De olho na garagem

O número de carros que circulam pelas estradas do Brasil tem aumentado ano a ano. De acordo com dados do DENATRAN, Departamento Nacional de Trânsito, 55,69% dos veículos de transporte do país são automóveis. No recorte regional e em números absolutos, só no Rio de Janeiro, a frota chega a mais de 3 milhões de carros. Se nas ruas o tráfego sobre rodas é intenso e nos últimos tempos tem dado muita dor de cabeça aos cariocas, nos condomínios residenciais é preciso atenção especial do síndico e condôminos para que o estresse não chegue à garagem.

No condomínio Domus Arturus, no Cachambi, zona Norte do Rio de Janeiro, a síndica Mônica Lobo sabe bem o que é gerenciar problemas na garagem. Há mais de três anos à frente da administração do seu prédio, ela já precisou lidar com todo tipo de situação: de estacionamento irregular a pequenas colisões entre carros de vizinhos. Mônica destaca que muitos moradores tem dúvidas simples, como a quantidade de vagas a que cada um tem direito. “Por incrível que pareça nem todo mundo se preocupa com esse detalhe no ato da compra. Essa é uma informação importante predisposta em contrato”, destaca.

Em seu prédio, todos os quarenta apartamentos tem direito a vaga. O problema, porém, é que nem todas as vagas são cobertas. Organizar a garagem exigiu empenho e boa vontade. Mônica conta que muitos moradores, por falta de fiscalização e punições, deixavam até três veículos na garagem, tirando a vaga de outros que tinham apenas um carro. Enquanto um único morador ocupava três vagas cobertas, outro era obrigado a deixar o carro descoberto por falta de espaço. A solução foi cadastrar todos os veículos por meio de um formulário e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária para se discutir o tema.

“Decidimos que os moradores que permanecessem com mais de um veículo na garagem teriam que pagar uma multa de R$ 232,00. Os donos de mais de um carro alugaram vagas disponíveis em outros condomínios, um investimento de cerca de R$ 100,00. Adotamos uma medida rígida, mas que surtiu efeito”, pondera a síndica.

A Assembleia também discutiu as regras para o uso da garagem por visitantes e a utilização das imagens das câmeras de vigilância para resguardo de possíveis acidentes envolvendo veículos dentro do condomínio. Diante do grande número de autorizações para estacionamentos de carros de fora, ficou acertado que os convidados de moradores podem guardar seus carros dentro do prédio, nos fundos da garagem, desde que por um curto período de tempo; já as câmeras, agora servem também de dedo duro, e registram toda a movimentação dos motoristas. “Já utilizamos as câmeras para confirmar situações que antes eram impunes. Todos já foram avisados sobre essa vigilância e, em caso de incidente, basta solicitar a imagem e ir atrás do infrator”, explica a síndica.

Sorteio de vagas e organização
No condomínio Stella Vega, na Tijuca, os problemas são outros. Por lá, a maior reclamação se dava pela utilização das vagas pelos próprios moradores. Como cada morador tem direito a duas, muitas vezes, o carro de um dono impedia a saída do carro do vizinho, já que todos os espaços são dispostos um de frente para o outro.

“Criamos o sorteio de vagas e agora cada condômino tem direito a duas vagas fixas dispostas uma atrás da outra. Isso evita o antigo problema de bloqueio de carros. Para equilibrarmos as vagas, recentemente construímos coberturas em todas as que eram descobertas e nenhum carro fica mais debaixo de chuva. Acabamos com esse impasse”, comemora o síndico Antônio Carlos Marques.

Caso algum morador não precise utilizar as duas vagas de direito, é permitido o aluguel do espaço para outro condômino. A próxima novidade do Stella Veja é a disponibilização de uma sala sem uso do condomínio para depósito de grandes volumes. A ideia é evitar que as áreas das vagas sirvam para guardar materiais sem uso como caixotes e pneus, o que é comum no prédio. A iniciativa ajuda também a organizar visualmente a garagem e até evitar acidentes.

Outros problemas
De acordo com o advogado Valter Vivas, os principais problemas e reclamações em relação à garagem ocorrem nos prédios antigos, cujo espaço é restrito e depende de diversas manobras. Estes problemas, segundo ele, tem relação com a quantidade de automóveis. “Em 10 anos houve aumento de 1,5 vezes na frota. Hoje as pessoas possuem muito mais carros sendo que antes a família possuía apenas um. O tamanho dos automóveis deixaram as dimensões originais das vagas obsoletas, daí o crescimento dos registros de danos ao imóvel provocados por veículos ou trânsito de pessoas”, destaca ele.

Vivas chama atenção para os principais riscos de ações na justiça pelo condomínio. Para ele, os pontos frágeis estão ligados à operação da garagem que possui manobrista, pois quando o funcionário do condomínio realiza uma atividade, a responsabilidade por danos ocasionados nesta operação é do condomínio, além do aparato de vigilância, como câmeras, vigias, controle de entrada e saída etc., pois há entendimento judicial que sustenta que, nestas circunstâncias, o condomínio assumiu a responsabilidade pela guarda e vigilância dos veículos, devendo ser responsabilizado por eventuais furtos ou roubos.

Outro risco é o descumprimento das regras estabelecidas na convenção ou regulamento quanto à quantidade e distribuição das vagas. “A principal dica é checar a convenção e verificar se há regras para a utilização da garagem, inclusive quanto à especificação de vaga. É possível que tais regras, diante da realidade, não estejam mais adequadas. Nesses casos, deve-se promover a alteração da convenção ou regulamento por meio de uma Assembleia”, finaliza o advogado.

É importante também que antes de promover a alteração da convenção, seja feito um estudo sobre a melhor forma de utilização da garagem, contratando um engenheiro para projetar o redimensionamento dos espaços, sua melhor distribuição e pontos de circulação. O síndico deve também zelar para que outras atividades não sejam realizadas na garagem, como crianças brincando, e para que não sejam alocados na garagem bens que não sejam permitidos pela natureza do local ou segurança, como móveis e materiais de construção, por exemplo.

Infraestrutura
Além do cumprimento das regras previstas em regulamento, outros cuidados precisam estar no radar do síndico. Um deles é a preocupação com as infiltrações, bastante comuns em garagens. A elevada incidência deste problema deve-se, principalmente, à escolha de sistemas de impermeabilização que não atendem às necessidades dessas áreas, gerando consequências danosas ao patrimônio.

Segundo o engenheiro Rolando Infanti Filho, especialista no assunto, os custos com impermeabilização giram em torno de 2% do valor da obra, mas, em casos onde não houve a correta utilização do material, este custo pode chegar a até 100% do original, ou seja, dobrar o valor inicial. Ele revela também que a falta de um processo adequado de impermeabilização pode gerar consequências graves até nos veículos, comprometendo não apenas a estrutura predial, mas causando sérios danos à pintura dos carros que ficam estacionados no pavimento inferior à laje da garagem.

Em geral, os danos surgem aos poucos. A água infiltrada nas superfícies e nas estruturas afeta o concreto, sua armadura e as alvenarias. O ambiente fica insalubre devido à umidade, fungos e mofo, diminuindo a vida útil da edificação. “É muito importante checar frequentemente as estruturas da garagem e não subestimar possíveis manchas que surjam nas paredes”, atenta o engenheiro.