Nova ABNT NBR 17.170 traz diretrizes para garantias, prazos e condições das edificações

Em dezembro de 2022, a Associação Brasileira de Normas Técnicas, anunciou a nova norma NBR 17.170, que traz diretrizes para que as construtoras estabeleçam condições, prazos e garantias da construção de uma edificação. A norma entrará em vigor em meados de junho deste ano, ou seja, seis meses (180 dias) após sua publicação, e será aplicável para empreendimentos novos e obras de reparos ou reformas em construções existentes. 

Desde o início dos anos 2000, as entidades do setor da construção civil vêm gradativamente aperfeiçoando uma série de instrumentos, que visam promover meios para a gestão adequada das condições que envolvem as garantias aos clientes de uma edificação. A nova norma traz uma série de inovações técnicas que pretendem garantir o bom funcionamento dos sistemas construtivos dos edifícios e promete até mudar a cultura da manutenção preventiva nos condomínios.

A natureza de uma edificação, com seus diversos componentes, sistemas e equipamentos com distintas funções, torna complexa a tarefa do incorporador, construtor ou prestador de serviços, no estabelecimento das condições e prazos de garantia. Já para o cliente final, seja o usuário, o consumidor ou o proprietário de qualquer tipo de edificação, a análise dessas diferentes condições de garantia também não é tarefa simples, tendo em vista as características técnicas envolvidas. Essa dificuldade acaba por determinar uma diferença de condições e prazos identificada por clientes de todas as regiões do país. 

O que diz a nova norma?

A norma ABNT NBR 17.170 fixa de forma clara e detalhada os prazos de garantia tecnicamente adequados e justos para todos os tipos de sistemas construtivos, componentes e equipamentos das edificações, e que deverão ser adotados por incorporadoras, construtoras e empreiteiros.

A primeira questão desta norma é que ela sai de edificações residenciais e passa a abranger todo o tipo de edificação, seja ela construída para o poder público ou para o setor privado. Além disso, a norma trata das garantias não estabelecidas em lei, mas define os sistemas e componentes relacionados à segurança na edificação. Além disso, houve a definição de prazos tecnicamente recomendados que foram estabelecidos a partir da análise da norma de desempenho e dos manuais das entidades e práticas empresariais do setor.

Vale lembrar que todos os itens do condomínio já possuem alguma garantia legal (art. 618 do Código Civil), porém, uns com prazos menores para partes substituíveis de um sistema; outros mais extensos, não facilmente substituíveis. Na prática, as tabelas de desempenho, que, em linhas gerais, compreendiam o período de até cinco anos, passam a ter opções de 5, 3 e 1 ano, agora especificando o sistema, a descrição e o tipo de falha de cada elemento.

De maneira geral, a norma não trata de nenhum sistema em particular, mas da maioria dos sistemas que compõem uma edificação. Na opinião do engenheiro civil, Ronaldo Moura, da M2M Engenharia, trata-se de uma norma muito importante para o relacionamento entre as incorporadoras, construtoras e os clientes finais. “Ela fará parte do dia a dia das empresas. A publicação da norma é uma importante conquista de toda a cadeia produtiva da construção civil. Construtoras, incorporadoras, meio jurídico e fabricantes de materiais criaram um texto objetivo e claro que vai ajudar bastante o relacionamento de todos os envolvidos no que tange à assistência técnica da obra de qualquer imóvel”, defende.

Além de conscientizar o cliente final de um empreendimento imobiliário (proprietário da unidade e síndico) sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, a norma reforça a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos. 

Impactos no condomínio

Para o síndico profissional, Jirdel Araújo, a NBR 17.170 é uma forma de pensar a vida de um condomínio para além das garantias das construtoras. Se desde a sua implantação o condomínio se iniciar corretamente com bons hábitos, valorizando as manutenções preventivas (ao invés de sair correndo atrás apenas das corretivas), muitos problemas poderão ser evitados.

“A cultura brasileira não é de investimento em manutenção preventiva, apenas corretiva, algo que já está consolidado nos países desenvolvidos. Ao longo do tempo, investir em manutenção preventiva diminui os custos, melhora o conforto e a segurança dos moradores, além de aumentar o valor de mercado e a vida útil do empreendimento”, pontua.

Sendo o síndico responsável por zelar e preservar o patrimônio do condomínio, ele tem por obrigação elaborar e implementar um programa de manutenção preventiva e corretiva de acordo com a NBR 5674 – Manutenção de Edificações, que define os procedimentos de como isso deve ser feito. Este processo envolve tanto a criação de rotinas operacionais feitas por equipe interna e externa ao condomínio, que precisam ser formalizadas e monitoradas, quanto a alocação de recursos para viabilizar a aplicação do programa ao longo do tempo.

Com a NBR 17.170, mais importante do que o tempo de vida útil estipulado em projeto para um determinado sistema, será possível avaliar outros fatores que podem impactar no correto funcionamento dos equipamentos da edificação. E com isso, interferir na responsabilidade dos construtores e fabricantes, sobretudo, em relação à garantia.

“O importante é o condomínio realizar adequadamente a transição entre o que é responsabilidade de quem constrói, para sanar as eventuais falhas construtivas, e a obrigação de quem mantém, o síndico, que deve zelar pelas manutenções recomendadas, inclusive no período de garantia”, reforça Jirdel. Desta forma, é indicado que o síndico conheça os sistemas existentes no seu condomínio e se atente aos prazos de manutenção deles, pois não adotar esta prática pode acarretar perda de garantia e comprometer o desempenho dos sistemas que fazem parte da edificação.

Essas mudanças abrem espaço, ainda, para a inovação no processo construtivo e aumentam a confiabilidade do que é entregue. Em suma, a clareza da NBR 17.170 deve facilitar e melhorar a relação entre os produtores de imóveis, compradores e gestores pós-obra (síndicos e administradoras), além de trazer maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Fonte: Juliana Marques