Locação por temporada: polêmica diária

Gabriel Menezes

A prática de alugar um imóvel particular por curta temporada ou até mesmo por apenas um dia vem se popularizando em diversas partes do mundo por meio de sites especializados que fazem a intermediação do negócio. Para muitos proprietários, essa é uma maneira de ganhar um dinheiro extra. Já os turistas acabam economizando mais do que se fossem ficar num hotel, pois, além de preços convidativos, podem contar com toda a estrutura de uma residência.

Essa tendência, no entanto, não vem agradando a todos. Além dos prejuízos ao setor hoteleiro, em alguns casos os moradores dos condomínios acabam tendo as suas rotinas alteradas por pessoas de fora que não seguem as regras internas. Isso fez com que lugares como Miami Beach, Barcelona, Paris, Nova York, Berlim e Amsterdã tenham iniciado uma verdadeira batalha para impedir esse tipo de negócios, que viola as leis locais. Mas, e no Brasil, é permitido que uma pessoa alugue o seu imóvel por prazos curtos ou até mesmo um dia?

O tema divide opiniões entre os especialistas, mas, a princípio, não há nada que impeça a prática. De acordo com o advogado Jansen Oliveira, especialista em Direito Imobiliário, no Brasil a pessoa pode dispor da propriedade da forma que quiser, seguindo a legislação, onde se inclui as regras condominiais estabelecidas pela própria convenção. “Nos EUA, determinados lugares impõe regras rigorosas de aluguel, inclusive por temporada, o que não é o caso daqui. No entanto, há sim quem sustente que a prática do aluguel por diária desvia a finalidade a que se destina o bem. Ao meu ver, o que se deve prevalecer é a análise do caso concreto, sendo certo de que a locação seja qual for a sua modalidade deve manter a finalidade do bem e observar os ditames legais, sempre privilegiando o direito coletivo ao individual” opina.

Para outro especialista da área, o advogado José Ricardo Ramalho, o posicionamento sobre desvio de finalidade é uma tentativa de impedir a locação por temporada, já que, a princípio, ela não poderia ser proibida. “Na realidade, não há nenhum impedimento legal para esse tipo de locação. Segundo a lei, considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”, argumenta o advogado, ressaltando que o condomínio pode apenas fixar algumas regras para a locação, como número máximo de pessoas por apartamento.

Uma posição, entretanto, é unânime. É responsabilidade do proprietário evitar que a rotina e o bem-estar dos vizinhos seja afetada por qualquer questão envolvendo o seu imóvel. “As normas de convivência do condomínio devem ser respeitadas por todos, proprietários ou não, que habitem, frequentem, visitem, trabalhem ou simplesmente ingressem no edifício. Em caso de transgressão às regras, as multas impostas ao inquilino serão de responsabilidade do proprietário”, explica Ramalho.

Regras do condomínio precisam ser claras

Tanto o síndico quanto o proprietário de um imóvel que será alugado devem tomar precauções para evitar dores de cabeça. Uma boa medida, segundo o advogado Jansen Oliveira, é que o dono da residência disponibilize ao inquilino, juntamente com o contrato de locação, a convenção e o regimento interno do condomínio. Já o síndico pode criar uma cartilha ressaltando os pontos importantes que norteiam a convivência condominial e disponibilizar para os moradores. “A convenção deve estabelecer claramente o valor da multa e o meio de aplicá-la, a fim de propiciar não só melhor entendimento das pessoas, mas também facilitar a administração do condomínio a efetivá-la. Porém, antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável”, explica o advogado.

Ele ressalta que, em caso de não existir procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, a questão deve ser levada à assembleia para aprovar a regra ou apenas atualizá-la. “Ainda que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, considerando que servirá de parâmetro para punir infrações cometidas e posterior modificação da convenção”, conclui Oliveira.

A jornalista Chris Fuscaldo tem um apartamento no Bairro de Fátima, no Centro do Rio, e, desde 2013, tem o costume de alugá-lo por temporada. Tudo começou quando fez uma viagem com o marido para o exterior por dois meses e não queria deixar o imóvel vazio. “Alugo por meio de sites especializados ou diretamente quando a pessoa vem por indicação. Ao fechar o negócio, a primeira coisa que faço é apresentar, pela internet, as regras. Quando a pessoa chega, ela encontra uma carta com todas as instruções para uma boa convivência com o espaço e com o que está dentro (meus objetos pessoais) e fora dele (vizinhos, por exemplo)”, conta Chris, ressaltando que, até hoje, só teve experiências positivas com a prática e, inclusive, fez muitas amizades.

‘Temos regras rígidas’, garante empresário do setor

Assim como eventuais transtornos causados por locatários de temporada podem criar dores de cabeça para o síndico, também podem criar para empresas especializadas que fazem a intermediação desse tipo de negócio. Por esse motivo, ao alugar o imóvel pela internet é preciso seguir algumas normas.

De acordo com o empresário Mario Galvão, fundador de uma das maiores empresas brasileiras no segmento, existem regras rígidas a serem seguidas ao alugar um imóvel por temporada, independentemente da quantidade de dias. “A administração do prédio precisa entender que somos um parceiro do proprietário e que temos total preocupação com o bem-estar dos outros moradores do condomínio. Por exemplo, consideramos como acomodação somente camas e com isso evitamos superlotação nos imóveis. Além disso, todos os locatários para entrar no prédio entregam documento com nome das pessoas e cópia do documento e todos os nossos funcionários de manutenção e limpeza são uniformizados”, afirma Galvão, ressaltando que, com mais de 6 mil aluguéis feitos pela empresa, houve apenas um incidente que o locatário precisou ser retirado e o contrato cancelado.

Segundo ele, o índice de aluguéis por diária – tema da polêmica entre alguns especialistas – é pequeno. O mais comum são contratos a partir de três noites. “Contar com uma empresa especializada para esse tipo de negociação traz muita segurança para o proprietário, pois o trabalho é enorme. É preciso dar assistência durante a locação, na entrada, saída, limpeza e manutenção. Por exemplo, hoje mais ou menos 30% das nossas entradas são após as 21 horas e mais 20% são no final de semana. Isso quer dizer que o proprietário para fazer as locações sozinho precisa estar disposto a trabalhar à noite e durante os finais de semana “, frisa.

O QUE DIZ A LEI

– A pessoa pode dispor da propriedade da forma que quiser, seguindo a legislação, onde se inclui as regras condominiais estabelecidas pela própria convenção.

– Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo e contratada por prazo não superior a noventa dias.

– As normas de convivência do condomínio devem ser respeitadas por todos, proprietários ou não, que habitem, frequentem, visitem, trabalhem ou simplesmente ingressem no edifício.

– Em caso de transgressão às regras, as multas impostas ao inquilino serão de responsabilidade do proprietário.

– Em caso de não existir procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, a questão deve ser levada à assembleia para aprovar a regra ou apenas atualizá-la.