Terceirização em foco

Gabriel Menezes

À primeira vista, a opção de recorrer a empresas especializadas para fornecedor funcionários que irão ocupar funções como portaria, limpeza, manutenção ou segurança no condomínio pode parecer um excelente negócio para o síndico. No entanto, essa alternativa requer cuidados para evitar grandes dores de cabeça e prejuízos financeiros aos moradores.

Síndico há 15 anos, Wellington de Holanda diz que o mais importante no momento da contratação de um fornecedor é ter conhecimento sobre o serviço requisitado ou contar com a assessoria de um especialista no assunto. “Como administrador, eu não posso discutir de igual para igual com um engenheiro civil, por exemplo. No entanto, eu posso contar com um especialista que me dê suporte e segurança para fechar o melhor negócio possível nesta área”, afirma.

Segundo o profissional, há diversas armadilhas no mercado que podem pegar um síndico leigo de surpresa. Por exemplo, no caso de uma reforma de fachada, uma empresa pode oferecer um preço inicial menor do que outra e, durante a obra, apresentar uma série de aditamentos que deixará o preço final mais caro do que a oferta do concorrente. “Buscar as referências da empresa contratada é o óbvio. Não dá para fazer nada sem isso. No entanto, é importante se resguardar de todas as formas possíveis. Inclusive, em serviços maiores eu recomendo sempre também a ajuda de um especialista jurídico na hora de fechar o contrato. É melhor gastar um pouco mais antes para evitar prejuízos no futuro”, destaca Holanda.

Situações como atrasos no serviço são comuns. Por isso, é importante que o síndico tenha em contrato as garantias de que o condomínio não sofrerá prejuízos ou será ressarcido em casos assim. Outro ponto importante é o acompanhamento desses serviços. Numa obra, por exemplo, é essencial contar com um especialista em segurança do trabalho que fiscalize o cumprimento das normas por todos os trabalhadores. Inicialmente, a contratação deste profissional pode parecer um gasto extra, mas na verdade é um investimento. “Os condôminos sempre querem gastar o menos possível e ter o melhor resultado. No entanto, questões como a segurança são um investimento indispensável. Caso ocorra um acidente na obra, o prejuízo ao condomínio será muito maior”, conclui.

Valores e confiança no funcionário devem pesar na decisão

Optar pela contratação de serviços terceirizados no condomínio pode trazer vantagens, mas nem sempre é a melhor opção. A opinião é do síndico Thiago Diniz. “Apesar da tranquilidade do condomínio em contar com seu quadro de funcionários completo, possuindo suplentes sempre que necessário junto à empresa terceirizada, o preço que se paga é mais elevado, pois ele inclui todo o custo do funcionário e a margem de lucro da empresa. Acredito que a prática seja bem-vinda para profissionais que não possuem um vinculo direto com os moradores, como limpeza e manutenção. Setores como portaria e segurança possuem uma relação mais estreita com os condôminos, e, no serviço terceirizado, ficamos à mercê por parte da contratada a trocas não previstas e nem sempre bem-vindas”, afirma Diniz.

Segundo ele, a prática é adotada geralmente por condomínios de médio e grande porte, que possuem valores maiores de receita e áreas comuns mais complexas a serem zeladas. “Outra grande vantagem de recorrer a fornecedores de serviços é a existência de um supervisor da empresa contratada para resolver os problemas com funcionários, desonerando o síndico desta responsabilidade. Ao mesmo tempo, essa situação cria uma relação menos próxima entre o síndico e o empregado, não apenas no trato diário, mas no processo de seleção do funcionário, o que pode gerar conflitos e problemas futuros”, conclui.

Encargos trabalhistas requerem atenção do síndico

Ao contratar serviços terceirizados de limpeza e portaria, o síndico precisa ficar atento a uma questão especial: o pagamento em dia dos encargos trabalhistas dos funcionários pela empresa. O alerta é do advogado Paulo Cruz, especialista em direito imobiliário. “A justiça do trabalho entende que, havendo o não pagamento de verbas trabalhistas por parte do empregador (a empresa contratada para fornecer mão de obra), o condomínio é obrigado a arcar com tais custos. Assim, para se precaver, o condomínio deve exigir da empresa, mês a mês, a comprovação do pagamento de todas as despesas legais, como salário, INSS, FGTS, Vale-transporte”, explica Cruz.

Com relação à formalização do contrato, o especialista diz que é indispensável, como garantia ao próprio administrador, que o documento seja escrito e que contenha minuciosamente a descrição do preço e de todos os deveres do fornecedor. O síndico, embora possua uma certa liberdade operacional, deve, sempre, zelar pela transparência no trato com os recursos do condomínio. “Se o fornecedor deixar de cumprir qualquer obrigação, o síndico não poderá ser responsabilizado se demonstrar que realizou corretamente a contratação, dentro dos parâmetros de cuidado que se espera de uma pessoa prudente”, destaca.

Garantias de um consumidor como qualquer outro

Os prazos de reclamação do serviço são os mesmos previstos na lei que protege os direitos do consumidor, porque, neste caso, o síndico age na qualidade de representante legal do consumidor que é o próprio condomínio. Os prazos de garantia previstos são: o consumidor tem 30 dias para reclamar de problemas com o produto se ele não for durável ou 90 dias se for durável”, acrescenta o advogado.

Segundo o advogado Paulo Cruz, no caso de uma obra urgente para a manutenção e segurança do condomínio, o síndico pode e deve realizar a contratação sem maiores burocracias, mas, por cautela, deve consultar os demais membros do conselho. Por outro lado, em situações que não demandem urgência, é prudente que o síndico, além de consultar os demais membros do conselho, realize uma prévia cotação de preços. “É importante frisar que essa não é uma imposição da lei. O síndico não é obrigado por lei a realizar uma concorrência. Também é necessário verificar o que diz a convenção de condomínio do edifício, pois ela pode regular, em alguns aspectos, como o síndico deve realizar tais procedimentos. Sendo omissa a convenção, vale o que está na lei”, ressalta.

Ele acrescenta que, normalmente, em casos de problemas com as empresas de serviços terceirizados, muitos condomínios optam por acordos extrajudiciais, ainda que em algum prejuízo, tendo em vista que a justiça ainda é uma opção cara e demorada. “As demandas que envolvem condomínios e fornecedores que hoje tramitam na justiça normalmente envolvem grandes obras no próprio condomínio, com custos elevados. Essas ações tendem a ser evitadas quando a contratação é feita por escrito, com cada uma das partes tendo plena e fácil ciência de seus direitos e obrigações”, conclui.

 O que o síndico precisa saber sobre a contratação de fornecedores de serviços

•  Existem diversas armadilhas no mercado que podem pegar um síndico leigo de surpresa. Por exemplo, no caso de uma reforma, uma empresa pode oferecer um preço inicial menor do que outra e, durante a obra, apresentar uma série de aditamentos que deixarão o preço final mais caro;

•  Apesar de vantagens, como a reposição de funcionários ausentes, o custo é maior, pois inclui as despesas com o trabalhador e o lucro da empresa;

• Os encargos trabalhistas do funcionário são um ponto de atenção. A justiça do trabalho entende que, havendo o não pagamento por parte do empregador (a empresa contratada para fornecer mão de obra), o condomínio é obrigado a arcar com tais custos;

• Com relação à formalização do contrato, é indispensável, como garantia ao próprio administrador, que o documento seja escrito e que contenha minuciosamente a descrição do preço e de todos os deveres do fornecedor;

•  No caso de uma obra urgente para a manutenção e segurança do condomínio, o síndico pode e deve realizar a contratação sem maiores burocracias, mas, por cautela, deve consultar os demais membros do conselho,;

• O síndico não é obrigado por lei a realizar uma concorrência de preços entre os fornecedores;

• Normalmente, em casos de problemas com as empresas de serviços terceirizados, muitos condomínios optam por acordos extrajudiciais, ainda que em algum prejuízo, tendo em vista que a justiça ainda é uma opção cara e demorada.

Nova lei da terceirização não afeta diretamente condomínios

O presidente Michel Temer sancionou no fim de março, com três vetos, a lei que libera a terceirização para todas as atividades das empresas. Entre as mudanças, está a possibilidade de empresas terceirizarem a chamada atividade-fim, aquela para a qual foi criada. Segundo especialistas, a nova legislação não surte efeitos diretos para os condomínios. “Numa gráfica, por exemplo, tanto os empregados de vigilância e limpeza quanto os próprios gráficos podem ser terceirizados. Para os condomínios não há muita diferença, pois eles não têm atividade fim, e assim qualquer tipo de empregado pode ser contratado de empresa terceirizada, como porteiros ou faxineiros”, explica Hamilton Quirino, advogado especialista em direito imobiliário.

O advogado Paulo Cruz, também especialista em direito imobiliário, tem o mesmo entendimento. “A terceirização já era permitida aos condomínios em todos os serviços. Não há mudanças”, frisa.

Com relação às condições de trabalho, a lei diz que é facultativo ao contratante oferecer ao terceirizado o mesmo atendimento médico e ambulatorial dado aos seus empregados, incluindo acesso ao refeitório. A empresa (condomínio) é obrigada a garantir segurança, higiene e salubridade a todos os terceirizados.

Em casos de ações trabalhistas, tudo continua como já era: caberá à empresa terceirizada pagar os direitos questionados na justiça, se houver condenação. Se a terceirizada não tiver dinheiro ou bens para arcar com o pagamento, o condomínio será acionado para o pagamento da causa trabalhista.