Condomínio de casas: muito além das diferenças estruturais

Gabriel Menezes

Seja pela segurança ou pela infraestrutura, a opção de morar num condomínio fechado de casas atrai cada vez mais pessoas. Mas, assim como em qualquer comunidade, para que o dia a dia entre os moradores seja harmônico, é preciso que a administração seja feita de forma correta e atenta a questões específicas que num edifício não seriam tão importantes.

Criado em 1976, o Condomínio Santa Helena, na Barra da Tijuca, tem 106 casas. São 28 funcionários diretos e um efetivo de segurança patrimonial de 11 homens, que se revezam em turnos diários e noturnos. A empresa de segurança é terceirizada, mas a limpeza é feita pelos funcionários do próprio condomínio, o que, para a administradora, reduz os custos e traz uma maior segurança aos moradores. Com este perfil, ele ainda tem outros atrativos como portaria 24 horas, áreas de lazer, com quadras de tênis e até pista de corrida.

A administradora, Iraci Izabel Barros da Silva, diz que é necessário gastar um tempo maior do que num edifício para fazer a supervisão e gerenciamento das tarefas rotineiras. “É mais complexo por se tratar de ruas extensas, com servidões que as separam, rotatórias e um grande fluxo de veículos durante todo o dia”, diz.

Segundo ela, a limpeza também é mais complexa, pois o volume de lixo pode mudar muito de um dia para o outro dependendo das condições climáticas. “Além disso, o sistema de segurança eletrônica também fica mais sujeito a raios, já que os equipamentos ficam em áreas externas. Fora que as distâncias para instalação dos equipamentos são muito maiores, o que gera maior custo com cabos e material em geral”, frisa Iraci.

No entanto, essa modalidade de condomínio também tem muitas vantagens quando o assunto é administração. As principais, segundo ela, estão relacionadas às despesas menores com recuperação de fachadas, obras emergenciais de estrutura e os hidrômetros individuais. “Dessa forma, podemos administrar melhor o orçamento e mantê-lo estável durante mais tempo”, explica.

Prós e contras de convivência

Um dos papéis do administrador é também lidar com problemas de convivência entre os moradores. Quando se trata de um condomínio de casas, existem prós e contras nesta área. Para Iraci, o barulho é um dos maiores problemas: “Muitas vezes, os moradores se acham no direito de ultrapassar o limite do som alegando que estão dentro de sua propriedade particular, o que gera transtornos com a vizinhança. Eles se esquecem de que o direito de um acaba onde o do outro começa, independentemente do tipo de condomínio”, conta a administradora, ressaltando que a segurança também é um ponto delicado, já que existem mais alternativas de acesso. Já as vantagens, segundo ela, são a maior privacidade por parte dos moradores, maior liberdade de estacionamento e maior flexibilidade para a realização de obras.

Moradora do Condomínio Santa Helena há quatro anos, a dona de casa Carla Abud, que antes morava num apartamento no Leblon, conta que a sua qualidade de vida hoje é muito melhor. “Num condomínio de casas, você tem mais liberdade, principalmente para as crianças brincarem, privacidade e silêncio. Uma desvantagem, na minha opinião, é a longa distância de tudo, que faz com você precise usar o carro frequentemente, algo que não acontecia no apartamento”, explica Carla, ressaltando, que, justamente por esse ponto negativo, é essencial que a administração seja eficiente e facilite a vida dos moradores no dia a dia.

Diferenças na legislação

Assim como num edifício, a administração de um condomínio de casas é regida pelo atual Código Civil (artigos 1331 e 1358) e pela Lei Federal 4591/64. No entanto, a maioria dos conjuntos desse tipo é formada pela junção de proprietários de loteamentos que formam uma associação – uma entidade civil de direito privado, sem fins lucrativos -, composta por uma diretoria executiva com presidente, vice-presidente e conselhos fiscal e deliberativo. “Quando isso ocorre, é necessária a contratação de uma administradora que oferecerá suporte administrativo, técnico e jurídico ao corpo diretivo”, explica.

Outra diferença está no IPTU. Enquanto num condomínio de apartamentos, o proprietário paga o imposto sobre a sua unidade autônoma somada a uma fração ideal da área comum, num de casas, ele paga apenas o imposto referente ao seu imóvel.

De acordo com a administradora, existe uma concepção errada no mercado sobre como identificar se um condomínio é horizontal ou vertical. Na verdade, os condomínios se caracterizam, como um ou outro, de acordo com a forma como são separadas as unidades habitacionais. “Os condomínios de casas, são de fato, verticais, pois o plano que divide as construções são muros e paredes (verticais). Já os condomínios de apartamentos se dividem um dos outros por lajes (horizontais)”, conclui.

Cinco características de um condomínio de casas

– Demanda um tempo maior do que num edifício para fazer a supervisão e gerenciamento das tarefas rotineiras;

– A limpeza é mais complexa, pois o volume de lixo pode mudar muito de um dia para o outro dependendo das condições climáticas;

– Proporciona mais privacidade para os moradores e independência para a realização de obras;

– Como possui mais acessos e um grande fluxo de carros, a segurança pode ser mais vulnerável;

– A administração de um condomínio de casas é regida pelo atual Código Civil (artigos 1331  e 1358) e pela Lei Federal 4591/64.