de setembro deste ano…”, explica ele, apreensivo.

Então, qual a recomendação? Segundo o Dr. André, a orientação mais importante é a de que, caso o condomínio não tenha fixado expressamente na Convenção o índice de correção monetária e o percentual de juros moratórios, realize a revisão e alteração dos seus respectivos instrumentos de Convenção o quanto antes. Lembrando que uma alteração na Convenção condominial somente é possível através de deliberação em Assembleia por, no mínimo, ⅔ do total de condôminos.

“O problema de se ter uma Convenção desatualizada é que o devedor pode usar as ‘brechas’ do documento para tumultuar ou, até mesmo, invalidar algumas cobranças, gerando prejuízo ao condomínio. Apesar da nova Lei 14905 não tratar de multa, agora com a nova legislação as ‘brechas’ ficam maiores em condomínios sem a regulamentação interna necessária para juros moratórios e correção monetária”, detalha o advogado, cujo escritório representa, atualmente, cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro.

O advogado Alexandre Corrêa endossa a recomendação anterior: “Desde a entrada em vigor do novo Código Civil, a multa pelo atraso no pagamento da cota condominial foi reduzida para 2%, ainda que a Convenção a fixasse no patamar de 10%  ou 20%, como era admitido pela legislação anterior. Ainda que se saiba da dificuldade na obtenção de quórum para atualizar uma convenção condominial, entendo que a mudança legislativa e da própria sociedade ao longo dos anos exige não só a sua revisão, como a incorporação de novas regras. Como, por exemplo, a definição de parâmetros mínimos para a configuração do comportamento antissocial, a permissão ou proibição de locação por curta temporada, entre tantos outros temas que vem trazendo insegurança jurídica na relação dos condôminos”, explica.

De acordo com o advogado Valter da Silva Vivas, se a nova regra fosse aplicada nos últimos 10 anos, somente 5% dos meses teriam uma Taxa Legal de juros superior a 1% ao mês. “Olhando para o cenário inflacionário com o IPCA oscilando em 4% anuais e a taxa Selic oscilando entre os 10% e 12% ao ano, a resultante para a Taxa Legal de juros, frequentemente, será inferior a 1% ao mês ou 12% ao ano, o que poderia, teoricamente, estimular a inadimplência nos condomínios que não possuem as regras claramente fixadas na Convenção”.

Ressaltando a dificuldade de atingimento do quórum para a modificação das convenções condominiais, Valter acrescenta que “é preciso lembrar que, desde 2022, está regulada na lei a possibilidade de sessão permanente para deliberações que exijam quorum especial, como ocorre para alterar a Convenção do condomínio, o que pode ser o caminho para facilitar a regulação do tema em âmbito interno.”

Dentre as importantes regras impostas pela Lei n.14.905, confira alguns detalhes essenciais:

1) Na relação geral entre credor e devedor, caso o índice de atualização monetária não esteja convencionado ou previsto em lei específica, será aplicado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou mesmo por um índice que vier a substituí-lo, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 389 do Código Civil;

2) Na relação entre condomínio e condômino, a grande questão está relacionada ao não pagamento da cota condominial na data do seu vencimento. Assim, o condômino inadimplente ficará sujeito à correção monetária e juros moratórios convencionados, e caso não sejam previstos, especificamente quanto aos juros, será aplicada a taxa legal definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central do Brasil, conforme dispõe o artigo 406 do Código Civil. Pela nova regra, a taxa legal de juros irá corresponder à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária, que trata o parágrafo único do artigo 389 do Código Civil (IPCA, ou outro que vier a substituir). A lei não trouxe mudanças quanto à multa, que continuará sendo de 2% (dois por cento).

Se você é gestor condominial e tem dúvidas sobre a aplicação da nova lei, que começa a ser aplicada a partir de setembro, não deixe de buscar mais informações com a sua administradora ou mesmo através de atendimento jurídico especializado. Quem sabe já não é hora de garantir uma Convenção mais atualizada e preservar o equilíbrio financeiro do seu condomínio?