Multas e advertências: aplicações complexas, porém necessárias

Vanessa Sol

Excesso de barulho, comportamento antissocial ou qualquer outro descumprimento às regras da convenção e do regimento interno do condomínio. Estes são alguns dos motivos que podem acarretar em advertência e multa aos condôminos. E para quem pensa que aplicar estas sanções é uma tarefa fácil ou prazerosa para o síndico está enganado. Muitas vezes, antes da utilização desses recursos já houve o desgaste físico e emocional não só para o síndico, mas para todos que fazem parte do ambiente condominial.

Para evitar um comportamento social inadequado e o descumprimento das obrigações do condomínio, é importante que as regras sejam disponibilizadas de maneira clara para todos os condôminos, inclusive para os recém-chegados. Do ponto de vista legal, a aplicação de multas nestes casos está regulada pelo Código Civil, no Capítulo do Condomínio Edilício.

O advogado Bruno Amar Botelho, do escritório Schneider Advogados Associados, explica, no entanto, que o Novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, não traz todas as condutas passíveis de punição, pois adota o sistema de cláusulas abertas, no qual o enfoque não está em se criar um rol taxativo de condutas ilegais, mas um rol exemplificativo ou ainda uma ideia de conduta que mereça punição. “A convenção do condomínio deve seguir esta técnica legislativa, podendo trazer um rol exemplificativo de condutas passíveis de punição, mas nunca um rol taxativo, fechado, pois seria quase que impossível detalhar todos os tipos de infração”, declara o advogado.

No Condomínio do Edifício Residencial Uiara, com 34 unidades, em Copacabana, um problema de conduta acabou levando o síndico Gildo Canejo a multar uma condômina.  O condomínio preza pela manutenção das formas arquitetônicas originais de construção, da década de 40, que remontam ao estilo clássico. No entanto, a condômina, ao reformar sua unidade, trocou a porta da entrada principal da unidade, fugindo completamente do padrão de estilo do condomínio.

Durante a obra, o síndico a alertou a proprietária da unidade sobre o problema através de uma conversa amigável, de notificação impressa e de advertência. Sem obter sucesso com as tentativas, o síndico acabou aplicando a multa. Ainda assim, o problema não foi solucionado. “É meu dever como síndico preservar ao máximo o conjunto arquitetônico das áreas comuns do condomínio. Eu tenho uma flexibilidade grande para entender que o tempo vai passando e o gosto, os conceitos e os pensamentos também vão mudando com o passar dos anos, mas tenho que buscar o equilíbrio entre o estilo arquitetônico do condomínio e o bem-estar do condômino. As portas das entradas de cada unidade seguem esse estilo. Então, criamos uma flexibilidade na ornamentação delas, no acabamento, mas todas seguem o mesmo estilo. Já a porta desta condômina, que decidiu reformar sua unidade, destoa completamente do estilo e isso não pode ser permitido”, explica Canejo.

No caso específico do Condomínio Uiara, como todas as vias já foram utilizadas sem êxito, a via judicial está sendo utilizada para resolver o problema de despadronização da porta da unidade. “Cada parte irá defender seu ponto de vista na justiça. Pode ser que o ponto de vista do condomínio de preservar seu padrão arquitetônico não seja mais adequado hoje em dia, mas isso só a justiça vai dizer”, afirma o síndico.

Ferramenta legítima
Para o síndico do Condomínio Uiara, a questão da aplicação da multa é ferramenta da qual o síndico dispõe para cumprir as suas obrigações. “A aplicação da multa pelo síndico não significa que ele esteja sendo rude, grosseiro, ou esteja faltando com respeito para com o condômino que recebeu a multa. A multa é uma ferramenta legítima que o síndico possui, regulamentada pelos artigos 1336 e 1337 do Código Civil. Então faz parte da obrigação de síndico utilizar a multa quando necessária, inclusive para que corresponda àquilo que outros condôminos que te elegeram esperam de você”, esclarece Canejo.

Não é desejo de nenhum síndico aplicar advertências e multas, no entanto, ela se faz necessária em determinados momentos. Caso o síndico não consiga sanear o problema com conversas, advertências e, por fim, com a multa, ele recorrer ao foro jurídico pode ser a solução para o problema.

De acordo com o advogado Bruno Amar, no caso do reiterado descumprimento dos deveres condominiais, assim como o reiterado comportamento antissocial, as multas podem ser agravadas na forma da Lei, conforme prevê o texto do artigo 1337, do Novo Código Civil (o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem). “O condomínio, não tendo obtido resultado na cessação dos problemas, pode recorrer ao Poder Judiciário para que o Juiz arbitre outra multa, e em alguns casos já há até decisões que versam sobre a exclusão, do condomínio, do condômino antissocial”, explica o advogado.

Comportamental antissocial
Em geral, é este tipo de comportamento que mais gera incidência de multas aos condôminos. As manifestações são inúmeras como, por exemplo, a do condômino que acaba de adquirir uma unidade no condomínio e motivado pela euforia da casa nova, acaba se excedendo no open house, ou casa aberta, em português, que é a estreia da casa.

Na opinião do síndico do Condomínio Uiara, este tipo de manifestação é fácil de ser contornada. Uma boa conversa amigável pode ser suficiente para resolver o problema. “Quando esse tipo de problema ocorre aqui no condomínio, entendemos que é uma euforia pela recém chegada à casa nova. Normalmente, eu converso e até brinco perguntando por que não fui convidado para a festa. Faço essa abordagem para passar ao novo condômino o perfil de comportamento que é adotado no condomínio”, explica.

No entanto, Gildo Canejo ressalta que há outros problemas de maior gravidade como, por exemplo, condôminos que são usuários de drogas ou que são agressivos. Ele afirma que mesmo nos casos mais delicados, como os citados anteriormente, o síndico deve adotar uma postura mais firme e, se necessário, chamar a autoridade policial para que se faça cumprir a boa norma de conduta de condomínio.

É importante destacar que não há regra clara para definir o que é um comportamento antissocial. Porém, pelo bom senso, ele pode ser entendido como algo que perturba a ordem e tranquilidade do condomínio e dos demais condôminos. No entanto, a convenção ou regimento interno do condomínio pode e deve trazer alguns exemplos do que não é permitido no condomínio.

Equidade
Síndico do Condomínio Uiara há 15 anos, Canejo faz questão de pagar a taxa condominial como todos os outros condôminos. Para ele, esta é uma maneira de demonstrar igualdade em relação aos demais, estando sujeito as mesmas penalidades, em caso de descumprimento das mesmas. “Para lidar com o perfil do condomínio, foi necessário que eu me colocasse no mesmo patamar que os outros condôminos, não tendo, em função do cargo, nenhum tipo de benefício. As regras do condomínio devem ser cumpridas por todos”, finaliza Gildo Canejo, síndico do Uiara.

Confira as dicas na hora de aplicar multas ou advertências

– Tentar uma conversa amigável, sempre que possível, antes de multar ou advertir.

– Ter provas, como imagens do sistema de câmeras, fotos, testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração de fato ocorreu.

– Saber se foi a primeira vez que determinado morador cometeu a falta.

– Antes da multa ou advertência chegar à unidade do infrator, vale mandar uma notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a notificação pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa.

– A carta de notificação deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o item do regimento interno ou da convenção que foi desrespeitado, o horário, o local etc.;

– Dependendo da Convenção, há a possibilidade do condômino multado pedir uma revisão para o conselho ou Assembleia.