Condomínios retomam vida social “pós-pandemia”

Depois de meses e meses de quarentena e isolamento, muita gente está retomando a vida social graças ao avanço da vacinação e a queda nos índices da Covid-19. Com isso, atividades que ficaram suspensas, como reuniões de amigos em casa, voltam a fazer parte do cotidiano dos condomínios. E muita gente vai querer tirar o atraso. Por isso, o síndico precisa estar atento e vigilante para evitar que ocorram excessos e garantir a convivência harmônica. 

Diretor de condomínios do Sindicato da habitação de São Paulo (Secovi-SP) – o maior do segmento na América Latina –, Sérgio Meira de Castro Neto diz que não existe uma fórmula pronta para a boa convivência condominial. “Para viver em condomínio é essencial conhecer e seguir todas as regras. Os principais problemas de convivência são causados por atritos entre os vizinhos. Então, é importante que o síndico mantenha os moradores atualizados sobre as regras constantes na Convenção e no Regulamento Interno. Com a pandemia, os condomínios tiveram que fazer mudanças e adaptações”, explica o profissional, que também é coordenador do conselho de síndicos da entidade. 

Ele acrescenta que é preciso estabelecer normas básicas para evitar problemas: “Em todos os condomínios há uma série de regras que os moradores devem cumprir, que vão desde o controle de acesso de visitantes até os horários permitidos para festas. Normalmente, essas normas estão bem definidas no Regimento Interno, e preveem penalidades em caso de descumprimento. Na realização de festas, por exemplo, no apartamento ou no salão de festas, não pode chegar ao ponto de prejudicar o sossego dos demais moradores. Devendo-se respeitar o número permitido de convidados e encaminhar, previamente, a lista dessas pessoas. Em caso de reclamação do vizinho, deve-se sempre recorrer ao bom senso. Um exemplo é a utilização de varandas, hábito comum nessas ocasiões. Nestes espaços, o som se propaga mais, por isso é recomendável controlar os excessos”, comenta. 

Para auxiliar os síndicos na retomada das atividades sociais, o Secovi-SP lançou o Guia de Reabertura em Condomínios. A publicação traz recomendações com relação aos cuidados com colaboradores, realização de obras, reformas e assembleias; utilização de máscaras, conduta com relação à testagem positiva, além de um guia de limpeza e um kit de comunicação com formulários editáveis e modelos de cartazes. Todo o material está disponível para download gratuito no site da entidade.

Conscientização e tecnologia são aliadas

Síndico profissional desde 2012, Fabiano de Paula é responsável atualmente por cerca de 10 mil unidades em São Paulo e na Grande São Paulo, todas em condomínios clubes (que oferecem serviços e itens de lazer aos moradores). Ele diz que a melhor maneira de minimizar problemas entre os moradores envolvendo atividades sociais é a conscientização. 

“Sempre efetuamos campanhas de conscientização sobre as principais regras relacionadas ao barulho, por exemplo. E quando ocorre uma situação do tipo, analisamos os dois lados: a unidade que está fazendo barulho e a unidade que está reclamando. Assim, nenhuma sai prejudicada por alguma informação com exagero”, salienta.

A tecnologia é uma aliada indispensável, ele frisa: “Em todos os nossos condomínios, possuímos o aparelho decibelímetro, que faz a medição dos ruídos. Esse é o primeiro passo para lidar com o problema de barulhos. Após essa medição e a devida constatação de algo errado, entramos em contato com a unidade e solicitamos a diminuição do som. Depois de duas tentativas de contato, se a unidade não respeitar as normas, infelizmente não tem jeito, tomamos a última medida que é a multa. Mas, na grande maioria dos casos, após os dois contatos para diminuição do barulho, o problema é resolvido”, destaca. 

Circulação de pessoas é outro ponto de atenção

Além do barulho, a circulação de pessoas de fora também é algo que precisa de atenção com o retorno das atividades sociais no condomínio. De acordo com Adriano Cavalcante, diretor operacional da RS Serviços – empresa que terceiriza serviços para condomínios, entre eles a portaria –, existem medidas simples que devem ser adotadas no caso, por exemplo, de um evento como uma festa.

“A lista é a melhor maneira de triagem de pessoas em um evento em condomínios residenciais. Não há como ficar confirmando nome por nome por interfone, como ocorre numa visita informal. Portanto, mesmo que a pessoa tenha acompanhante, o nome deve constar na lista. Se não estiver, o morador tem que ir lá autorizar a entrada. É fundamental que tenha nome completo e, de preferência, algum número de documento, orienta. 

Em casos em que não há uma lista, um dos problemas comuns, segundo ele, é o excesso de pessoas: “Os convidados entram com acompanhantes e amigos e o anfitrião perde o controle. Nestes casos, pessoas acabam acessando outras partes do condomínio. Além disso, pode haver uma entrada e saída constante”. 

Outra questão delicada é a circulação de crianças desacompanhadas pelas áreas comuns. O assunto pode ser regulamentado nas normas do condomínio, mas há, ainda, atribuições legais. Em São Paulo, é obrigatório a existência de placas informando que menores de 10 anos não podem estar desacompanhados em elevadores, por exemplo. 

É preciso ter muito claro que a responsabilidade dos pais ou tutores legais, como no caso de uma babá contratada para cuidar de uma criança, não é do condomínio e nem pode ser transferida em momento algum a ele ou seus funcionários quando uma criança está em uma área comum, como salão de festas, parquinho, playground, quadra poliesportiva e outros espaços.

O que diz a lei

Quando a mediação entre síndico e moradores não funciona, a lei é a alternativa para solucionar problemas de convivência. Segundo o advogado Leandro Sender, especializado em Direito Imobiliário, a legislação brasileira traz penalidades específicas para eventuais infrações cometidas por moradores. Sendo assim, o síndico não pode impor penas aleatórias.

“O artigo 1.336, IV, do Código Civil, estabelece ser dever do condômino não utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos ou aos bons costumes. Na hipótese de descumprimento, após notificação enviada pelo síndico, o morador poderá arcar com multa prevista na convenção, que não poderá exceder cinco vezes o valor da cota condominial. Caso a convenção não tenha previsão de multa, deverá ser convocada uma assembleia específica na qual, por dois terços de votos dos condôminos restantes, poderá aprovar a aplicação da penalidade”, explica. 

E, se mesmo após a multa, o problema não for resolvido, é possível aplicar uma nova penalidade, conforme prevê o art. 1.337 do Código Civil. “Neste caso, obrigatoriamente deverá ser convocada uma assembleia em que, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, será deliberada a aplicação de multa, que igualmente não poderá exceder cinco vezes o valor da cota condominial. No entanto, caso fique configurado comportamento antissocial, que ocorre naquelas situações em que a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência, na forma do parágrafo único do mesmo artigo 1.337, é possível aplicar nova multa, que pode chegar até o décuplo do valor da contribuição condominial, sendo certo que, nesta hipótese, a assembleia poderá ser posterior, devendo, igualmente, ter aprovação de três quartos dos condôminos ratificando a aplicação da sanção. Em situações extremas, tem-se admitido a possibilidade de exclusão do condômino antissocial do condomínio, mediante ação judicial específica”, orienta o especialista. 

Ele ressalta, no entanto, que o condomínio não pode impedir que uma pessoa se reúna com amigos em casa: “O corpo administrativo do condomínio não pode infringir o direito de propriedade dos condôminos. O síndico, enquanto representante do condomínio, tem o dever de zelar pelas partes comuns e, salvo algumas exceções, não pode restringir o direito de nenhum dos condôminos ou seus convidados”.

Em casos de negligência do síndico com relação a problemas do tipo, ele também pode responder judicialmente ou ser removido do cargo. “Um dos fundamentos para que o síndico seja destituído por meio de assembleia é exatamente quando ele não administra convenientemente o condomínio. No entanto, é preciso ter cautela para que não se faça falsas acusações, devendo cada caso ser individualmente analisado pelo corpo jurídico do condomínio. Infelizmente, estão cada vez mais comuns ações envolvendo problemas de convivência. Este fato foi alavancado, inclusive, pela pandemia, já que boa parte dos condôminos passou a trabalhar em home office”, conclui.

Por: Gabriel Menezes