Por que é fundamental garantir a manutenção preventiva em portões eletrônicos?

Presentes na maioria dos condomínios residenciais em todo o mundo, os portões eletrônicos necessitam de diversos cuidados e manutenção preventiva em dia. A boa conservação garante a segurança dos condôminos e evita dor de cabeça para os síndicos.

A síndica profissional, Kelly Ribeiro, indica que todos os condomínios possuam uma manutenção preventiva mensal e contrato deste tipo de serviço com uma empresa capacitada, incluindo atendimento emergenciais, no caso de reposição ou quebra de peças. “Em meus condomínios tenho a manutenção preventiva ocorrida mensalmente garantindo o bom funcionamento, a troca de peças, motor, corrente entre outros componentes, se necessário ou não, zelando pela velocidade de fechamento e a abertura do mesmo”, sugere.

Kelly também comenta que, para prolongar a vida útil do equipamento, instala sensores para o fechamento automático, não sendo necessário o acionamento via controle. “Colocamos sensor antiesmagamento, garantindo que o portão não feche sobre os veículos caso ele não tenha concluído sua passagem, além de realizarmos uma inspeção visual e auditiva, e ainda testes do sistema de nobreak, que mantém o funcionamento em caso de queda de energia. Tentamos deixar o mais automatizado possível para que o morador possa abrir e fechar com o seu próprio controle ou através da leitura de antena. No entanto, algumas regras sempre precisam ser reforçadas, como a passagem de apenas um veículo por vez, evitando a entrada de veículos no “vácuo”. Deve-se sempre aguardar o portão fechar antes de seguir, tanto na entrada quanto na saída, e não acionar várias vezes o controle, pois alguns sistemas chegam a travar devido ao acionamento excessivo do comando de abertura”, explica.

De acordo com o sócio-diretor da ORION Automação e Segurança Eletrônica, Filipe Ramacciotti, os modelos de portões automáticos mais comuns nos condomínios residenciais atualmente são os motores deslizantes, pivotantes, basculantes e as cancelas.  Ele explica que para a instalação desse tipo de portão é necessário saber qual é o material da estrutura do portão do cliente. “Essa informação implicará sobre a capacidade de peso suportado pelo motor durante o seu funcionamento somado à velocidade, e o tempo no processo de abertura e fechamento dos portões que você irá oferecer para o cliente. Quantas unidades de moradia existem no condomínio? Muitas vezes essa informação é ignorada pelos profissionais se tornando uma das principais causadoras de incidentes como mau funcionamento, desgastes prematuros de peças e até danos irreversíveis. O fluxo de entrada e saída de veículos em um condomínio é importantíssimo principalmente nos horários de maior movimento. A soma dessas informações e outros detalhes técnicos que possam ser avaliados durante uma visita consultiva são cruciais para oferecer a melhor opção com custo-benefício para o cliente”, conta.

Durante o processo de manutenção é sempre importante revisar todos os componentes que fazem parte do sistema de automação do portão no cliente. Filipe recomenda que o profissional tenha consigo um checklist para que nada passe despercebido. Esse checklist também poderá ser usado posteriormente como relatório para a aprovação do cliente sobre os serviços que foram realizados.

“Entre os itens importantes no processo de manutenção estão: a verificação de bornes de conexão para garantir que estes não estejam folgados e possam provocar falhas de funcionamento na placa de comando, sensores ou até curtos-circuitos elétricos. Outro ponto é a limpeza de engrenagens com o uso de lubrificantes adequados e sem excesso, o que garantirá o funcionamento harmonioso de todo o conjunto dos componentes, além de manter a vida útil do equipamento. Porém, é importante revisar também a estrutura do portão do cliente. Muitas vezes, ignorar esse processo e não alertar o cliente sobre possíveis folgas na estrutura, peças danificadas ou sujeiras em roldanas e trilhos, por exemplo, podem impactar negativamente no funcionamento do motor automatizador e provocando retrabalhos ou atendimentos desnecessários para o profissional atuante”, sinaliza.

A deterioração dos portões automáticos pode ser ocasionado pela própria falta de manutenções preventivas e a instalação inadequada feita por profissionais não qualificados. Condomínios localizados próximos à praia ou regiões com indústrias também precisam de maior atenção por conta dos agentes insalubres.

Filipe pontua a importância da contratação de um profissional ou empresa, e ter um plano padronizado para a manutenção recorrente dos portões. “Essa medida evitará alguns desconfortos e até riscos graves, como uma exposição do condomínio em relação à segurança, uma vez que os portões estarão abertos até que o problema seja resolvido, ou dependerão do porteiro para abri-lo e fechá-lo manualmente, distraindo o agente de portaria de outras demandas durante o seu turno de trabalho. Evitará ainda incidentes com danos aos veículos de moradores, caso o portão esteja com falhas e funcionamento intermitente. Além dos danos ao patrimônio, em especial quanto aos gastos extras não planejados que o condomínio terá que arcar”, comenta.

A periodicidade indicada para a manutenção preventiva desses portões é mensal. Já para visitas que envolvam ações corretivas, essas poderão ser relevantes de acordo ao elemento causador da falha.

O diretor da Araújo Manutenção e Instalação Elétrica Eirelli, Anderson de Araújo Santos, esclarece que o técnico em eletromecânica ou eletrotécnica é o profissional mais indicado para realizar a manutenção preventiva de portões automáticos. “Ele vai verificar os desgastes de roldanas, cremalheira, ruídos de rolamentos travados, desgastes de peças e acessórios. Tal medida evita que o portão apresente defeitos recorrentes e de maneira inesperada, pois a falta de lubrificação, limpeza e ajustes do sistema mecânico e elétrico podem levar a deterioração do portão”, disse.

O que diz a lei sobre os portões eletrônicos?

A advogada de condomínios, Claudia Hernandes, informa que na cidade de São Paulo há uma lei específica regulando o funcionamento dos portões. A Lei 16.809/18 dispõe em seu Art. 1º que os portões e cancelas automáticas pivotantes ou basculantes que permitem o acesso de veículos ou pessoas não poderão, em seu movimento de abertura, fechamento ou travamento, projetar-se para fora do alinhamento do imóvel, a fim de proteger a integridade física dos pedestres e evitar danos aos veículos que trafegam no local.

“A referida lei determina que os portões e cancelas que já existem e que não estejam de acordo com o art. 1º deverão ser adaptados com a instalação de sensores eletrônicos, sinalização sonora e luminosa, adaptação do portão ou cancela a fim de que não se movimente para fora do alinhamento do imóvel, não ocasionado risco aos pedestres que passam pelo local”, declara Claudia.

Segundo ela, o descumprimento a essas normas ensejará penalidades ao proprietário do imóvel. “A ideia central é evitar acidentes envolvendo os pedestres e com carros que possam ser avariados através da abertura do portão que esteja invadindo a calçada. Assim, é imprescindível que empreendimentos novos já sejam entregues obedecendo a legislação, sendo que os condomínios que estão em desconformidade devem fazer os ajustes rapidamente. Nos casos em que a alteração da estrutura do portão do condomínio não seja possível, é imprescindível utilizar a opção de instalação de aviso sonoro e luminoso”, pontua.

Para acidentes ocasionados por problemas no portão automático, o condomínio somente responderá por qualquer tipo de dano causado nessa circunstância, se houver a comprovação de que houve algum problema na operação do fechamento do portão, por uma falha de um funcionário ou falta de manutenção.

“Apenas a prova da responsabilidade, seja por ação ou omissão do condomínio, é que poderá haver algum tipo de responsabilização, uma vez que o síndico tem o dever de realizar as manutenções necessárias (Art. 1.348, V do CC). Ainda, se ficar provado que houve falha no sistema eletrônico de fechamento e abertura, após a devida análise, é possível haver a responsabilidade solidária do condomínio e da empresa que instalou o portão”, explica, Claudia.

Assim, para evitar esse tipo de ocorrência, cabe ao síndico estar sempre atento às manutenções periódicas dos equipamentos do condomínio. Com isso, o gestor vai aumentar a durabilidade, evitar gastos desnecessários, garantir a segurança dos moradores e zelar pela valorização do patrimônio de todos.

Por: Fabiana Oliva