Não deixe infiltrações e vazamentos virarem um problemão

Vanessa Sol

Infiltrações e vazamentos são alguns dos problemas que mais causam transtornos a síndicos e condôminos. Eles acontecem de maneira inesperada e é o tipo de contratempo pelo qual ninguém quer passar, porque, geralmente, dá muita dor de cabeça para ser resolvido.

A falta de informação acerca dos problemas com os encanamentos acaba se tornando uma grande barreira para a sua resolução, o que, às vezes, acaba agravando a situação e aumentando ainda mais o prejuízo. O aparecimento de infiltrações e vazamentos pode ser mais frequente em edificações antigas. Contudo, as construções mais novas não estão livres de enfrentar alguma dificuldade.

No Condomínio do Edifício Residencial Lagoa Verde, com 50 unidades, no Jardim Botânico, o síndico Alysson Peixoto conta que a antiga tubulação de ferro do condomínio lhe rendeu bastante dor de cabeça, pois as infiltrações começaram a aparecer de uma hora para outra nas colunas do condomínio, causando umidade nas paredes e o estufamento da pintura, sendo imprescindível a realização de reparos.  “As infiltrações começaram a aparecer, inclusive, dentro das unidades dos condôminos. Para identificar a origem da infiltração chamei um bombeiro hidráulico, que descobriu o problema na tabulação da coluna do condomínio, que estava deteriorada por ser muita antiga e de ferro”, explica Peixoto.

O desgaste dos canos do Residencial Lagoa Verde demandou a troca completa da tubulação das colunas 3, 4, e 5. Futuramente, o síndico pretende fazer a mudança do encanamento das colunas 1 e 2. “Nosso prédio foi construído há 24 anos, então, a troca de encanamento era necessária. A coluna 4 era a mais comprometida, apresentado mais problemas. Eu brinco dizendo que ela era a coluna podre do condomínio”, conta o síndico, que ainda destacou um fato surpreendente: “O mais interessante é que o valor da conta de água despencou de 20 mil reais para 7 mil após os consertos”.

Outro vazamento que também atingiu o Residencial Lagoa Verde ocorreu no encanamento próximo ao play do condomínio. Todas as obras de reparo foram realizadas há pouco mais de um ano e meio, período em que Alysson tornou-se síndico, e como eram de responsabilidade do condomínio foram custeadas por ele. “A reforma foi muita boa e os condôminos ficaram muito satisfeitos”, explica o síndico.

No Condomínio Residencial Cannes, com 10 unidades, no Recreio, Fábio Moreira Karlguth, que é síndico há 10 anos do residencial, conta que um vazamento no corredor tirou o seu sossego. Após várias tentativas para solucionar a questão, o síndico contratou uma empresa especializada em “caçar” vazamentos. “Os técnicos injetaram um gás na tubulação para detectar a origem do problema, que era oriundo de uma unidade e estava refletindo na área comum do condomínio”, explica Karlguth.

O síndico relata, ainda, que em outra situação de vazamento no Residencial Cannes ele foi o mediador do conflito entre dois condôminos. O vazamento ocorreu entre duas unidades, em que seus donos já haviam tido problemas no passado. Então, ele intermediou a situação para que tudo fosse resolvido sem maiores transtornos. “Neste caso, também contratamos uma empresa para identificar a origem e ficou acordado entre as partes que quem fosse responsabilizado arcaria com os custos do laudo e do reparo”, ressalta Karlguth.

Quem é o responsável?

Na hora que o vazamento ou infiltração surge, a grande pergunta é: quem é o responsável pelo conserto e pelos custos da obra? Um dos maiores equívocos no que se refere ao assunto é pensar que a responsabilidade é sempre do condomínio, uma vez que a responsabilidade sobre o problema pode ser também do condômino. Por isso, o primeiro passo é descobrir a origem do problema, que quase sempre provoca o gotejamento de água e causa inúmeros transtornos. Uma análise detalhada feita por bons profissionais ajuda nesta identificação.

Contudo, há uma regra básica muito utilizada, e por isso tornou-se praxe na investigação do vazamento ou da infiltração: se o vazamento tiver origem nos canos verticais das colunas ou das áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio. No entanto, se o problema estiver nos canos horizontais, chamados de ramais, a responsabilidade é do condômino da unidade em questão.

Há ainda diferentes tipos de infiltrações e vazamentos em encanamentos. Problemas nos encanamentos internos, em geral, ocorrem por causa da deterioração das instalações hidráulicas dos banheiros, tanques e cozinhas, o que pode afetar unidades vizinhas do andar abaixo.

No Condomínio do Edifício Residencial Hadimarc, com 28 unidades, na Tijuca, a síndica Maria Júlia Almeida Soares contou que certa vez ocorreu um vazamento de um andar para outro no condomínio e a solução não foi das mais tranquilas. A origem era na coluna do condomínio, no entanto, o condômino resolveu fazer o conserto sem avisar a síndica. “O condômino tem que entrar em contato com o síndico ou com algum dos conselheiros para resolver a questão, mas não foi o que aconteceu. Ele decidiu resolveu solucionar tudo por conta própria e depois apresentou a conta da obra. Isso está errado”, relata a síndica do Hadimarc.

Embora a atitude do condômino tenha sido inadequada, a síndica Maria Júlia tentou resolver o impasse convocando uma assembleia com todos os condôminos. Na reunião foi acordado que o condomínio pagaria apenas a parte da despesa que era referente ao reparo do encanamento da coluna do condomínio.

Despesas e cota extra

A responsabilidade sobre os custos de manutenção em casos de vazamento está prevista nos artigos 186,187 e 927, do Código Civil, no que tange aos dispositivos relativos à Responsabilidade Civil. Quando a responsabilidade é do condomínio, caso ele não possua uma reserva para cobrir o pagamento do conserto, haverá a necessidade de cota extra. O síndico poderá apresentá-la em Assembleia Geral para votação, pois se trata de uma eventualidade que demanda recursos não previstos no orçamento.

Mediando conflitos

Muitas vezes os condôminos em conflito acabam procurando o síndico para resolver a questão. Embora não caiba ao síndico esta responsabilidade, ele pode atuar como mediador de conflitos tentando resolver a questão de forma amigável.

O síndico do Residencial Cannes afirma que o melhor é lidar com as partes separadamente para evitar que os ânimos fiquem mais exaltados. “A diplomacia é sempre a melhor solução para sanar os problemas. E o síndico, como parte neutra nele, consegue enxergá-lo mais claramente e fazer propostas movidas pelo lado racional e não emocional”, analisa Karlguth.

O síndico do Residencial Cannes dá ainda algumas dicas para a identificação de vazamentos. “Aqui no condomínio, frequentemente, nós fazemos a medição da água da cisterna e fechamos a bóia da caixa d’água para identificar vazamentos. Se houver variação na medição é porque há algum vazamento. São pequenas ações que ajudam na prevenção problemas e o melhor de tudo é que não tem custo”, finaliza Fábio Karlguth.

Entenda a rede de água de seu condomínio

– A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. Por ser de uso comum fica sob a responsabilidade do condomínio;

– A rede horizontal comporta os canos que abastecem as unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos ocorridos nela;

– Em caso de vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o condômino da unidade de cima, que deverá arcar com todos os custos.