Acidentes nos condomínios: de quem é a responsabilidade?

Acidentes nas áreas internas dos condomínios podem ocorrer a qualquer momento e é essencial que os síndicos estejam sempre preparados – em primeiro lugar, para evitar que eles aconteçam, mas se acontecerem, saber identificar de quem é a responsabilidade.

Embora o síndico seja o responsável pelo condomínio essa é uma questão complexa. Afinal, dependendo do tipo de acidente e como ele ocorreu, a responsabilidade pode ser do condomínio, mas também da pessoa lesionada ou até mesmo de terceiros. Daí, a importância de analisar caso a caso. 

Qual o papel do síndico?

De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável civil pelo condomínio. Em um âmbito legal, ele também responde por eventuais processos, ativa ou passivamente, o que acaba incluindo a responsabilidade em eventuais acidentes, sendo indiciado por omissão ou até mesmo negligência, como diz o artigo 186 do mesmo código. Em regra, o síndico pode arcar com os prejuízos se for negligente com a manutenção do local ou se não tiver como comprovar que se antecipou a problemas claramente evitáveis, e isso deve estar claro durante todo o seu mandato. 

Sendo assim, os síndicos devem estar sempre atentos à manutenção das áreas comuns do condomínio. O descuido pode levá-lo a responder por danos materiais, morais e até criminais. Para evitar a responsabilização, o representante do condomínio deve demonstrar que a manutenção do local foi realizada dentro dos parâmetros legais e que todos os problemas que poderiam ser evitados foram contemplados. 

No caso de problemas e/ou acidentes provenientes de ordem estrutural, os famosos “erros de construção”, é preciso que se tenha em mente que eles se referem a defeitos em função da solidez e segurança da obra. Nesse sentido eles têm garantia de 5 anos, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do problema (artigo 618 do Código Civil). 

A partir disso, é preciso que cada situação seja analisada com muita atenção, pois os vícios construtivos, principalmente em casos de acidentes dessa ordem, dificilmente ocorrem de uma hora para outra. O desgaste, assim como o agravamento dos defeitos devem ser observados por parte do síndico, tendo um engenheiro ao seu lado. Claro que, muitas vezes, essa questão não é possível de se observar “a olho nu”, o que faz com que fique muito difícil de o síndico poder constatar o problema previamente.

O advogado Michell Fernandes, especialista em direito imobiliário, explica que há dois tipos de normativos jurídicos que regulam as responsabilidades do síndico: o Código Civil e a Lei de Condomínios. “No código civil, ele tem a responsabilidade de zelar pelas partes comuns do condomínio, um dever de cuidado. Mas caso seja omisso, ele pode ser responsabilizado por algum evento danoso que venha a acontecer na área comum do condomínio, com exceção quando o evento danoso é causado pelo condômino”, explica.

Em uma situação de acidente no condomínio onde há uma dúvida sobre a responsabilidade do síndico, o advogado explica que é necessário convocar uma assembleia quando o acidentado é um condômino, para dispensar o síndico ou responsabilizá-lo civilmente, caso seja comprovada a culpa. “Se a falta de manutenção levar a um dano material, o síndico pode ser responsabilizado, inclusive, como pessoa física por esse dano. Agora, se a falta de manutenção levar a um problema mais grave, como a morte de alguém, o síndico pode responder criminalmente”, alerta. 

Para evitar qualquer tipo de problema, é fundamental que o síndico esteja atento e cercado de profissionais que possam se antecipar a eventuais incidentes. Deixar tudo documentado também é importante, caso haja alguma demanda judicial para que possa se defender. 

Síndico: atenção à segurança dos funcionários do condomínio

Já na condição de evitar acidentes ocorridos com os próprios funcionários do condomínio, o síndico tem por obrigação, conforme determinam as Leis Trabalhistas, de se fazer cumprir as NR (Normas De Segurança do Trabalho) e todas aquelas que preservam a vida dos trabalhadores, sob crime de responsabilidade solidária. 

Na opinião do engenheiro de Segurança do Trabalho, Vinícius Ramos, “o condomínio tem a obrigação de realizar revisões periódicas em fachadas, nos para-raios, inspeção predial, em quadros elétricos, na estrutura etc., a fim de se evitar possíveis acidentes com moradores e funcionários”. Afinal de contas, ao serem consideradas obrigações legais não há a possibilidade de não serem cumpridas. 

Vinícius acrescenta: “os condomínios precisam reconhecer as manutenções e as normas técnicas brasileiras existem e se não cumpre o que precisa ser feito corre o risco de sofrer e/ou provocar algum acidente”, finaliza.

Por: Juliana Marques