Cidade de São Paulo baterá recorde imobiliário histórico ao entregar mais de 800 condomínios em 2024, diz pesquisa
Por Cidades e Serviços
Última atualização: 23/02/2024
Imóveis
A cidade de São Paulo deve bater um recorde imobiliário histórico em 2024: o setor projeta entregar 818 novos condomínios neste ano, quase o dobro do ano passado (424).
- Serão cerca de 150 mil novos apartamentos na capital;
- Sendo 98% residenciais e 2% comerciais;
- Os prédios de médio padrão lideram o ranking, representando 36% das novas implantações, com 295 empreendimentos avaliados em R$ 15,2 mil o m² e R$ 710 mil a unidade, em média;
- Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Vila Clementino e Moema são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento;
- Apenas 94 empreendimentos miram o setor econômico, com unidades a R$ 231 mil em bairros como Itaquera, Paraisópolis e Guaianases.
- Veja dados de outros segmentos abaixo.
Os dados são de um levantamento realizado pela Data Lello, instituto de pesquisas e inovação da Lello Condomínios, empresa do setor que mapeou os bairros onde serão implantados novos edifícios.
Em 2022, segundo a pesquisa, foram entregues 495 condomínios. Em 2021, foram 407.
O que explica a alta
Fabiano de Marco, cofundador da incorporadora Idealiza Cidades, diz que a alta pode ser explicada pelo modo de funcionamento do mercado imobiliário, que “se movimenta lentamente e opera com ciclos longos”.
“O tempo de entrega de um condomínio pensado no ‘boom’ da pandemia, baixas taxas de juros e alterações no Plano Diretor se refletem com entregas 4 ou 5 anos depois. Isso explica esses números, frutos de decisões tomadas não tão recentemente”, explicou.
Em uma das fases mais agudas da pandemia de Covid, a taxa básica de juros no país atingiu o patamar de 2% ao ano, o mais baixo da história. Foi também durante a pandemia que a capital bateu outro recorde imobiliário, com a venda de 47 mil imóveis entre 2020 e 2021.
Em 2023, o prefeito da capital, Ricardo Nunes (MDB), sancionou o texto da revisão do Plano Diretor. O projeto manteve a possibilidade de verticalização no entorno do transporte público, com avanços aos chamados miolos dos bairros — ponto criticado por urbanistas.
Para Angélica Arbex, coordenadora do estudo da Lello, o contexto é inédito na capital: “Nunca se viu um momento como este. Uma aposta da estabilidade da economia, na queda de juros e na força de São Paulo”, apontou.
Críticas ao modelo de negócio
Valter Caldana, doutor em urbanismo pela USP e professor da Universidade Mackenzie, critica o modelo de negócio do mercado imobiliário e afirma que a cidade pode sentir os efeitos negativos da verticalização a médio e longo prazo.
“Os efeitos da pandemia na cidade represaram projetos pessoais e familiares. Temos um déficit habitacional muito grande em todos os níveis socioeconômicos, que é sensível aos menores estímulos. Mas há um fator importante, além destes: já se manifestou na revisão do Plano Diretor e do Zoneamento. Na velocidade e na voracidade”, afirmou.
Urbanista e coordenadora do LAB Cidade, da Universidade de São Paulo, Raquel Rolnik destaca que, mesmo com a alta, isso não se reflete em redução do déficit habitacional — atualmente, faltam 400 mil moradias na capital, segundo estimativa da prefeitura.
“Essas unidades residenciais não necessariamente são moradias e nem serão moradias no curtíssimo prazo. As pessoas falam ‘Mas como? Um investimento em uma coisa que não vai render?’. São unidades que são produzidas, vendidas, mas estão ocupando o lugar da cidade dos moradores e que não serão destinadas para os moradores, porque são inacessíveis pelo preço, pela morfologia e pelo tipo”, afirmou Rolnik.
Sobre a quantidade de empreendimentos voltados ao segmento econômico (11,5%), Raquel diz que é reflexo de um processo que “simplesmente fortalece um modelo de cidade concentrador, excludente, que não distribui igualmente as oportunidades da cidade”.
A professora cita três grandes impactos que podem ser provocados pela alta:
- Valorização exacerbada da terra: “o ‘boom’ imobiliário provocou uma valorização enorme da terra, do solo e dos próprios imóveis. O resultado que a gente pode ver é a crise habitacional se agravando na cidade de São Paulo;
- Transformação dos bairros: “Bairros que eram casas, que eram sobrados, foram demolidos. Muitas características de bairros mistos, com unidades comerciais que ocupavam os sobrados, vão mudar completamente a característica. Perda de referência, de história, de memória, de morfologias, como é o caso de vilas, por exemplo, que eram formas muito agradáveis de morar”;
- Circulação prejudicada: “Estamos produzindo área construída para pessoas e para carros. Esses carros também vão ocupar o sistema viário, que muitas das vezes não vai ter a menor condição de sustentar. Já estamos vendo cenas, em alguns bairros, de pessoas com fila na garagem para conseguir sair de casa”.