Comprar um imóvel por leilão pode ser um ótimo negócio, mas é preciso ter cautela!

Para quem busca realizar o sonho da casa própria, uma das modalidades que tende a ser bastante atraente é o Leilão de imóveis. Em geral, os valores chegam a representar apenas 50% do valor de mercado. No entanto, para quem não entende nada ou mesmo entende pouco sobre o assunto, a recomendação é buscar apoio profissional para que o processo não acabe em pesadelo. 

Neste artigo, no entanto, a gente irá trazer as informações básicas sobre o assunto para que você comece a desbravar esse mundo de oportunidades. Vamos lá?

Em primeiro lugar, a aquisição de imóveis via leilão pode ser realizada através de dois modelos distintos: 

1. Leilão Judicial – Quando o bem é apreendido ou penhorado por meio de um processo judicial, ou seja, determinado por um juiz. Isso significa que o devedor não teve dinheiro para pagar uma dívida e o imóvel em questão é um dos bens utilizados para garantir esse pagamento, ou houve a apreensão de bens em processo que apura ilícito;
2. Leilão Extrajudicial – É o mais comum de acontecer. Os motivos que levaram ao leilão do imóvel podem ser diversos, mas não estão vinculados a um processo judicial. Podem ser realizados por instituições, bancos ou até mesmo pessoas físicas, com o objetivo de honrar pagamentos não realizados pelo devedor, assim como para promover uma venda diferenciada.

Muita gente não sabe, mas deixar de pagar o IPTU, por exemplo, também é um dos motivos que podem fazer seu imóvel ir a leilão. O prazo para que isso aconteça é de 5 anos a partir do primeiro dia de atraso. Depois desse período, o proprietário será notificado a respeito do débito.

Nos leilões judiciais, conforme o Código de Processo Civil (2015), é possível parcelar os imóveis em até 30 vezes, desde que com pagamento de 25% à vista e o restante em parcelas iguais corrigidas monetariamente. A avaliação nos leilões judiciais é feita por engenheiros determinados pelos juízes ou até mesmo pelo oficial de justiça e o valor arrecadado é utilizado para quitar as dívidas do credor. Na verdade, é o Edital do leilão que determinará as regras para o pagamento e demais condições, e elas estão cada vez mais flexíveis. 

Já nos leilões extrajudiciais, também chamados de leilões empresariais, a Caixa é considerada o principal banco responsável pela execução do imóvel, seus engenheiros são os próprios responsáveis pela avaliação e, após a venda, as dívidas são assumidas por essas instituições bancárias. 

Para quem tem interesse em estar preparado diante de oportunidades futuras através desses leilões, em primeiro lugar, saiba que é preciso plena capacidade civil e livre disposição de seus bens, o que geralmente é prerrogativa do maior de idade (18 anos completos) e se cadastrar junto ao leiloeiro responsável. O cadastramento é feito on-line, com a apresentação dos documentos exigidos em edital. É solicitada a habilitação para a disputa que deseja participar e, após o cadastro concluído, já é possível acompanhar o leilão e dar os lances desejados.

Pela Caixa Econômica Federal, basta acessar o site do banco e verificar as próximas datas dos leilões que serão realizados – https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/Paginas/default.aspx , identificar o leiloeiro responsável, bem como as datas desses eventos. Já será possível neste momento verificar as ofertas disponíveis e daí basta selecionar o imóvel desejado. Se tiver interesse, o próximo passo é fazer a oferta, respeitando o valor mínimo de venda informado no edital. A proposta de maior valor será considerada a vencedora, sendo o resultado divulgado no site da própria Caixa nas datas descritas no edital de venda. 

Mas não se empolgue sem antes checar algumas informações referentes ao seu imóvel dos sonhos que será comprado via Leilão: 

• Você conhece a região onde pretende comprar o imóvel para morar ou investir? Algumas ofertas podem ser tentadoras mas nada práticas para quem fará esse local como seu novo lar ou quem quer usar o imóvel como gerador de renda através de aluguel, por exemplo. Será que, realmente, é uma área atrativa como investimento? 
• Informe-se antes sobre os preços dos imóveis praticados na região para ter a certeza de que este é um bom negócio;
• Verificar previamente se a venda será livre de débitos e os custos estimados após o arremate do imóvel é essencial. Se houver contas atrasadas, como de condomínio e IPTU, por exemplo, dependendo da dívida e a forma da venda, a conta pode sair bem cara;
• Com a ajuda de um corretor, é possível visitar o imóvel antes de dar um lance por ele, e aí já avaliar suas condições, se precisará de reforma e quanto custará;
• Checar se o imóvel está ocupado também é outro ponto importante – o ideal é que realmente ele esteja vazio. Caso contrário, isso pode atrasar a entrega definitiva das chaves;
• A análise detalhada dos documentos também não deve ser ignorada e, neste caso, nada substitui a assessoria de um advogado especializado no assunto. Alguns itens podem ser determinantes e quando não tramitados corretamente corre-se o risco até mesmo do leilão ser anulado.

Por: Cintia Laport