Como lidar com condôminos antissociais?

O Brasil deve, em breve, estabelecer regras para a expulsão de condôminos considerados antissociais – aqueles cujo comportamento extremo prejudica a convivência e traz até mesmo risco à integridade dos vizinhos.

Este tema faz parte do anteprojeto de reforma do Código Civil e de três projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional. Embora a expulsão não esteja atualmente prevista em lei, o judiciário tem, em casos excepcionais, aplicado essa penalidade. O artigo 1.337 do Código Civil atualmente prevê apenas multas que podem ser de até dez vezes o valor do condomínio para casos de incompatibilidade severa de convivência.

De acordo com o advogado André Luiz Junqueira, especialista em Direito Condominial, a principal inovação proposta é a previsão expressa da possibilidade de se iniciar uma ação judicial para expulsar um indivíduo antissocial (seja ele proprietário ou não), desde que tal medida seja aprovada em assembleia por dois terços dos votos, após terem sido esgotadas todas as tentativas de resolução do conflito, incluindo a aplicação de multas.

“Hoje, a lei não define expressamente essa expulsão, dando margem para interpretações. Sustento que antissocial é todo aquele que descumpre regras condominiais, mas a maioria entende que antissocial é apenas as condutas mais graves e criminosas. Costumo dizer que se você tem dúvida sobre se a conduta do indivíduo é antissocial, é porque ela não é grave e nem gera incompatibilidade de convivência”, comenta o especialista.

Segundo ele, até hoje no Brasil, existem menos de 30 decisões judiciais que culminaram na expulsão de um morador. Nelas, os juízes aplicaram institutos como a função social da propriedade, uso nocivo da propriedade, abuso do direito de uso do imóvel, direito de vizinhança e mecanismos processuais, como o art. 536 do Código de Processo Civil. Uma delas, inclusive, de 2019, teve ele próprio como advogado do condomínio.

“Em dois processos judiciais onde representamos condomínios, os indivíduos envolvidos apresentavam comportamentos perigosos, gerando medo na comunidade e que poderia resultar em risco à sua integridade física caso fossem advertidos, multados ou convocados para uma assembleia. Nestas situações, conseguimos demonstrar essa periculosidade ao ponto de convencer um juiz a proibir um dos envolvidos de participar de assembleias, circular nas áreas comuns e de se comunicar com membros da administração ou funcionários do condomínio. Em outro caso, uma juíza determinou que o indivíduo antissocial vendesse ou alugasse sua unidade, sendo proibido de residir no condomínio”, diz.

Para se preparar para as mudanças legais em vista, o advogado dá algumas orientações: “Além de contar com um advogado especializado, é crucial avaliar se a convenção e os regulamentos internos foram adequadamente redigidos para auxiliar nessas situações. Também é importante analisar a metodologia de coleta de provas. A melhor maneira de produzir provas é manter um sistema completo de vigilância interna com vídeo e, se possível, áudio, a fim de documentar com precisão comportamentos antissociais. Um bom sistema de vigilância oferece um efeito duplo: previne a maioria dos atos antissociais e, para aqueles que não são evitados, facilita a coleta de provas do ato ilícito, permitindo assim a aplicação de punições”.

Situação deve ser contornada ao primeiro sinal, orienta síndica

Síndica com ampla experiência e criadora do “Chá das síndicas”, evento que percorre cidades fazendo a troca de experiências na área condominial, Ana Paula Vieira comenta que o condômino antissocial normalmente é uma pessoa que não controla seus sentimentos. Nesse contexto, é responsabilidade do condomínio, dos gestores e dos vizinhos agir para que, ao primeiro sinal de atitudes agressivas ou ofensivas, as medidas necessárias sejam tomadas. É essencial documentar tais ocorrências, seja no Livro de Ocorrências ou no aplicativo do condomínio. Caso envolva agressões físicas ou verbais, como palavrões ou outros atos que possam degradar a imagem de alguém a ponto de causar constrangimento, é importante agir prontamente.

“Recomenda-se registrar um boletim de ocorrência, comunicar a administradora e informar o síndico. Para efetivamente lidar com um condômino antissocial, especialmente se ele não demonstra interesse em corrigir seu comportamento, é fundamental fornecer ao departamento jurídico as provas necessárias para que, se necessário, seja solicitada judicialmente a retirada dele do condomínio. Nesse caso, ele terá apenas o direito de vender ou alugar seu imóvel”, explica.

Ela acrescenta que é crucial, ainda, manter um cadastro completo dos condôminos, especificando se são proprietários ou inquilinos, e se estes últimos intermediaram o aluguel através de uma imobiliária ou diretamente com o proprietário. É importante incluir também contatos úteis, como telefones de trabalho e de emergência de um parente próximo.

“O cadastro de condôminos é uma ferramenta essencial para ajudar o gestor a identificar e gerenciar condôminos com comportamentos antissociais. Se um condômino começar a exibir sinais de mau comportamento, o gestor pode entrar em contato com um familiar para conversar e, se necessário, sugerir ajuda especializada. Muitas vezes, a própria pessoa não reconhece a necessidade de assistência psicológica, pois há um estigma associado ao tratamento psiquiátrico, erroneamente associado apenas a “pessoas loucas”. Na realidade, a psiquiatria pode ajudar a gerenciar diversas emoções intensas, muitas vezes manifestadas através da raiva”, avalia.

A síndica acrescenta, ainda, que é preciso também que a gestão não postergue a resolução de reclamações em aberto. Muitas vezes, a demora em solucionar algo acaba fazendo com que a pessoa que está se sentindo incomodada acabe perdendo a razão.

Por: Gabriel Menezes