Inquilinos temporários, problemas definitivos

Aline Durães

Sol, verão, praia, férias escolares. Juntos, esses fatores criam o clima perfeito para quem quer dar um tempo na rotina do dia a dia, sair da correria do Rio de Janeiro e fazer aquela viagem há tempos planejada com a família. Coincidentemente, é também nessa época que milhares de turistas de todas as partes aterrissam por aqui para desfrutar as belezas que fizeram da cidade maravilhosa um dos principais destinos turísticos do mundo.

E, como diz o velho ditado, “junta-se a fome com a vontade de comer”. Atraídos por preços mais baixos e pela promessa de maior comodidade, os turistas têm optado cada vez mais por se hospedar em unidades residenciais em vez dos tradicionais hotéis. Já os proprietários aproveitam o tempo de férias para ganhar um extra e alugam por temporada o imóvel desocupado.

A matemática seria perfeita se não fossem os problemas que os alugueis temporários podem acarretar para o condomínio, para o proprietário e, em última instância, para o próprio síndico. “A locação por temporada é um desafio para a administração condominial, pois se trata de uma tendência, principalmente nos condomínios da Zona Sul, não só por causa do verão, mas também em função dos grandes eventos esportivos que serão realizados na cidade em 2014 e 2016”, pontua Fernanda Jacoud Oliveira, síndica do Chateau D`Deauville, condomínio com 18 unidades em Ipanema.

Regras Próprias
A locação por temporada é prevista pela legislação e tem regras distintas do aluguel convencional. De acordo com a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, essa modalidade se diferencia dos demais tipos de locação, principalmente, em função da sua duração. Ou seja, para se configurar como temporada, o período de permanência dos condôminos na unidade não pode ultrapassar 90 dias.

O artigo 48 da Lei estabelece ainda que a locação temporária deve ser destinada “para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”.

Não há possibilidade de os contratos serem prorrogados, ao contrário do que acontece com as locações tradicionais, e o proprietário pode exigir todos os aluguéis antecipadamente como forma de compensar os riscos. “Como a locação por temporada tem regulamentação própria e permite a cobrança antecipada de aluguel, o mercado entende que, no preço do aluguel, devem ser embutidos os valores de IPTU, condomínio e eventuais outras despesas”, explica Giovani Oliveira, Gerente Geral de Locações da APSA.

Limites da Lei
Os alugueis por temporada trazem uma série de mudanças para a rotina do condomínio. Preocupam, em especial, aquelas relacionadas à segurança. Com um número maior de pessoas transitando internamente, em boa parte desconhecidos da comunidade condominial, fica difícil para funcionários e gestores controlarem o acesso e identificarem a todos. Com isso, o condomínio se torna mais vulnerável a roubos, furtos e depredações das áreas comuns. “A maior transitoriedade e rotatividade dos moradores, sem dúvida, pode contribuir negativamente para a segurança do condomínio. Em condomínios sem esta característica, é comum que os porteiros tenham uma relação de condôminos e se baseiem nela para o controle do acesso. Mais do que isto, com moradores fixos, a relação fica próxima e a presença de qualquer figura estranha a esta convivência chama mais atenção. Não podemos esquecer que os condomínios, diferentemente dos hotéis, não possuem esquema de segurança para o alto fluxo de moradores transitórios”, pondera Giovani Oliveira.

Embora mais grave, a segurança não é o único problema. Em geral, síndicos habituados a lidar com moradores temporários reclamam também do baixo compromisso desses inquilinos com o bem estar dos demais condôminos. Festas, desrespeitos à Lei do Silêncio e outras transgressões do Regimento Interno e da Convenção são queixas comuns nos condomínios onde os alugueis por temporada são realidade.

Para evitar confusões e estresses, muitos administradores chegam a proibir a prática da locação temporária em seus condomínios. Essa decisão, no entanto, vai de encontro à Lei.

A Constituição Federal garante o direito de propriedade. O Código Civil é claro quando diz que o condômino tem o direito de usar e usufruir livremente de seus imóveis. A Lei do Inquilinato também permite ao proprietário alugar sua unidade por temporada. Sendo assim e por mais que isso contrarie o bem estar da coletividade condominial, não cabe ao síndico impedir os alugueis temporários. Da mesma forma, o gestor não pode estabelecer número máximo de inquilinos por unidade nem impedir o acesso desses novos moradores às partes comuns do prédio.

Nem tudo está perdido, porém. Há situações em que a locação temporária é expressamente proibida. É o caso da unidade que, depois de alugada, passa a ter destinação diversa daquela a que se destina o condomínio. Em outras palavras: se o prédio é residencial, o apartamento não pode ser locado para fins comerciais ou mistos. “Por força da Lei do Inquilinato, uma locação por temporada deve ter, no máximo, 90 dias de duração. Porém, se a locação ocorrer por períodos menores que 30 dias, descaracteriza a natureza residencial da unidade, transformando-a em um meio de hospedagem. Essa interpretação é fortalecida pelo Decreto Municipal 29.881, que consolida as Posturas da Cidade do Rio de Janeiro”, destaca André Luiz Junqueira, supervisor jurídico da Schneider Advogados Associados e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”.

O advogado conta que, recentemente, representou um condomínio em uma ação judicial que visava proibir a utilização da unidade como hospedagem “Bed and Breakfast”, sistema de alojamento simples e caseiro que oferece cama e café da manhã para os hóspedes. “Os proprietários faziam contratos de locação de quartos por temporada com duração de dois a cinco dias e ofereciam serviços básicos. Foram condenados a interromper as atividades sob pena de pagamento de multa diária. É muito importante que o condomínio estude a questão e discuta em assembleia critérios objetivos para que se conclua que uma locação por temporada, na verdade, é meio de hospedagem”, alerta André Luiz.

Multas e Conscientização
A gestora Fernanda Jacoud Oliveira já vivenciou situações que trouxeram risco à segurança do Chateau D`Deauville, em Ipanema. Ela comenta que, com o aumento das locações temporárias, elevam-se também o número de pessoas estranhas ao prédio que circulam pelo hall social. Certa vez, em um dos andares, um condômino percebeu que o visitante observava o ambiente. Quando perguntada sobre o que desejava, a pessoa desconversou, disse que havia errado o andar e se retirou. “Também já enfrentamos problemas por causa de festas com muitos convidados e alto consumo de bebidas. Havia barulho alto, e as pessoas depositavam garrafas no peitoril das janelas, comprometendo a segurança dos que transitavam pelo térreo do prédio”, conta.

O síndico pode adotar algumas medidas para prevenir as consequências negativas dos alugueis por temporadas. Para lidar com o trânsito mais intenso e a maior rotatividade dos inquilinos, por exemplo, uma boa saída é instalar câmeras de segurança nas áreas comuns e um controle de acesso na portaria, com a identificação obrigatória de todos que passam pelo local, os condôminos fixos inclusive.

Ter Convenção e Regimento Interno atualizados, onde estejam descritas as exigências a serem cumpridas pelos proprietários que desejarem optar por esse tipo de locação, também ajuda o síndico a controlar os transtornos. “É importante que o condômino apresente a lista de ocupantes para cada locação. Além disso, é necessário que a Convenção preveja a aplicação de multas pesadas pelo seu descumprimento e que o síndico aplique essas penalidades como medida preventiva para inibir futuros comportamentos semelhantes”, indica o Gerente de Locações, Giovani Oliveira.

Como a relação do síndico é sempre com o proprietário do imóvel, este deve ser conscientizado sobre os riscos que uma má escolha de inquilinos pode trazer ao condomínio e a ele próprio, já que é o condômino que arca com os prejuízos causados pelos moradores de temporada. O gestor pode orientá-lo a obter ficha cadastral, ficha criminal e outras informações do inquilino antes de locar o imóvel. Vale a pena também sugerir a redação de um manual com direitos e deveres do locatário, que indique se é ou não permitido ter festas, os horários de silêncio a serem respeitados e as regras de uso e limpeza da piscina.

Para finalizar, Giovani Oliveira, da APSA, lembra que os transtornos da locação temporária podem suprimir os aparentes lucros que a prática demonstra inicialmente. “Geralmente, os proprietários buscam alugar seus imóveis por temporada em função de uma aparente rentabilidade mais atrativa. Entretanto, é muito comum ocorrerem problemas com a falta de conservação e/ou quebra dos móveis e utensílios do imóvel. Esse fato, aliado com o período do ano que a unidade passa sem estar locada, pode fazer com que essa rentabilidade sofra uma acentuada queda com relação à locação tradicional, na qual o valor do aluguel é menor, porém a relação é mais estável em função do longo prazo do contrato”.