Aline Durães

Piscina, quadra poliesportiva, sauna, academia, mercado, pista de Cooper, pet shop e até salão de beleza. Esses são alguns dos ambientes que podem ser encontrados em um condomínio-clube, megaempreendimento que vem ganhando espaço no universo imobiliário carioca. Se, por um lado, lançamentos desse porte oferecem facilidades que fazem brilhar os olhos dos condôminos, por outro, exigem dedicação e muita capacidade de gestão do síndico e da equipe que o administram. Quanto maior o espaço, maior o trabalho da administração, afinal são mais obras e reformas para efetuar, mais funcionários e fornecedores para comandar e mais condôminos para se relacionar.

Os condomínios-clube foram criados para dar mais conforto à comunidade condominial. No geral, são compostos por centenas de unidades que desfrutam de uma megaestrutura. A ideia principal é que o condômino tenha acesso fácil e com segurança a um rol extenso de serviços de lazer. Alguns empreendimentos multifuncionais chegam a contar com 60 espaços diferentes. Uma mão na roda para o proprietário que quer fugir do trânsito da cidade e encontrar todas as opções de diversão próximas à sua residência. “O conceito mais adequado para explicar o crescente sucesso dos condomínios-clube é o de facilities/conciergearia. A facilidade e a conveniência dos serviços dentro do próprio condomínio fazem com que os compradores deste segmento busquem a praticidade do dia-a-dia, a segurança e a comodidade de ter tudo dentro de sua casa e/ou condomínio. O modelo atual foi copiado da expertise existente na hotelaria tradicional, no qual o atendimento deve ser ágil, cortês e prático para que o cliente não perca tempo com as pequenas coisas”, elucida Ricardo da Silva, coordenador do Gestão Condomínio Clube APSA, iniciativa pioneira da empresa que administra e faz o papel de síndica em vários condomínios-clube não só no Rio de Janeiro mas pelo país afora.

Neste conceito, as áreas comuns ganham mais importância do que a unidade em si. Por isso, é comum, nos condomínios-clube, os espaços externos serem bem amplos e os apartamentos, menores. Os imóveis com metros quadrados reduzidos, no entanto, não freiam o crescimento desse tipo de empreendimento. A previsão é de que, em algumas regiões, como São Paulo, por exemplo, a construção de condomínios multifuncionais aumente em mais de 100% neste ano.

Inúmeras vantagens
A tendência de crescimento dos condomínios-clube se explica pelo alto número de vantagens que eles oferecem aos proprietários. Além de uma área de lazer completa que priva os condôminos dos grandes deslocamentos e do trânsito cada vez mais caótico da cidade, eles têm como uma de suas principais vantagens a segurança. “Todas as pessoas são identificadas na portaria, com apresentação de RG. Para os moradores, há o sistema de identificação biométrica. O espaço é todo monitorado por câmeras, e os seguranças executam a ronda eletrônica, feita com um bastão que, ao passar por pontos espalhados pelo condomínio, registra a passagem do profissional e assegura que a vigília está sendo realizada”, conta Alexandre Araújo, gestor do Condomínio Les Palais, com 122 unidades, em Botafogo.

Outro atrativo é o preço da taxa condominial, que, apesar do inúmero leque de itens oferecidos, costuma ser mais em conta nos condomínios-clube. Isso acontece porque, como o principal fator de formação de valor da taxa é a quantidade de unidades, nesses empreendimentos o número de condôminos para ratear os custos é bem superior ao de edifícios convencionais. A economia financeira do condômino ocorre também quando ele deixa de pagar por uma série de serviços, como babás, academias e transporte, que estão inclusos no valor do condomínio. “Os moradores dos condomínios tradicionais não têm essa variedade de serviços; os atendimentos são feitos por pessoas despreparadas e, muitas vezes, o zelador é o responsável direto pelo condomínio. Já os condomínios-clube, além dos espaços de convivência, oferecem ao morador a praticidade, a segurança privada para sua família, atendimento especializado nas áreas e espaços exclusivos, com taxas condominiais proporcionais às suas expectativas”, observa Ricardo da Silva.

Como administrar um condomínio-clube
Mas como administrar um condomínio que, além de todas as rotinas de uma unidade convencional, traz consigo uma estrutura de lazer e serviços tão complexa? A resposta é profissionalismo. Para fazer funcionar esses megaempreendimentos, o síndico precisa se valer de todo um aparato. Entre os itens mais importantes, estão equipamentos eletrônicos que permitam garantir a segurança patrimonial e processos bem definidos para que a gestão não emperre na burocracia.

Um quadro de funcionários qualificados e constantemente treinados também é imperioso. “Promovemos treinamentos e workshops periódicos com nossos funcionários fixos. E solicitamos que as empresas terceirizadas que atuam no Les Palais façam o mesmo com seus prestadores. É importante que todo o quadro de pessoal do condomínio esteja atualizado com o que há de mais moderno em termos de mercado”, salienta Alexandre Araújo.

Com um condomínio que funciona como uma pequena cidade pode ficar difícil para um síndico morador administrar sozinho. Além de dedicação exclusiva, esse tipo de gestão requer conhecimentos administrativos e de gerenciamento de pessoal e de rotinas que, nem sempre, estão entre as habilidades de seus condôminos. Por isso, o mais comum é que empresas especializadas fiquem à frente da gestão. “Nosso primeiro passo dentro de um condomínio-clube é fazer o levantamento em todas as áreas (administrativa, financeira e operacional). Com as informações em mãos, confeccionamos um book gerencial com o planejamento macro das áreas. Esse planejamento levará em conta os aspectos de cada empreendimento e a criticidade em ordem de prioridade para discussão ampla com o colegiado e, posteriormente, apresentação em assembleia. No Gestão Condomínio Clube APSA, nós gerimos e criamos parâmetros para uma gestão compartilhada e integrada com os membros do conselho e moradores, além de definirmos planos estratégicos, operacionais e administrativos para que as equipes sigam a fim de agregar a rentabilidade para o empreendimento”, pontua Ricardo da Silva.

No quesito financeiro, é imprescindível uma previsão orçamentária que agregue, de forma inteligente, todos os custos. A gestão do fluxo de caixa não pode criar déficits. Um planejamento financeiro que valorize o investimento do condomínio e aumente a rentabilidade do investidor também se faz necessário.

Já a título de monitoramento e controle, o especialista do Gestão Condomínio Clube APSA frisa a importância do “acompanhamento do orçado versus o realizado para mensurar, prever e corrigir as falhas orçamentárias; da gestão dos processos operacionais por meio de treinamentos específicos, checklist e feedback com as equipes; e do controle dos serviços periódicos — como caixas d’água, cisternas e para-raios conforme normas brasileiras”.

Para facilitar a gestão, é comum que os condomínios-clube deleguem as pequenas decisões para subsíndicos, desde que elas não entrem em conflito com a convenção condominial. Em alguns casos também, na falta de uma norma mais completa que contemple todas as particularidades da vida em um empreendimento multifuncional, o condomínio pode constituir um comitê de conciliação, composto de condôminos, para ajudar a sanar os impasses.

Problemas no dia a dia
Embora as vantagens sejam numerosas, nem tudo são flores em um condomínio-clube. Há problemas que surgem em decorrência de suas características próprias. A falta de privacidade é um deles. Por residir em uma estrutura bem semelhante a um clube, é possível que condôminos e locatários estejam em contato uns com os outros o tempo todo e, não raro, se sintam invadidos nas áreas de lazer pelo alto número de usuários que os espaços atraem.

O número excessivo de veículos é outro ponto que pode trazer desconforto a quem vive em um condomínio-clube. Como a quantidade de condôminos é elevada, cenas como engarrafamentos na saída das garagens são mais comuns do que se imagina. Não menos incômodas são as obras e reformas que, em espaços como esses, costumam ser recorrentes e simultâneas.

Segundo Ricardo Silva, o mais importante é que a administração do condomínio-clube faça valer sempre as regras que constam da Convenção e do Regimento Interno, ainda que elas possam, de alguma forma, agravar a sensação de desconforto ao condômino em alguns momentos. “O condômino precisa entender que tudo é feito em prol da segurança dele e de seus familiares”.

Riscos da má administração
Como em qualquer outro empreendimento, a equipe de Administração é crucial para que a estrutura funcione bem e as vantagens de se viver em um condomínio-clube sejam maximizadas. Se, por exemplo, não for dada a devida atenção à manutenção e conservação das áreas de lazer, os moradores se afugentam desses espaços e, com isso, todo o conceito do espaço perde a razão de ser. “O condomínio perde o valor agregado e tem queda na rentabilidade na hora da venda do seu patrimônio”, alerta Ricardo da Silva.