Imóveis poderão ficar mais caros para os consumidores

Representantes de entidades do setor falam sobre os temores do impacto da Reforma Tributária sobre o mercado imobiliário

Por: Gabriel Menezes

Uma análise do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (SecoviRio) aponta que, se a Reforma Tributária aprovada pela Câmara dos Deputados for aprovada pelo Senado sem mudanças, os impostos sobre imóveis poderão aumentar, tornando-os mais caros para os consumidores.

A Câmara aprovou um desconto de 40% na alíquota do futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que incluirá os tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). No entanto, o sindicato e outras entidades do setor, como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), acreditam que essa redução não é suficiente para impedir aumentos significativos nos impostos e nos preços dos imóveis.

O Secovi estima que, para manter a carga tributária no mesmo nível atual, seria necessária uma redução de 60% na alíquota básica para o setor, em vez dos 40% aprovados. Coordenadora de Assuntos Institucionais e Legislativos do Secovi Rio, Laura Suárez comenta que a Câmara dos Deputados trouxe alguns pontos positivos, como a manutenção do regime de caixa. Inicialmente, a cobrança dos novos impostos IBS e CBS ocorreria em cada pagamento ou quando fosse exigível, o que ocorresse primeiro. O sindicato defendeu que a ocorrência do fato gerador desses impostos deveria ser considerada no momento do pagamento da obrigação, para evitar custos antes de se ter dinheiro em caixa.

Outro ponto importante foi a remoção do “valor de referência” da base de cálculo dos tributos IBS e CBS. Inicialmente, a ideia era calcular os impostos com base no maior valor entre o de referência e o valor de venda do imóvel. O Secovi Rio argumentou que o uso do “valor de referência” criaria insegurança para os contribuintes e iria contra decisões anteriores do STJ. Com a aprovação do novo texto, apenas o valor real da venda do imóvel será usado para calcular os impostos.

Laura ressalta que o governo e o Ministro da Fazenda argumentam que a reforma irá aumentar a eficiência do setor, permitindo a recuperação de créditos sobre insumos. No entanto, estudos independentes mostram que, com uma redução de apenas 40%, a carga tributária sobre imóveis vai subir, afetando especialmente a classe média. Para imóveis de até R$ 240 mil, a carga pode aumentar para 7,40%, dificultando o acesso a financiamentos para muitas famílias. Isso desestimularia investimentos no setor, reduzindo a oferta de habitação e aumentando o desemprego e o déficit habitacional. O Secovi, acrescenta, já vem trabalhando junto ao governo para tentar melhorar este cenário.

Representante da Abadi aponta riscos

Diretor Administrativo Financeiro da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Fernando Canato comenta que a Reforma Tributária propõe simplificar o sistema tributário brasileiro, mas tem gerado preocupações significativas no setor imobiliário. Ele destaca quatro principais pontos de preocupação.

Em primeiro lugar, está a insegurança jurídica decorrente da transição e implementação das novas regras tributárias, que pode gerar incertezas no mercado. Em segundo lugar, o temor do aumento da carga tributária, principalmente devido à unificação de tributos e à criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

Em terceiro lugar, a possibilidade de repasse de custos adicionais às empresas do setor, elevando os preços dos imóveis para os consumidores finais. E, por último, a complexidade do novo sistema tributário, que pode incrementar os custos administrativos das empresas.

“Na avaliação da Abadi, a reforma tributária pode levar a um aumento nos custos de transação de imóveis devido à possível reestruturação da carga tributária. A principal preocupação é que isso possa desacelerar o mercado imobiliário, impactando negativamente os preços dos imóveis, especialmente em segmentos mais sensíveis a alterações fiscais”, afirma o diretor.

Para mitigar os impactos negativos, a Abadi sugere quatro medidas: preservar incentivos e benefícios fiscais específicos para o setor, especialmente os voltados à habitação social; adotar um sistema tributário mais simples e menos oneroso para reduzir os custos administrativos das empresas; implementar as mudanças de forma gradual, permitindo uma adaptação mais suave; e promover maior diálogo e participação das entidades representativas do setor durante a formulação e implementação da reforma.

Canato frisa que a associação reconhece que a reforma tributária proposta pelo governo, ao permitir a recuperação de créditos sobre insumos, pode diminuir os custos de construção e incentivar métodos construtivos mais eficientes. No entanto, a entidade ressalta que é essencial que esses benefícios se concretizem e resultem em preços mais acessíveis para os consumidores, sem serem neutralizados por aumentos em outras áreas tributárias.

A preocupação da Abadi se divide em três pontos principais. Primeiro, a complexidade da implementação das novas regras, que pode afetar o fluxo de caixa e a gestão financeira das empresas. Segundo, embora a recuperação de créditos traga eficiência e redução de custos, a entidade acredita que isso não será suficiente para compensar os aumentos de custos impostos pela nova carga tributária. E, por fim, a necessidade de reformas complementares, como a simplificação burocrática e a melhoria da infraestrutura, para realmente aumentar a eficiência e competitividade do setor.

Governo se defende e diz que não haverá nenhum aumento relevante de custos

O governo reagiu ao temor de que a reforma tributária possa elevar os preços dos imóveis. Em um texto publicado na Agência Brasil, informou: “É preciso deixar claro que a Reforma Tributária não altera a alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo de competência municipal que incide nas transações imobiliárias. Devido a uma demanda dos municípios, o PLP 108/2024, que também faz parte da regulamentação da Reforma Tributária, define de forma mais clara o momento de incidência do ITBI, que atualmente é objeto de litígio”.

O texto continua dizendo que as eventuais vendas de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas pelo novo IVA. Ou seja, nada muda para a pessoa que tem um ou alguns imóveis e deseja vendê-los. Já o impacto da reforma tributária sobre as vendas de imóveis pelas empresas é muito pequeno quando considerada apenas a mudança na carga tributária, sendo levemente positivo para os imóveis populares e levemente negativo para os imóveis de alto padrão. Mas o impacto é claramente positivo quando considerado o efeito da reforma sobre a produtividade do setor.

As vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

1. a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).

1. b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.
2. c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (ou seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.

1. d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%.  A conta resulta em empate.

No caso das empresas que tenham como atividade a compra e venda de imóveis (como imobiliárias, por exemplo), a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (15,9%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil. Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc.).

Além disso, a reforma tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação. Ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai favorecer a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.