Mario Camelo
Sabe aquela máxima: “quando mexe no bolso, dói mais”? Pois é, não tem síndico que
não sinta na pele a realidade dessa expressão, afinal, gerir as finanças de um
condomínio não é uma tarefa nada fácil, ainda mais com a alta da inadimplência,
devido ao enfraquecimento da economia do país. A tarifa condominial é uma
responsabilidade compartilhada por todos os proprietários dos apartamentos, que
detêm frações ideais do empreendimento e ajudam a arcar com gastos de
funcionamento e manutenção, como segurança, limpeza e reparos gerais.
Condomínio equivale de 30% a 50% do aluguel
O atraso ou mesmo o não pagamento dos valores por parte de um ou de uma parcela
dos moradores repercute diretamente no caixa do condomínio, que precisa buscar
formas de solucionar o desequilíbrio fiscal. Uma das saídas mais comuns é reajustar a
cobrança mensal, mas isso nem sempre é bem recebido pelos proprietários quando o
assunto é debatido em assembleia.
Uma pesquisa do ano passado do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio) revela
que, enquanto o preço do aluguel residencial recua — o índice FipeZap mais recente
mostra uma queda de 5,74% entre 2017 e 2018 — o valor da cota condominial está
em curva ascendente. As variações de janeiro a junho de 2018, por exemplo, chegam
a 4,5%, segundo o Secovi. Além disso, o valor gasto com o condomínio representa até
26% do custo mínimo total com a moradia, que inclui aluguel, condomínio, água, luz,
gás e TV a cabo. A pesquisa mostra ainda que a cota condominial equivale de 30% a
até cerca de 50%, em média, do valor pago por aluguel. Em alguns casos, o
condomínio é tão alto, que o aluguel sai mais barato. No Méier, por exemplo, se o
aluguel é de R$ 1.165, o gasto com condomínio chega a R$570, aproximadamente
49% do valor.
A pesquisa aponta ainda que, de acordo com as imobiliárias, o que vem puxando para
cima o condomínio são os reajustes de despesas com funcionários que têm peso de
30% a 50% na conta total do condomínio. E se os valores estão subindo, obviamente,
os índices de atraso ou de inadimplência também: em torno de 10%, em 2018. Há três
anos, esse percentual variava entre 5% e 6%. Em relação aos valores da dívida, a
taxa aumentou 45% entre 2015 e 2017, sendo impulsionada também por conta da
inflação.
Ao síndico, resta manter uma gestão financeira eficaz, o que não é nada simples, para
equilibrar esta balança. A advogada Dra. Aline Melo, sócia do escritório Coelho,
Junqueira e Roque Advogados Associados, explica que fazer uma campanha interna
de conscientização dos condôminos com relação à importância de manter em dia o
pagamento das cotas condominiais é uma boa solução. “Seria muito útil ter uma
convenção atualizada, pois assim poderia ser cobrado um percentual de juros maior
que 1% o que desestimula a inadimplência”, diz.
A especialista explica que, normalmente, a convenção não estabelece formas de
cobranças, portanto, ela pode ser feita por carta, e-mail ou notificação, e sempre de
forma pessoal. Outro detalhe importante é que o nome do devedor jamais deve ser
colocado em quadros de avisos ou outras formas que possam expor a dívida aos
demais. “Nas pastas de prestação de contas terá a identificação das unidades que
pagaram as cotas”, completa.
E o que fazer quando algum condômino não pagar? “O ideal é fazer a cobrança
extrajudicial, ainda dentro do mês do vencimento não pago, e judicialmente, se não
tiver êxito. Quando ocorre a inadimplência, ajuíza-se a ação cabível. Tendo uma
sentença condenatória, o condômino deverá pagar o débito. Caso ele não o faça, o
bem responde pela dívida, podendo sim ir à leilão e o proprietário perder o bem”,
completa.
Fazer uma boa gestão dos casos de inadimplência é essencial, no entanto, o síndico
deve também procurar outras formas de equilibrar as contas e de economizar,
sabendo que a inadimplência é um tipo de situação que vai além da boa gestão, e que
depende também do condômino.
Controle deve ser realizado de perto
Síndica há três anos do Condomínio do Edifício Cauan, de 39 unidades, localizado no
Humaitá, Alcione Barbosa colocou as contas em dia assim que assumiu a gestão do
prédio. “Quando eu me mudei, um dos motivos foi porque eu queria um prédio
relativamente pequeno para não pagar um condomínio muito alto. Eu já morava num
lugar com uma infraestrutura grande e não usava. Então… Quando cheguei aqui,
recebi a convocação para a primeira assembleia e fui. Como ex-bancária, dei uma
olhada nos balancetes apresentados e fiquei assustada…”
Alcione conta que as despesas estavam muito altas, assim como o valor do
condomínio. O que não fazia muito sentido, pois o edifício não tinha tantos serviços
assim. “Comecei a averiguar a razão daquilo e descobri que era falta de
acompanhamento. Me convidaram para ser conselheira e foi aí que vi o que estava
acontecendo, de fato. Com o tempo, o síndico acabou renunciando e me escolheram
para o posto. De início, criei uma cota extra para sanar a dívida que estava muito alta,
mas não quis aumentar a cota condominial. Aos pouquinhos, fui criando um fundo de
obras com um valor ínfimo para cada unidade e, desde então, há três anos, as cotas
do condomínio não aumentaram mais”, conta ela.
Para a síndica, o fato de não aumentar a cota também gera uma estagnação e
diminuição da inadimplência. “E as que existem eu insisto com as circulares. Apenas
uma vez tive que ir à juízo e esse já era um problema da gestão anterior. Convidei a
pessoa a vir ao prédio, sugeri que ela alugasse a unidade por um valor mais baixo
para colocar a dívida em dia. Como não houve movimento, seguimos para a ação”,
relata.
Assim como Alcione, o síndico Arnaldo Frydman também procura soluções criativas
para não aumentar as cotas e, consequentemente, evitar dívidas e inadimplência.
Síndico há pouco mais de três anos do Condomínio Lopes Tinoco, de 29 unidades,
localizado no bairro do Maracanã, ele encontrou uma situação difícil ao assumir:
dívidas e muitas cotas extras seguidas, que tiravam o sono dos moradores.
“Me deparei com um condomínio devedor e com contas de água atrasadas que
pagavam sempre depois do vencimento. Fui começando a organizar essas pequenas
contas, colocando tudo em dia e mudando um pouco o jeito de trabalhar dentro do
prédio. De imediato, eu consegui reduzir a conta de água em quase 100% do valor
total aplicando uma manobra de utilização e de ligação dos registros. Treinei os
porteiros para que ligassem a bomba somente em horários específicos e para que
utilizassem a água da cisterna. Aos poucos, a conta foi reduzindo. Além disso,
também diminuímos o quadro de funcionários”, explica ele.
Aos poucos, as contas foram zerando, o condomínio ficou no azul novamente. E não
houve necessidade de aumentar a cota condominial nem o condomínio em três anos.
E se a máxima “quando mexe no bolso, dói mais” é mesmo verdade, logo, manter as
contas saudáveis diminui o risco de inadimplência. “O olho do dono engorda o gato.
Uma boa gestão é você estar simplesmente de olho em tudo. É ver o que está
acontecendo, onde está se gastando mais, enxugar orçamentos, pesquisar material
para não estar comprando caro de última hora…. É uma série de pequenas coisas
que, juntas, fazem muita diferença. Outra coisa que fiz que dá muito certo é fazer
manutenção preventiva. Você se antecipa, compra mais barato, paga mais barato e
não gasta desnecessariamente”, conclui Alcione.