Limites da inadimplência

Aline Durães

Quase todo condomínio sofre com o problema, mas não adianta, quando ela é alta, deixa até os síndicos mais confiantes de cabelo em pé. É fácil concluir que estamos falando da inadimplência, um dos maiores inimigos da gestão condominial.

Na maior parte das vezes, o valor arrecadado com as taxas condominiais é utilizado para pagar despesas gerais da unidade, entre elas gastos com pessoal, encargos e tributos, serviços e despesas administrativas, conservação, manutenção e segurança, além das contas de luz e água. Se um número significativo de condôminos deixa de pagar a taxa, algumas dessas responsabilidades perigam de não serem cumpridas.

Segundo estimativas da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), as taxas de inadimplência oscilaram de 9,47% a 10,42% entre janeiro e maio do ano passado. Para gestores e síndicos condominiais, essa estatística se deve à mudança na lei que diminuiu os valores das multas aplicadas aos condôminos devedores. A partir do Código Civil de 2002, a multa, que era de até 20% da taxa passou a ser limitada a 2%.

Gildo Canejo Pires é um dos administradores que enxerga na nova multa “um convite à inadimplência”. Á frente do Uiara há quase 15 anos, Gildo conta que, quando assumiu a gestão do condomínio de 34 unidades em Copacabana, o índice de inadimplência beirava os 50%. Depois de negociar com os devedores e mudar a data de vencimento da cota condominial, conseguiu derrubar o número de inadimplentes para 3%. “Até o início do ano passado, mantivemos uma taxa de menos de 3%. Mas, com a realização de eventos como a Copa do Mundo de futebol em 2014 e as Olimpíadas de 2016, algumas unidades deixaram de ser moradia dos proprietários para se transformarem em uma chance de ganhar um dinheiro extra. Isso fez com que houvesse um aumento da ‘população flutuante’ do condomínio e, consequentemente, algumas unidades passaram a atrasar o pagamento. Nossa inadimplência gira hoje em torno de 12%”, afirma.

Síndicos como Gildo, que precisam lidar com a inadimplência alta, recorrem a diversas táticas para forçar os devedores a quitar as dívidas com o condomínio. Há quem prefira ser mais compreensivo e negociar. Mas, nos casos em que o diálogo parece impossível, o gestor pode acabar apelando para medidas mais drásticas. Antes de recorrer à segunda alternativa, é bom saber o que diz a lei sobre penalidades aos inadimplentes, para que, no fim das contas, o condomínio não saia ainda mais prejudicado.

Dentro da lei
Se as cotas atrasadas forem protestadas pelo condomínio, o morador inadimplente pode ser inscrito nos serviços de proteção ao crédito. “O protesto é o ato solene pelo qual o credor se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. Pela publicidade do protesto, torna-se público o inadimplemento da obrigação pelo devedor, inclusive deixando-o com o nome ‘negativado’ nos órgãos de proteção ao crédito”, explica Léo Felipe. Da mesma forma, a lei permite seja retirado o poder de voto do condômino inadimplente durante as assembleias condominiais.

Outra alternativa é enviar cartas de advertência e cobrança ao devedor. “Normalmente, sugerimos ao cliente o envio de 3 cartas, sendo a primeira com objetivo de alertar que há cotas em aberto; a segunda seria em tom brando, porém relatando a dificuldade que a inadimplência acarreta ao condomínio; já a terceira concede prazo máximo de 72 horas para o devedor procurar a administração condominial, sob pena de esta adotar as medidas judiciais cabíveis”, explica Léo Felipe Cortez Medeiros da Silva, advogado da Schneider Associados.

Paralelamente ao envio das notificações, Gildo Pires costuma procurar o condômino inadimplente para entender os motivos dos atrasos nos pagamentos. “Ninguém está isento de problemas, e uma boa conversa pode preceder um acordo. Mas a abordagem sobre a situação devedora de qualquer unidade residencial deve ser feita com muito cuidado para não expor publicamente aquela situação e não gerar constrangimentos”, alerta o síndico de Copacabana.

O condomínio pode negociar a dívida e facilitar seu pagamento por meio do parcelamento das cotas. A dica, nessas situações, é que o número de parcelas não seja alto e jamais ultrapasse o período da gestão do síndico. Juros e multas devem integrar as parcelas. “A renegociação que exclui multa e juros pode incitar a inadimplência pelos demais condôminos, que, inclusive, certamente arguirão por isonomia para terem o mesmo benefício”, destaca o advogado Léo Felipe.

Em casos específicos, como quando o condomínio não consegue executar obras por conta dos desfalques da inadimplência, por exemplo, é possível também recorrer à cessão de crédito. Nesse sistema, o condomínio cede o crédito a ser recebido do devedor a um investidor, recebendo o valor a que tem direito antes do término da ação. Na prática, o fundo de investimento avalia o montante do crédito e a ação judicial, de maneira a estimar os riscos do processo e o tempo que terá de aguardar para o desfecho. Feita a análise, propõe ao condomínio um valor para a compra do crédito, que em geral varia entre 70% e 85% do valor total do crédito. Com isso, a unidade consegue repor o dinheiro de caixa e equilibrar seu orçamento.

O que não pode
Na tentativa de livrar o condomínio das dificuldades provocadas pela inadimplência, muitos síndicos acabam impondo penalidades drásticas – e fora da lei – para acelerar o pagamento das dívidas. Uma das mais comuns é proibir o acesso e uso das áreas comuns da unidade, tais como piscina, playground e churrasqueira. Segundo Léo Felipe, o síndico só poderá lançar mão desse artifício se a Convenção do condomínio permitir e, mesmo assim, há de ter cautela. “O síndico deverá ter cuidado ao adotar a penalidade, de modo que não gere uma situação vexatória ao inadimplente, o que pode levar o condomínio a ser responsabilizado civilmente pela conduta ilícita”.

Cortar a água da unidade devedora é uma medida estritamente proibida, assim como expor os nomes dos inadimplentes em quadros de avisos públicos. “É direito de todo condômino saber os inadimplentes, porém a forma de exposição destes que não deve ocorrer de forma vexatória. O momento correto para se deliberar acerca dos inadimplentes é em assembleia, de forma urbana, ponderada e a título de informação. Jamais, repito, jamais o síndico deverá dar publicidade aos devedores afixando em quadros de aviso, tampouco em elevadores. O Judiciário já definiu tal atitude como abuso de direito, e fatalmente condenará o condomínio que praticar tal conduta a reparar financeiramente o constrangido”, sublinha o advogado Léo Felipe.

O consultor jurídico da Schneider Associados destaca ainda que a iniciativa de dar descontos aos condôminos que pagam as cotas em dia não é boa ideia. A prática é considerada pela Justiça como ilegal.

Quando a Justiça deve ser acionada
Em um dos casos de inadimplência enfrentados pelo condomínio Uiara, Gildo Pires precisou recorrer à Justiça. A unidade devedora era alvo de uma disputa familiar e, durante a briga, nenhum responsável pagou as devidas taxas condominiais. O síndico de Copacabana ainda firmou um acordo com os inadimplentes, mas, depois de algum tempo, ele começou a ser descumprido.

Se todas as medidas legais tomadas não surtirem efeito, o caso pode realmente parar na Justiça. Geralmente, o Judiciário é acionado em situações parecidas com a vivida no Uiara, quando o proprietário falece e a unidade passa a ser disputada pelos familiares, e nos casos em que há problemas de relacionamento entre síndico e inadimplentes.

Ao ir para a Justiça, o destino final do imóvel pode ser a penhora. “O imóvel pode ser, sim, penhorado. Para isso, é necessário que após a decisão judicial, o condômino permaneça inadimplindo a obrigação. Se isso acontecer, o condomínio pode pedir a penhora da unidade. A grosso modo, após a penhora e avaliação do bem, ocorre o leilão da unidade e com o dinheiro se liquida o débito condominial”, esclarece Léo Felipe.

Por dentro da inadimplência
Umas das consequências mais diretas e nefastas do não pagamento das cotas condominiais é o peso que isso representa para os bons pagadores. Na maior parte das vezes, os demais condôminos arcam com as dívidas dos devedores, o que, por sua vez, pode contribuir para elevar ainda mais os níveis de inadimplência. “A falta de pagamento da taxa condominial pode ser considerada uma agressão com aqueles que dividem a responsabilidade de manter um patrimônio como um imóvel (residencial ou comercial), aos prestadores de serviços e suas famílias, às obrigações com as prestadoras de serviço como as fornecedoras de água e luz. Algumas pessoas não percebem que basta um indivíduo destoar no ambiente social para que gere desconforto, mal-estar, conflitos e a destinação de um bem tão caro e difícil de arrecadar – o dinheiro – para fins menos nobres e prazerosos, como o pagamento de multas e juros”, opina Gildo Pires.

Mas o que explica os altos níveis de inadimplência em determinadas unidades? “A sociedade comunheira mal gerida guarda direta relação com os altos índices de inadimplência. A má gestão administrativa tem como reflexo imediato o aumento da taxa condominial, dificultando, portanto, o pagamento da obrigação mensal pelos condôminos. As políticas praticadas por alguns síndicos de abono/isenção das multas legalmente estabelecidas podem fomentar a inadimplência”, responde o advogado Léo Felipe.

Gildo Pires dá algumas dicas de como o gestor pode contornar as dificuldades e administrar o condomínio, apesar da inadimplência. “Um síndico deve entender que, muito além do valor do patrimônio sob sua gestão, estão as pessoas que habitam ou exploram aquelas unidades residenciais. Assim como ele, cada uma tem sua história de vida, experiências boas e más que formaram seu caráter e se fazem notar em suas atitudes. Não há como gerir de forma eficiente um condomínio sem conhecer e entender um pouco da natureza de cada um, ainda que esta seja tão diferente da sua. Quando lidamos com condomínios grandes, a impessoalidade pode ser uma aliada para algumas decisões, mas não será uma razão para ignorar a forma de ser de cada um. Como somos um condomínio “pequeno”, nosso maior trunfo é a percepção que temos de cada um. Este é o nosso material de trabalho que nos permitirá planejar e executar nosso trabalho como síndico. Mantenha o foco, reavalie metas e flexibilize sua planilha de forma a acompanhar a evolução do mercado e o comportamento dos seus condôminos. Se for necessário, recorra ao judiciário sem consternação. Mas não esqueça que um bom acordo é melhor que uma ótima briga”, finaliza.