Desce ou sobe?

Aline Durães

O dia era 2 de outubro de 2009. Bastou uma frase do belga Jacques Rogge, então presidente do Comitê Olímpico Internacional (COI), para que o Rio de Janeiro desbancasse Madri, Tóquio e Chicago e fosse anunciado como a primeira cidade sul-americana a receber uma edição dos Jogos Olímpicos. A euforia tomou conta da cidade, do estado, do país. O evento tinha custo inicial de quase R$ 26 bilhões, mas prometia, em contrapartida, investimentos que aqueceriam a economia e trariam as necessárias melhorias em infraestrutura, transporte e segurança. O otimismo era inevitável e contagiou, inclusive, o setor imobiliário. Logo após a cidade ser anunciada como a sede das Olimpíadas 2016, os imóveis residenciais cariocas experimentaram aumentos de 10 a 20%.

O quadro econômico favorável ajudava. Desde a crise mundial de 2008, a tradicional segurança dos imóveis vinha atraindo ainda mais a atenção dos investidores. A redução das taxas básicas de juros somada ao maior prazo de pagamento fornecido pelos bancos foi o gás que faltava ao setor imobiliário. Multiplicavam-se os novos empreendimentos e, por outro lado, sobrava comprador. Cada vez mais, os preços passaram a refletir os ânimos exaltados do mercado. De 2008 a 2011, os imóveis valorizaram cerca de 20% ao ano.

O crescimento acontecia em toda a cidade, mas algumas áreas prosperariam mais do que outras. Barra da Tijuca, onde ocorreria boa parte dos Jogos olímpicos, Zona Sul e Centro da Cidade, segundo os especialistas, seriam as regiões com os maiores índices de valorização.

Mas o fato é que chegamos a 2016 e, antes mesmo de a Olimpíada acabar, o cenário já era outro. Impulsionado em parte pela crise político-econômica que se instalou no país a partir de 2014, o setor imobiliário começou a dar sinais de desaquecimento, com quedas progressivas nos valores dos imóveis para compra e venda e locação. “O Brasil crescia a taxas elevadas e a confiança da população na economia era enorme. Porém, a partir de 2014, houve o agravamento da piora econômica. Já no pós-Copa do Mundo, capitais que foram sede de jogos viram seus empreendimentos abandonados após a competição. Isso confirmava a tese de que o Rio de Janeiro, palco das maiores construções para os megaeventos esportivos de 2014 e 2016, corria um sério risco de ter uma sobreoferta de imóveis disponíveis”, explica Denis Ferreira, economista e autor do blog “Economia Sem Segredos”.

A previsão, embora sombria, passou a se confirmar em 2015. No ano passado, os imóveis sofreram a primeira queda real, já que valorizaram menos do que a inflação. De lá para cá, o desemprego aumentou e o acesso ao crédito diminuiu, assim como a confiança do consumidor. Com isso, tem sido mais difícil comprar e vender imóveis. “Imóveis planejados e inicializados em 2011 e 2012 foram concluídos em 2014 e 2015, tendo como base um Brasil totalmente diferente. Os investidores resguardam seu capital sem investir em novos empreendimentos enquanto compradores de imóveis na planta atrasam parcelas ou até devolvem seus apartamentos por conta da falta de recursos para honrar suas dívidas. Isso faz aumentar exponencialmente o número de imóveis no mercado, atrapalhando todo o cronograma das construtoras e forçando-as a vender seus projetos a preços cada vez menores”, alarma o economista Denis Ferreira.

O condomínio Eternity, com 10 unidades, no Recreio dos Bandeirantes, sentiu bem essas variações do mercado. “Nos últimos anos, a rotatividade das vendas foi excepcional. Comprava-se e vendia-se com muita facilidade. Os preços das vendas e locação aumentaram bastante. Com a crise e excesso de unidades no mercado, houve uma redução radical na procura”, destaca o síndico Luiz Paulo Leite Junior.

O cenário incerto tem afetado também os imóveis para locação. Em momentos de crise dos imóveis de compra e venda, o movimento mais natural é o fortalecimento do aluguel, já que as pessoas passam a preferir locar em vez de comprar. Não é o que está acontecendo: há algum tempo, os preços de locação estão sendo reajustados para baixo e não mais acompanham o reajuste do tradicional IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). “As Olimpíadas motivaram alguns proprietários a retirar seus imóveis de locação tradicional para a locação por temporada, muito comum nesse tipo de evento, onde cresce o número de turistas. Com o encerramento dos Jogos, a tendência é que alguns voltem a disponibilizar seus imóveis para locação tradicional, aumentando a quantidade de ofertas em um mercado já bastante alavancado”, destaca Giovani Oliveira, gerente geral de Locações da APSA.

Reajuste dos preços

Embora a situação atual não seja a mais animadora, a previsão para os próximos anos traz alguma esperança. O síndico Luiz Paulo Leite Junior, que também é especialista em mercado imobiliário, está otimista. Criador do Site “Resumo Imobiliário”, ele garante que, ao contrário do que dizem os mais apocalípticos, o mercado de imóveis vai se recuperar. “As cidades são um organismo vivo que se renovam constantemente. Incentivadas por um espírito de sucesso, elas o fazem de maneira orgânica, evoluindo, se desenvolvendo e multiplicando”, reflete.

Luiz Paulo assume, entretanto, que o nervosismo e despreparo de alguns investidores podem manter os preços abaixo do índice ideal nesses primeiros anos pós-Olimpíadas. “Movidos pela impaciência, bons imóveis serão oferecidos por preços convidativos. Sem dúvida, os anos de 2016 e 2017 serão anos de grandes oportunidades para aquisição de novos negócios”, afirma.

Além disso, como não poderia deixar de ser, as tendências não são uniformes para todas as áreas da cidade. As regiões que supervalorizaram nos últimos anos tendem a verificar índices de queda em um cenário de curto prazo. É o caso da Barra da Tijuca. Um estudo empreendido pelo Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) mostra que a valorização do metro quadrado chegou a 139% no bairro. Mas, nos próximos meses, os imóveis da Barra devem experimentar quedas de 5 a 10% em seus preços de mercado.

Seguem na mesma linha a área da Tijuca e alguns bairros da Zona Sul. “Nos últimos anos, experimentamos uma valorização em curto prazo. O que deveria acontecer em 15 anos, ocorreu em apenas cinco. Os imóveis da Tijuca e bairros vizinhos, por exemplo, sofreram um aumento significativo, em função, em parte, da pacificação de diversas comunidades da região. O aumento foi inconsistente, ultrapassando o poder aquisitivo daquela área. Outro exemplo ocorre com os bairros da Zona Sul. Os reajustes ultrapassaram muito o poder aquisitivo da população, inviabilizando a vinda de novos moradores. Com certeza, o ‘calo imobiliário’ formado nessas regiões sofrerão ajustes”, explica o consultor Luiz Paulo.

O que fazer?

É hora de comprar? Vender? O aluguel é a melhor opção? Como síndico, seria esse o momento de investir em melhorias para o condomínio? Essas são algumas dúvidas que podem vir a povoar a cabeça do administrador. Em tempos de crise, desemprego e baixa no crédito imobiliário, fica a incerteza do que fazer com seus investimentos, com seu imóvel e com o condomínio como um todo.

Nossos especialistas concordam que, se o intuito for comprar um imóvel a preços mais atraentes, o momento é propício. “Para quem está em busca de um imóvel e possui renda ou ainda uma reserva financeira disponível, o momento é esse. Descontos estão sendo aplicados na hora da negociação de empreendimentos — novos e usados — devido, em parte, ao desespero de empresas e também de famílias que não podem arcar com o custo de um imóvel que não agregue renda. Em feirões, por exemplo, estão sendo vistos descontos de até 60% no valor inicial, o que pode ser uma enorme oportunidade para quem pode adquirir um imóvel agora e esperar a recuperação da economia brasileira, a fim de revender ou alugar este bem quando o mercado voltar a se reaquecer”, afiança o economista Denis Ferreira.

Já para o síndico, o cenário exige atenção, em especial, para as contas. “No tempo do boom, a preocupação era com o cadastro e conhecimento dos novos proprietários e inquilinos. Tínhamos que passar com muita rapidez as normas e regimentos do empreendimento. Eventualmente eram realizadas reuniões com os novos moradores. Nos dias atuais, o síndico precisa estar mais atento às contas. Com o aumento da inadimplência, cabe ao gestor do prédio manter as contas equilibradas e cobrar os valores em aberto. Atualmente, o trabalho está focado na administração de contas, ou seja, em equilibrar receitas e despesas” sublinha Luiz Paulo.

Mesmo diante do quadro desfavorável, a dica é continuar investindo em melhorias no condomínio. “Independentemente do momento, alguns melhoramentos são sempre importantes e fazem com que a velocidade da venda ou locação bem como a valorização do imóvel aumentem. Pintura renovada, cozinha e banheiros com armários embutidos e a parte hidráulica em dia produzem um efeito em quem está buscando um imóvel”, alerta Giovani Oliveira, da APSA.

Além disso, é importante o gestor estar inteirado das flutuações e movimentos do mercado imobiliário: “O gestor condominial deve ficar atento às flutuações de mercado para gerir melhor tanto as suas finanças e bens como os dos demais condôminos, oferecendo conselhos sobre o melhor momento de realizar reformas em seus bens ou até a venda. Caso algum condômino se desfaça de seus imóveis em plena crise, é possível que estes não consigam bons preços ou ainda vendam seus imóveis para terceiros sem condições financeiras, o que pode acarretar no não-pagamento das parcelas de condomínio, impactando diretamente a gestão e as finanças dos prédios administrados pelos gestores condominiais”, finaliza Denis Ferreira.