Juliana Marques
O mercado imobiliário está se renovando com novos conceitos e estratégias para a utilização de espaços comuns compartilhadas entre os condôminos. Com os estilos de vida cada vez mais agitados e corridos, alguns condomínios têm optado por estimular a melhoria da qualidade de vida de quem reside neles oferecendo boas opções de serviços extras, que podem ser grandes facilitadores da vida de seus moradores.
Atividades que demandam tempo podem ser feitas bem perto de casa ou mesmo dentro dela. Salões de beleza, academia, lavanderia e até refeições são bons exemplos do que pode ter exatamente dentro do seu condomínio, propiciando aos moradores mais segurança, lazer e conforto. São tarefas rotineiras que podem ser executadas no próprio prédio e ações simples que podem melhorar muito a convivência entre todos. Para quem fica o dia todo fora de casa e nem sempre tem tempo para todas essas tarefas, esses serviços extras são uma verdadeira mão na roda!
Os serviços seguem o sistema pay per use (pague pelo uso, em inglês). Eles não estão incluídos na despesa mensal do condomínio, que costuma englobar os custos com segurança e manutenção do prédio, por exemplo. São cobrados à parte, conforme são usados. O sistema tem atraído quem busca uma vida mais prática, pessoas que moram sozinhas ou que passam o dia todo fora acabam dando mais preferência para esses serviços.
Desde a sua inauguração, o projeto do condomínio Place Verte, em Botafogo, já previa esses espaços. Quando assumiu a sindicância do condomínio, Cilene Magalhães Medeiros tomou providências para viabilizar o funcionamento do espaço, que hoje conta com um salão de beleza e um bar, localizados no playground. “Fizemos uma pesquisa junto aos moradores sobre interesse e/ou indicações de profissionais para exploração dos espaços. Colhemos propostas e o conselho de administração decidiu pela melhor proposta de cada espaço”, explica Cilene.
Dona do bar há cinco anos, a administradora Gisele Carreiro Fonseca é hoje uma das moradoras do prédio e diz que tudo começou quando procurava um imóvel para morar. “Na época vim visitar um apartamento no condomínio e vi a oportunidade de abrir um negócio para mim. Entrei em contato com a síndica e apresentei a proposta para o condomínio. Não tinha ninguém interessado no bar, logo em seguida fiz a festinha junina do condomínio e no mesmo ano comecei nossa atividade”, conta Gisele.
Antes de abrir um negócio como este é importantíssimo conhecer o local e observar quais os tipos de serviços que podem ser ali oferecidos, afinal, tanto o condomínio como o prestador do serviço devem ser beneficiados. No caso da Gisele, a principal vantagem observada foi o baixo investimento comparado ao de oferecer o mesmo tipo de serviço na rua, por exemplo. “Abrir um negócio num local fechado, ou seja, dentro de um condomínio, torna-se mais vantajoso principalmente quando você não tem capital para abrir um negócio na rua, que demanda mão de obra qualificada e o capital para gerir é muito maior”. Por outro lado, a necessidade de se reinventar pode ser uma constante, visto que o público é sempre o mesmo. “Temos que ter um leque enorme de variedades de coisas para oferecer e conhecer o gosto de cada um, já que o local é frequentado basicamente pelas mesmas pessoas sempre, a cada dia temos que criar coisas novas para agradar a todos”, explica Gisele.
A síndica do condomínio, Cilene Medeiros, afirma que a experiência com a oferta desse tipo de serviço aos condôminos traz benefícios inclusive ao condomínio. “Além da conveniência, os espaços valorizam o empreendimento e facilitam a locação. É um diferencial, principalmente no momento econômico que o país está passando com muita oferta de imóveis. O local ainda aproxima os moradores e reduz desentendimentos entre vizinhos. Costumo dizer que as pessoas são mais tolerantes com os amigos, assim, os incômodos naturais entre vizinhos são resolvidos de forma amigável sem envolvimento da administração ou do síndico”.
No entanto, além da conveniência e praticidade, os espaços devem respeitar as leis exigidas pelo condomínio. Carolina Garcia, advogada especialista em direito imobiliário, lembra que todas as ações devem ser aprovadas em assembleia, respeitando-se o quórum mínimo determinado pela convenção para cada tema. Ela explica, ainda, que a locação dos espaços comuns para terceiros os obriga a respeitar as regras do condomínio. “Se a locação for para um comércio, o fato de estar dentro do empreendimento não exime o locatário de buscar o alvará e as autorizações necessárias para o funcionamento do negócio”, acrescenta a advogada. Além disso, toda a renda resultante das ações deve constar no orçamento do condomínio e ser demonstrada na prestação de contas que o síndico é obrigado a apresentar pelo menos uma vez ao ano.
A síndica do Place Verte garante que tanto os condôminos como os prestadores de serviços têm direitos e deveres a serem respeitados. “Nosso principal objetivo foi oferecer a conveniência aos moradores com preço justo. Não é intenção ter lucro com os espaços. Eles atendem apenas moradores e convidados de moradores, contam com a segurança do prédio e no caso do bar, o condomínio é responsável pela limpeza da área onde ficam localizadas as mesas e também da manutenção e/ou substituição das mesas e cadeiras”, defende Cilene.
Além disso, a síndica acredita que o mais complexo nesta relação é conciliar os interesses dos profissionais que exploram estes ambientes e os interesses dos moradores, já que muitas vezes os moradores querem os espaços funcionando o tempo todo e os profissionais querem funcionar apenas nos dias e horários que dão movimento. O que é oferecido também pode ser motivo de conflito. “Nosso condomínio possui 145 apartamentos, tem pessoas com vários gostos, e sempre recebo críticas e sugestões. Essas críticas e sugestões são repassadas aos profissionais responsáveis pelos espaços e na medida do possível eles as implementam”, garante Cilene.
Outro exemplo de exploração de espaços em condomínios para prestação de serviços extras é o coffee shop do condomínio Grand Bay, no Flamengo, que recentemente reinaugurou o espaço sob nova administração e já está agradando aos moradores. Donas do negócio, as primas Angela Regina e Adriana Leão investiram pesado adquirindo novos equipamentos e utensílios para o local, que antes era explorado por uma empresa que não estava dando conta do recado. Hoje elas oferecem café da manhã, almoço e lanches variados todos os dias, inclusive aos finais de semana. “Ficamos sabendo da oportunidade através de um anúncio no jornal e nos interessamos, por se tratar de uma área que gostamos (gastronomia) e por ser uma oportunidade de ganho extra”, explica Angela. As primas tiveram que passar por um processo de concorrência apresentado e levado à votação em assembleia, onde conquistaram a maioria dos votos dos 106 moradores, e hoje elas garantem que o retorno do investimento já está começando a ser visto. “Conquistamos a simpatia dos moradores através da nossa comida, que é feita com muito carinho e qualidade. Servimos cerca de 12 refeições por dia, fora os petiscos, bebidas e lanches à noite, que variam de acordo com o movimento”, afirma Adriana.
Antes de abrir o coffee shop, as pequenas empreendedoras fizeram uma pesquisa de mercado na região para saber qual o tipo de comida e valor que estava sendo utilizado, depois disso, conversaram com o síndico, a administração e alguns moradores para traçarem o perfil do público e o resultado disso é um cardápio bem variado e preços favoráveis. “Nossa meta é chegar a 20 refeições por dia até o final do primeiro semestre” afirma Adriana. E com o crescente movimento não vai demorar muito para que elas cumpram esta meta, resultado disso foi a necessidade de contratação de uma auxiliar de cozinha, em menos de três meses de negócio. “Não tínhamos a intenção de contratar ninguém agora, justamente por não sabermos como seria o movimento, mas nos surpreendemos com a grande demanda e vimos que precisaríamos de uma terceira pessoa para nos ajudar”, explica Angela.
O sucesso dos serviços extras oferecidos no condomínio depende de vários fatores, mas os principais são planejamento, organização e qualidade. Como dito anteriormente, hoje os condomínios que agregam serviços exclusivos aos moradores tendem a ser mais valorizados. Listamos, abaixo, algumas dicas importantes para o síndico que deseja oferecer um serviço extra dentro do condomínio para seus moradores:
Observe a estrutura do condomínio: antes de oferecer qualquer tipo de serviço veja se o condomínio oferece um espaço adequado para tal, sem comprometer áreas comuns e de preferência que não seja necessário nenhum tipo de obra.
Pesquisa de mercado: antes de definir uma área ou segmento a ser explorado pelo condomínio faça uma pesquisa de mercado e veja se aquele tipo de serviço tem a ver com o perfil dos moradores. É importante também ficar atento à taxa de ocupação do condomínio, ou seja, se haverá de fato demanda para o serviço oferecido.
Leve o assunto à assembleia: assim você poderá ouvir dos próprios condôminos suas opiniões e sugestões sobre quais tipos de serviços eles têm interesse.
Concorrência: após a definição do tipo do serviço abra um processo de concorrência e deixe que os interessados apresentem suas propostas.
Votação: é importante que todos os moradores estejam envolvidos neste processo e que a escolha final seja definida em votação.
Assessoria jurídica: conte com a orientação de uma assessoria jurídica para que as questões burocráticas de contrato sejam resolvidas, sendo importante que todas as definições sobre direitos e deveres de ambas as partes estejam descritas em contrato.