Texto: Aline Durães

Quem deve pagar taxas extras para cobrir obras e reformas no condomínio: inquilino ou proprietário? Qual dos dois se responsabiliza pelo pagamento do décimo terceiro de funcionários? E pela taxa de incêndio? Quais os direitos e deveres dos condôminos que residem no prédio, embora não sejam proprietários? Saber as respostas para essas e outras questões que envolvem os locatários de unidades é fundamental para o síndico minimizar problemas cotidianos e lidar bem com esses importantes atores do universo condominial.

O primeiro passo para entender a dinâmica das locações de unidades é conhecer a Lei nº 8.245, de 1991, ou Lei do Inquilinato, como também é chamada. Nela, estão listadas as principais regras a serem respeitadas por inquilinos e proprietários. Criada há mais de duas décadas com o intuito de equilibrar relações até então conflituosas, a legislação vem sendo aprimorada ao longo dos anos para, cada vez mais, dar conta dos interesses dos dois grupos. “O inquilino, por ser possuidor legal do imóvel, desfruta dos mesmos direitos que um proprietário. Não se pode privar ou preterir aquele que detêm o direito de plenamente gozar da propriedade. E, se o regimento interno do condomínio dispuser em sentido contrário do acima exposto, deverá ser considerado ilegal”, explica Pérsio Vitoriano, especialista em Direito Imobiliário.

Da porta pra dentro
O síndico pouco participa da negociação que envolve a locação do apartamento. Na maior parte das vezes, o proprietário, assessorado ou não por uma imobiliária, firma contrato com o locador sem efetuar qualquer comunicado ao gestor condominial. Apesar de alheio a esse processo, o síndico é parte interessada, já que é ele quem lida diariamente com a comunidade de inquilinos do condomínio e, não raro, é diretamente acionado em caso de problemas na unidade. Daí a importância de conhecer as regras que orientam a locação, mesmo no que diz respeito ao interior do imóvel.

Um dos consensos entre especialistas é a necessidade de realização de vistoria prévia na residência antes de ela ser oficialmente alugada. Nessa inspeção, que deve ser realizada tanto por proprietários como por inquilinos, é importante que se documente o estado inicial do imóvel, relatando defeitos pré-existentes no imóvel e com registro de fotos, se possível. Esse relatório ajuda a determinar de quem é a responsabilidade caso o imóvel apresente algum problema. Além da vistoria, é recomendado que os locatários leiam as atas das últimas assembleias, apurando, junto ao síndico, se houve algum problema recente na unidade em questão.

A lei obriga o locatário a comunicar qualquer irregularidade apresentada no imóvel e a reparar aquelas que foram provenientes do seu mau uso. “Se não houver consenso sobre a responsabilidade do dano, se ele é anterior ou não à locação, o ideal é a contratação de um profissional de confiança do locador ou, preferencialmente, isento e de comum acordo entre as partes, para apresentar laudo informando a data do surgimento do problema. Pode ser pactuado no contrato de quem será a responsabilidade por cada tipo de obra/reforma no apartamento. Não havendo nenhuma cláusula tratando do assunto, a lei define que as benfeitorias necessárias — aquelas destinadas à conservação do imóvel — são de responsabilidade do locador; as úteis — aquelas que acresçam valor à moradia, como a troca de piso, troca de fiação elétrica, etc. — são de responsabilidade do locador desde que ele autorize, caso contrário, o locatário quem pagará; as voluptuárias — aquelas meramente decorativas — são de responsabilidade exclusiva do locatário”, destaca Diego França, advogado.

Entre os deveres do inquilino, constam ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que acertem previamente data e hora para a visita, e viabilizar o ingresso no imóvel de possíveis candidatos à sua compra, dentro de horário pré-definido.

Da porta pra fora
Quando a discussão da divisão de responsabilidade de inquilinos e proprietários ultrapassa os limites do imóvel, torna-se ainda mais imperioso que o síndico se informe para saber a quem cobrar as taxas e, dessa forma, evitar mal-entendidos que podem prejudicar a harmonia do condomínio.

Mais uma vez, a Lei do Inquilinato orienta nesse tema, já que dispõe sobre as responsabilidades de inquilinos e proprietários no que tange às despesas do condomínio. Em linhas gerais, ela determina que cabe ao locatário arcar com as despesas ordinárias, ou seja, aquelas que ocorrem de forma contínua e comum. Já as extraordinárias ficam a cargo do dono da unidade. “A principal diferença entre elas está na essência da palavra manutenção. Quero dizer, então, que se for despesa que ocorre de forma contínua e comum, tal despesa será ordinária e, portanto, de atribuição do locatário, caso contrário será do locador”, ressalta o especialista Pérsio Vitoriano. Na prática, isso significa que, além da taxa condominial, gastos com limpeza, água, esgoto, seguro condominial, manutenção dos equipamentos de lazer, salários e encargos dos funcionários, por exemplo, estão na conta daqueles que alugam o imóvel.

Em contrapartida, qualquer gasto referente a melhorias permanentes, como obras de reforma, pintura de fachada, compra de equipamentos em geral e fundo de reserva, deve ser coberto pelo locador da unidade. “Há ainda alguns pontos polêmicos. Obras em elevador, por exemplo. Se for o caso de reforma ou substituição, a despesa será extraordinária, caso contrário será responsabilidade do locatário. Reformas em telhados, impermeabilizações e despesas decorrentes de vazamento de água ou troca de coluna hidráulica geral também são debitadas dos proprietários”, exemplifica Oriwaldo Rocha, também advogado.

Outro ponto de atenção se refere às taxas extras. Na maior parte dos casos, elas ficam a cargo do locador, mas se forem destinadas a cobrir despesas ordinárias, como os episódios em que a alta inadimplência impede o fechamento das contas da unidade, elas devem ser cobradas do inquilino.

Ao gestor condominial resta administrar esses recursos que, embora provenientes de fontes diferentes, servem todos para saldar as dívidas do condomínio e manter sua saúde financeira. Para facilitar a gestão dessa verba, a dica é dispor de contas separadas, uma para as despesas ordinárias de responsabilidade dos locatários e outra para fundos extraordinários.

E se, de alguma forma, for necessário cobrar valores que não foram pagos, todo o contato do gestor deve ser feito diretamente com o proprietário, ainda que a dívida seja do inquilino. Multas e juros, igualmente, serão direcionadas ao locador, que poderá ser acionado judicialmente e ter proibida a sua participação em assembleias.

O caminho inverso também acontece. Caso seja cobrado erroneamente por alguma taxa do condomínio, o inquilino deve entrar em contato diretamente com o proprietário para resolver a questão. “Ele deverá informar ao locador das cobranças indevidas, a fim de que lhe sejam reembolsados os valores até então pagos, de forma indevida”, afirma Paula Lopes, advogada da Schneider Associados. Se não houver a devolução amigável, o locatário tem até três anos para cobrar a dívida perante a Justiça.

Relacionamento com o inquilino
Fruto de preconceito ou não, há uma percepção geral de que, por não ter vínculo permanente com o condomínio, o inquilino acaba apresentando menos comprometimento com o zelo das áreas comuns e com as regras de segurança da unidade. O advogado Diego França lembra, entretanto, que inquilinos devem ser tratados com equidade pelo administrador. “O tratamento, atenção e cordialidade do síndico devem ser idênticos tanto aos proprietários quanto aos inquilinos. Sempre que possível, ele deve fornecer cópia da convenção e regulamento interno aos locatários, deixando-os cientes das principais regras de funcionamento do condomínio e buscando a necessária harmonia entre todos os condôminos”.

De qualquer forma, a postura pouco atenta de alguns inquilinos pode trazer desgaste na relação com os demais condôminos e com o próprio síndico. Quando isso acontece, é preciso recorrer, mais uma vez, à Lei do Inquilinato que, em seu artigo 23, enfatiza que o locatário é obrigado a seguir integralmente as normas estabelecidas no regimento e na convenção das unidades, podendo sofrer penalidades caso não observe as determinações.  Isso significa que ele deve seguir as regras para uso e manutenção das áreas comuns e as normas de convivência pacífica com os demais moradores.

Como toda relação legal do condomínio é com o proprietário do imóvel, ao perceber que algum inquilino está transgredindo as determinações das leis internas da unidade, o síndico deve comunicar imediatamente ao locador. Todo o contato do gestor será com ele. “O síndico deve informar ao locador os problemas ocasionados pelo locatário no condomínio, pois desta forma dará ao locador elementos para uma possível ação judicial. Provando o locador que o locatário transgrediu as normas do condomínio, estará autorizado o despejo, pois uma das obrigações do locatário é de cumprir integralmente a convenção e o regulamento interno”, defende Paula Lopes.

Na hora de notificar o proprietário sobre a irregularidade, é importante enviar uma cópia do comunicado também para o inquilino, assim o condomínio se resguarda no caso de precisar provar que os contatos foram efetuados.

A orientação, entretanto, é que, antes de uma ação mais ríspida, o síndico tente conversar com o inquilino, no sentido de conscientiza-lo sobre o problema. “Na realidade, pedir despejo não é a função do síndico. Cabe a ele aplicar as penalidades previstas no regimento interno, de forma gradativa, incluindo as multas. Logicamente, nenhum proprietário ficará satisfeito em saber que o seu inquilino tem infringido as regras do condomínio e, a depender do caso concreto, os fatos poderão dar ensejo à rescisão do contrato, mas por iniciativa do proprietário. Como bom senso, a postura do síndico encontrando oportunidade em conversar com o proprietário sobre fatos ligados ao locatário pode ser válida. Muitas vezes, a orientação é suficiente”, pontua Diego França.

Promova a inclusão
Uma forma de afastar os problemas com inquilinos do condomínio é mantê-los mais próximos dos debates e decisões da vida em comum na unidade. Alguns administradores, por exemplo, fazem questão de convidá-los a participar das assembleias. É o caso de José Levinson, do Edifício Lord Nelson, em Copacabana. Como aproximadamente dois terços dos moradores do condomínio de 56 unidades são locatários, Levinson admite não fazer qualquer distinção entre proprietários e não-proprietários, convocando todos para as reuniões periódicas. “São eles, em última instância, que arcam com as contas do condomínio, que vivenciam o prédio. São eles que podem trazer ideias de melhorias ou críticas ao que foi feito”, conta o gestor que, recentemente, criou um e-mail para os inquilinos enviarem sugestões para o condomínio e, regularmente, envia cartas do síndico aos locatários, contando as novidades da gestão.

O síndico de Copacabana afirma que o principal resultado das iniciativas de inclusão dos inquilinos é a boa relação que mantém com todos. “Felizmente, nunca tive qualquer problema com eles. Pelo contrário, me dou muito bem com aqueles que me procuram pessoalmente. A participação nas assembleias também tem melhorado. Mesmo assim, das 56 unidades, apenas 15 comparecem, mas creio que esse número seja em função da confiança que os demais têm na gestão”, avalia.

A presença de não-proprietários em assembléias condominiais ainda não é consenso entre especialistas, entretanto. Há quem defenda que o Novo Código Civil, por não abordar a questão do voto do inquilino, proíba a prática. Já a corrente contrária cita a Lei 4.591/64, anterior ao Código e entusiasta do voto do locatário, para apoiar a ideia. “É controverso, porém, meu posicionamento é de que sempre podem participar, porém só podem votar em assuntos que se referem à convivência e despesas ordinárias. De toda forma, se tiver procuração do proprietário para tal fim, poderá votar em todos os assuntos. Vale lembrar, ainda, que o inquilino pode, inclusive, ser eleito síndico”, opina Diego França.

Inquilinos por temporada
Quanto menor o tempo de permanência do locatário no condomínio, maior a preocupação dos gestores em relação a questões de segurança e conservação predial. Talvez, por isso, os inquilinos temporários sejam uma das maiores fontes de problemas e dores de cabeça para os síndicos. Os aluguéis por temporada são regulamentados por lei e diferem da locação tradicional basicamente pelo tempo de duração do contrato, que não pode ultrapassar 90 dias de vigência. Além disso, nestes casos específicos, o proprietário pode exigir o pagamento integral e adiantado do valor do aluguel.

Para o condomínio, resta a tarefa de administrar moradores pouco íntimos de funcionários e, muitas vezes, alheios às regras de convivência. Não são raros os testemunhos de gestores condominiais que narram problemas com festas, desrespeitos à Lei do Silêncio e outras transgressões do Regimento Interno e da Convenção.

Como a Lei do Inquilinato prevê a locação temporária, o gestor não pode proibir a prática em seu condomínio. O ideal, então, é tentar minimizar as irregularidades por meio da prevenção e conscientização. “O síndico pode entregar uma cópia do regulamento interno ao locatário logo no início da locação. E é importante lembrar que, ainda que temporários, esses inquilinos também são locatários e, por isso, deve-se prezar por um bom relacionamento com eles, tratando-os da mesma forma dispensada aos condôminos convencionais”, alerta Paula Lopes, da Schneider Associados.

Outro ponto de atenção é quanto à destinação do imóvel. Se o condomínio tem fins residenciais, é terminantemente proibido que proprietário use a unidade para fins comerciais ou mistos. “Pode-se proibir a destinação das unidades para fins comerciais, tais como em regime de pensão ou albergue, sob pena de multa ao proprietário. Uma vez constatada tal prática, a aplicação de penalidade certamente irá coibir a prática pelos proprietários”, finaliza o advogado Diego França.

Em busca do aprimoramento da Lei do Inquilinato

Tramitam no Congresso Nacional alguns projetos de lei que visam alterar a Lei nº 8.245/91, preenchendo suas lacunas. Um deles, o PL 408/2008, defende mudanças nas regras da fiança na locação. Hoje, em caso de inadimplência do locatário, o fiador corre o risco de ter seus imóveis penhorados, ainda que o inquilino possua também bens em seu nome. A alteração na Lei, se aprovada, tornará impenhorável a unidade residencial do fiador.

Especialistas defendem, ainda, a revisão da exigência do valor mínimo de três aluguéis para o pagamento de caução . De acordo com eles, o pagamento dessa reserva deveria ser feito em qualquer valor e bens móveis e imóveis, mesmo que não equivalentes ao valor de três alugueis, também poderiam servir como opções para caução.