Combatendo a inadimplência

Aline Durães

Ela é o grande temor dos síndicos. Tira noites de sono e dias de paz. Desestabiliza as contas e interfere na harmonia da coletividade. Fica fácil concluir que estamos falando da inadimplência condominial, o fantasma do não-pagamento das taxas condominiais que assombra gestores por todo o país.

Se, antes, já era difícil lidar com ela, agora, está um pouco pior. Pesquisas de diferentes entidades garantem que os índices de inadimplência aumentaram — e muito — em 2015. Se é ou não reflexo da crise política que se abateu sobre o Brasil no último ano, ainda é cedo para avaliar, mas parece que, na hora de priorizar os pagamentos, os condôminos relegam a taxa de condomínio a segundo plano.

Um estudo do Secovi Rio, por exemplo, afirma que a inadimplência saltou de 9,88%, em junho de 2010, para 12,65%, no mesmo mês de 2015. As estatísticas do Instituto Pró-Síndico são mais alarmantes. Segundo medição do órgão, a inadimplência saiu do patamar de 12% a 15% em 2014 para variar de 25% a 30% no ano passado. No Rio de Janeiro, 15% dos condomínios estão trabalhando no vermelho.

Muitos síndicos e especialistas garantem que a mudança na lei é um dos fatores que explica o crescimento do número de devedores em condomínios nos últimos anos. Isso porque, com a promulgação do Novo Código Civil, em 2002, a multa por atraso no pagamento das taxas condominiais que podia chegar a 20% passou a ser fixada em 2%. Acaba sendo mais vantajoso deixar de pagar a taxa de condomínio frente a outras dívidas, como cheque especial e cartão de crédito, por exemplo, que possuem juros bem maiores. “À época, o legislador entendeu que não deveria penalizar em demasia o condômino que excepcionalmente atrasa o pagamento da sua contribuição, pois a multa de 20% poderia impossibilitar este pagamento, fator que geraria um maior prejuízo aos demais condôminos, mas o fato é que alguns especialistas afirmam que a inadimplência aumentou em 30% por conta desta redução. De fato, a melhor solução seria uma majoração da multa para patamares menos tímidos, porém, sem retornar ao status anterior de 20%”, destaca Douglas Pimenta, advogado da Schneider Associados.

Os malefícios da inadimplência

O principal impacto da inadimplência é sentido no planejamento orçamentário. Em um condomínio com altas taxas de devedores, o síndico tem dificuldades em realizar a previsão de gastos e de planejar melhorias e manutenções. “O pagamento das taxas é um investimento para valorização do seu imóvel. Sem as taxas pagas, nenhum condomínio consegue fazer a manutenção básica e obras emergenciais”, destaca Laura Brandão, há quatro anos síndica do Canopus, de 68 unidades, no Leblon.

O clima entre condôminos é outro prejudicado. Como o condomínio não pode ficar devendo a seus fornecedores, a inadimplência tem de ser coberta, o que, na prática, força o síndico a ratear a dívida dos inadimplentes entre os condôminos pagadores. Com o tempo, pode pesar para esses moradores, o que leva muitos a questionarem o rateio e até mesmo romperem laços com os devedores.

Cortando o mal pela raiz

Ainda não existe fórmula mágica para acabar com a inadimplência condominial, mas algumas dicas podem ajudar o gestor a contê-la. A primeira delas é agir rápido. Assim que for detectado o não-pagamento da taxa, o síndico deve providenciar a cobrança ou acompanhá-la junto à administradora. O primeiro movimento deve ser uma carta a ser remetida logo após o vencimento da taxa.

Há também o aumento de juros. Ainda que o Código Civil tenha fixado o teto de 2%, se o inadimplente for recorrente, o condomínio pode impor uma multa mais pesada. Há jurisprudência para isso: em Outubro de 2015, pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça de São Paulo aprovou a cobrança de uma multa de 10% do valor devido, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre o débito para um caso de inadimplência condominial. “Essa possibilidade encontra-se prevista no artigo 1.337, Caput, do Código Civil. É uma medida que pode ser utilizada, contudo, para sua utilização, ressaltamos a necessidade de previsão na convenção do condomínio, além da observação das medidas necessárias para aplicação da multa, por exemplo, a notificação do condômino para apresentar seus esclarecimentos e defesa”, ressalta o advogado Douglas.

Uma saída que um número cada vez maior de síndicos tem adotado é a cobrança por meio de garantidoras. Elas nada mais são que empresas especializadas em cobrança que adiantam o valor da dívida ao condomínio, cobrando posteriormente elas mesmas dos condôminos devedores. O benefício para o síndico é clara: ele terá acesso ao pagamento integral das taxas condominiais, ainda que haja inadimplentes. Para a garantidora, a vantagem é ficar com os juros, multa e correção monetária do valor pago pelo devedor.

Alguns gestores, entretanto, ainda desconfiam da validade desse tipo de cobrança. Isso porque, como inexiste uma legislação que fixe um teto de juros, muitas garantidoras acabam cobrança taxas abusivas dos condôminos, dificultando assim a negociação e o pagamento da dívida. Explode então o número de ações judiciais.

Acionar a Justiça é, geralmente, a última saída encontrada para o condomínio reaver o valor das taxas condominiais. Mas, se o gestor tentou todas as negociações amigáveis possíveis e não obteve êxito, então a cobrança judicial, de fato, tem sua validade. Depois de 90 dias do início da dívida, já é possível acionar o inadimplente na Justiça. Caso a convenção da unidade não legisle sobre inadimplência, a dica é debater em assembleia como o condomínio conduzirá ações desse tipo, resguardando sempre os direitos e preservando a imagem dos devedores. “Nestes quatro anos, tive problema com uma unidade inadimplente. Entendi o momento da família, mas não tive outra alternativa senão a Justiça. Houve uma negociação junto ao advogado: facilitamos o pagamento em parcelas que o morador pudesse pagar, mas, mesmo assim, não houve pagamento. Logo, o condômino conseguiu vender o imóvel e quitar a dívida”, narra a síndica Laura.

Em alguns estados, é permitido o protesto de cotas vencidas. A medida vem conseguindo conter os índices de inadimplência, já que permite ao condomínio negativar o devedor, inscrevendo seu nome nos serviços de proteção ao crédito. Se a opção do condomínio for recorrer ao protesto, deve-se atentar para alguns detalhes, entretanto: os boletos de cobrança da taxa condominial precisam apresentar a informação de que o título é passível de protesto. É recomendada ainda a alteração do regimento condominial, com a adição das regras de protesto, e a ampla divulgação da mudança para conhecimento de todos.

“Quando o assunto é inadimplência, devemos ter mente que a atuação do síndico não deve extrapolar as medidas previstas em lei. É vedado o impedimento do condômino aos serviços de natureza essencial, leia-se, gás, luz, água, elevador e até mesmo dos espaços de lazer. É proibida a cobrança de maneira vexatória, como por exemplo, uma lista de inadimplentes no elevador. Também são comuns, apesar de proibidas, as tentativas de impedir o condômino inadimplente de assistir as assembleias como ouvinte. Qualquer forma que configure abuso de direito na cobrança pode resultar em uma ação de responsabilização do condômino em face do condomínio”, alerta Douglas Pimenta.

Negocie e seja flexível

Antes de recorrer a protesto ou ação judicial, o síndico deve ter em mente que a melhor forma de resolver a inadimplência é a negociação amigável. O não pagamento da dívida por seu vizinho nem sempre é deliberado. Na maior parte das vezes, existe uma justificativa para a dívida. Desemprego, problemas de saúde, dívidas maiores. Compreender esses motivos, exercendo seu lado humano e se mostrando aberto para a conversa e a negociação são alguns dos deveres do síndico.

Se o inadimplente entender que há espaço de diálogo com o síndico, a chance de chegar até ele, expor suas razões e solicitar negociação da dívida é maior. Seja flexível e facilite o pagamento. Se for o caso, o síndico pode negociar um abatimento no total da dívida ou parcelar a cobrança. Às vezes, basta uma boa argumentação para que o valor seja inteiramente quitado. No fim das contas, ganha o condomínio, que recebe a taxa em atraso, e também o gestor, que se fortalece à frente de uma gestão aberta e inclusiva. “O meu entendimento é de que nenhum proprietário deixa de pagar as taxas se não for por um motivo grave. Em 2003, quando fui eleita síndica pela 1ª vez, havia duas unidades inadimplentes. Marquei com cada um em minha casa para conversar, saber o porquê para poder ajudar. Foi proveitoso: uma das condôminas tinha problemas não resolvidos com outro síndico e decidiu depositar em juízo minha ação. Somos amigas até hoje”, conta Laura Brandão.

Na luta contra a inadimplência, a conscientização é um forte aliado. É importante que os síndicos exponham aos moradores os malefícios causados pelo não pagamento das cotas condominiais. Isso estimulará os condôminos em situação financeira vulnerável a priorizarem o condomínio na hora de escolher quais contas pagar. A dica é promover, periodicamente, campanhas com cartazes e outros informativos nas áreas comuns da unidade. Além de explicar as finalidades das taxas condominiais, o gestor pode enumerar as melhorias que deixarão de ser realizadas caso haja atrasos ou inadimplência.