Juliana Marques
Nos dias de hoje é praticamente impossível sair às ruas nas grandes cidades e encontrar um local disponível para estacionar o carro. Grande parte das pessoas, que possui automóveis, acaba optando por usar o transporte público, justamente porque não encontram locais seguros para estacionar seus veículos. Mas, existe também uma situação inversa, pessoas que dispõe de vaga de garagem, mas não possuem automóvel. Neste caso, é possível alugar esse espaço para terceiros?
Com a grande quantidade de automóveis em circulação nas ruas das cidades, a vaga se tornou um item indispensável nos imóveis. Causadora de conflitos entre os moradores de um prédio, uma boa vaga na garagem pode valorizar um imóvel, assim como uma ruim pode ser determinante para que o interessado desista do apartamento.
Quem compra um apartamento em um condomínio fechado costuma se deparar com um dilema: o de contar com apenas uma vaga de garagem para atender a dois ou mais veículos. Quando há um estacionamento particular por perto, muitos o buscam como alternativa, mas há também a possibilidade de comprar ou alugar uma vaga dentro do próprio condomínio. O que nem todo mundo sabe é que existe uma lei que regulamenta esse tipo de negociação.
Até 2012, alugar a vaga de garagem para terceiros era uma prática comum na maioria dos condomínios. Porém, a partir deste ano, entrou em vigor uma lei nacional que proibiu a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A lei federal 12.607/12 alterou o código civil que permitia a comercialização das vagas caso a convenção não determinasse o contrário e pedia apenas para que o condômino tratasse a questão com segurança, mas isso nem sempre podia ser garantido. A partir de 2012 as vagas de garagem só puderam ser alugadas ou vendidas se houvesse autorização expressa dos condôminos, o que costuma acontecer é que cada síndico estabelece regras próprias para a questão, discutindo o tema nas assembleias.
Veja o texto da lei:
“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (nova redação dada pela lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012.)”
A lei vale para todos os condomínios do país, já os prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos não foram afetados por ela, assim como os edifícios-garagem. Apenas para prédios comerciais onde o contrato (da sala, andar, loja, entre outros) inclui a vaga é que a lei foi aplicada.
A nova norma veio com o intuito de proteger os condôminos e sua privacidade, já que muitos dos que alugavam as vagas sequer residiam no mesmo edifício. Se o condomínio permitir em sua convenção o aluguel ou venda das vagas a terceiros, isso não consistirá crime ou infração. Caso não exista nada na convenção que trate do assunto, então, vale o que está estabelecido pela lei, a não ser, que os moradores queiram propor uma mudança interna. Nesse caso, será necessária uma assembleia com participação de pelo menos dois terços dos moradores.
No condomínio Hermes Lima, localizado em Botafogo, além das vagas dos moradores são disponibilizadas algumas vagas para visitantes na área interna. “No condomínio não é permitido venda e aluguel de vagas para terceiros, pois todas as vagas são vinculadas a uma unidade, mas também não impedimos o acesso de carros de visitantes durante o dia”, disse Rodolfo ressaltando que “a norma foi estabelecida em assembleia, o morador que chega ao condomínio é automaticamente cadastrado como usuário da vaga destinada ao seu imóvel, sendo proprietário ou inquilino a responsabilidade do uso da vaga é dele”, explica o síndico.
Quando o condomínio já contempla a permissão para aluguel ou venda de vagas, o proprietário poderá alugar ou vender desde que seja dada preferência aos moradores do prédio. Neste caso, não pode existir qualquer intervenção do condomínio na relação entre o locador e locatário, mas as regras de uso, pagamento de taxa condominial e demais responsabilidades continuam válidas e devem ser respeitadas normalmente. É sempre bom lembrar que dependendo da situação, mesmo que não haja nenhuma proibição para esta prática, a questão deve ser avaliada internamente, já que, em algumas situações, isso pode realmente comprometer a segurança dos moradores.
Segundo a advogada especialista em direito imobiliário, Virgínia Santos, a “desobediência” pode gerar problemas para quem negociou a vaga. “Em caso de descumprimento da lei e da convenção condominial, a venda/locação pode ser considerada nula, além de multas previstas na convenção condominial, ou em assembleia do condomínio”, afirma.
No caso de imóveis comprados na planta, dependendo do tamanho do condomínio, o empreendedor pode comercializar mais de uma vaga por unidade. Neste caso, o comprador deve estar preparado para pagar uma taxa extra para ter direito a mais um espaço. “A construtora tem o direito de vender apartamentos até mesmo sem vagas de garagem, pois não há lei que obrigue a mesma a oferecer um número mínimo de vagas. Vale lembrar que, se na negociação (folder, stands, pré-vendas) foi oferecida uma vaga como parte integrante do apartamento, aí sim a construtora é obrigada a oferecer a vaga de garagem”, ressalta Virgínia que completou: “Se a construtora não conceder a garagem de acordo com o que foi ofertado ou contratado, o comprador terá direito ao abatimento no preço do imóvel no valor correspondente à garagem ou poderá pedir judicialmente a rescisão do contrato com a aplicação da multa contratual pertinente e indenização pelo prejuízo efetivamente sofrido”, esclarece a advogada.
Outra prática comum deste tipo de negociação é a sublocação, ou seja, a locação de vagas por parte de inquilinos. Caso não haja nenhuma proibição na convenção do condomínio e nem no contrato de locação, o inquilino pode sublocar a vaga de garagem do imóvel a outro morador ou não morador do prédio.
Síndico do edifício Garden, na Tijuca, há cinco anos, Marcial Souza afirma que não há impedimento algum para que os moradores acordem a locação de vagas de garagem, desde que a negociação não seja feita com terceiros. “A única condição imposta pelo regulamento interno no que tange o aluguel de vagas de garagem é que seja uma ação realizada somente entre os moradores, proprietários ou não. Desta forma, se algum inquilino não usufruir de uma vaga e quiser aluga-la para algum morador, a responsabilidade será dele”, defende o síndico.
Tipos de vaga
As vagas indeterminadas são aquelas que não possuem local fixo para estacionar, ou seja, a prioridade será de quem chegar primeiro. A escolha dessas vagas é discutida e definida em assembleia e caso você queira alugar uma vaga nessa condição, será preciso levar o assunto novamente em discussão.
Quando a vaga é determinada, o aluguel da garagem poderá ser facilitado, pois sua localização é fixa e está registrada na escritura do imóvel, além disso, o proprietário poderá inclusive, gerar um contrato para locação do espaço. É importante também visitar a vaga na garagem para conhecer sua exata posição, observando se ela está perto de colunas, ou se tem ou não cobertura, por exemplo. Atenção! Não basta existir uma permissão no regimento interno, é necessária que a aprovação esteja contida obrigatoriamente na convenção do condomínio.
Tipos de contrato e valores
Para realizar este tipo de locação é preciso tomar alguns cuidados jurídicos para evitar complicações futuras. “O contrato para validar um aluguel de garagem deverá, a exemplo de um contrato de locação, conter a finalidade do documento, o endereço e a localização da vaga, os valores combinados entre ambas as partes, assim como juros e multas por atraso, se assim forem acordadas”, explica Virgínia Santos. O proprietário poderá ainda pedir uma cópia do documento do veículo do locador que for ocupar a vaga. Caso haja mais veículos que venham a ocupar a vaga em sistema de rodízio, o proprietário deverá ser avisado e poderá pedir cópias dos outros automóveis também.
O cálculo do valor do aluguel de uma vaga costuma ser aleatório e variar segundo aqueles praticados no condomínio. O valor da taxa de manutenção do condomínio e a localização do imóvel serão fatores que influenciarão o valor do aluguel. Mas existe uma forma mais prática e precisa de se calcular o valor do aluguel da vaga: aproximadamente 1% sobre o valor total pago pelo espaço. Digamos que um proprietário pagou R$30 mil pela sua vaga, para realizar o aluguel da garagem, o valor cobrado será algo em torno de R$300, o que é um ótimo investimento em comparação com algumas aplicações. O dono da vaga também pode cobrar o valor de um estacionamento comum — caso o preço na região seja em torno de R$ 200, por exemplo, ele cobrará esse valor. Outras pessoas fazem um acordo com o locador, pedindo para que ele assuma o pagamento do condomínio.
Existem vagas mais sofisticadas, com espaço para depósito de ferramentas ou mesmo garagens que, mesmo em condomínios, são fechadas e privativas. São raros os casos, mas quando uma vaga dessas estiver disponível, o proprietário também pode determinar o valor.
Já no caso de venda de uma vaga na garagem, esta só será possível se a vaga estiver em escritura diferenciada do imóvel. O valor pode alcançar até 15% do valor do imóvel, no entanto, o valor médio costuma ser de 10%. Considerando um imóvel no valor de R$300 mil, a vaga custará em média R$30 mil. Caso o valor esteja acima desta proporção, vale a pena procurar outras opções de apartamentos que tenham vagas de garagem a um custo mais vantajoso.
A vaga pode estar na mesma escritura do imóvel ou à parte. Na primeira situação, ela é contabilizada para pagamento do IPTU juntamente com o imóvel. Na outra situação, o pagamento de IPTU é separado. Por isso, antes de adquirir uma nova vaga é importante pensar na documentação e nos encargos incidentes.
Quando o assunto é vaga de garagem, os síndicos e administradores devem ficar alertas, já que na maioria dos casos tudo que envolve este assunto nos condomínios sempre gera muita discussão. A vaga de garagem pode ser motivo de muitos desentendimentos e dores de cabeça por isso, o ideal é levar o debate para as assembleias e deixar registrado no regimento interno do condomínio todos os acordos estabelecidos. Para os moradores é conveniente ficar atento ao momento certo de alugar, vender ou apenas escolher uma vaga de garagem.
Veja algumas dicas de convivência para que esta negociação seja favorável para todas as partes:
- Conheça bem o regulamento do condomínio, principalmente com relação às vagas de garagem;
- Em alguns prédios, há sorteios de vagas. Muitas vezes, quem atrasou o condomínio um dia não participa, então, fique atento às regras;
- Na hora de comprar ou alugar, conheça a vaga para ver se comporta seu carro;
- Pense na sua estrutura familiar e se comprou um imóvel que terá condições de adquirir uma nova vaga no futuro, por exemplo;
- Se a locação das vagas foi permitida e registrada na convenção do condomínio, o síndico não pode interferir no processo de negociação e muito menos no valor a ser cobrado pelo aluguel.