Temporada de desafios: condomínios com locação por temporada

Vem chegando o verão… E com ele, o calor, as praias cheias, as festas de fim de ano e o carnaval. Esse é o período preferido dos turistas. Eles lotam a cidade, movimentam a economia e trazem lucro para os proprietários que alugam suas unidades por temporada. A prática é comum, principalmente nas regiões mais badaladas do Rio de Janeiro, como os bairros da Zona Sul, por exemplo.

No entanto, o que gera renda extra para o condômino acaba trazendo desafios para o síndico. Afinal, como manter o controle e zelar pela segurança de todos com um número maior de condôminos, na maior parte das vezes desconhecidos, transitando pelo condomínio?

Para Elizete Xavier, gestora do Rio Roma, condomínio com 110 unidades em Copacabana, a resposta para essa pergunta é simples e sucinta: “o síndico deve estar sempre atento ao comportamento dos condôminos temporários. Caso haja problemas, deve tentar resolver o mais rápido possível. Se permanecerem, o proprietário da unidade alugada deve ser acionado”.

Apesar de nos últimos dois verões a quantidade de apartamentos locados por temporada terem diminuído, o Rio Roma ainda conta com uma quantidade considerável de proprietários que abrem suas unidades a turistas interessados, especialmente, em passar o Natal e o Réveillon na cidade maravilhosa. Com eles, chegam também as adversidades. Elizete Xavier conta que, entre tantas situações de dificuldade, a principal aconteceu em 2010, quando até a polícia precisou intervir para resolver os tumultos causados por um turista boliviano. “O marido bebia muito e batia na mulher. Ele ameaçou a mim e ao vigia. Fomos à delegacia e demos queixa. Foi então aberto um boletim de ocorrência. Uma semana depois desse episódio, o marido bateu na mulher e acertou o filho que estava no seu colo, que foi parar no hospital. Acionamos a polícia, e o homem foi preso”, narra.

Nem sempre os problemas trazidos pelos aluguéis de temporada são tão graves como o vivido por Elizete. Isso não significa que provoquem menos atribulações aos gestores. No geral, os condôminos temporários não têm acesso ao Regulamento Interno ou à Convenção do condomínio. Por desconhecerem as regras e não terem comprometimento com este ambiente, podem apresentar posturas e comportamentos que colocam em xeque a ordem do condomínio. Festas que extrapolam os horários permitidos, descuidos com as medidas de segurança, aumento de movimento de entrada e saída de visitantes e até mesmo prostituição são algumas das realidades com as quais o síndico precisa lidar.

A gestora do Rio Roma pontua que as consequências dos problemas advindos dos imóveis de temporada recaem sobre todos os condôminos. Às vezes, até mesmo no aspecto financeiro. “Aqui, as contas de água e gás não são individuais, portanto os valores são pagos na conta do condomínio. Quando alguma unidade é alugada por temporada, geralmente vem morar uma quantidade grande de pessoas, o que é ruim para os outros proprietários que arcam com o gasto maior de água e gás”.

Cama e café
O condomínio Conde dos Arcos, em Ipanema, tem apenas nove unidades e nenhuma delas pratica o aluguel por temporada. Apesar disso, Lourival Loureiro, síndico do edifício, enfrenta há algum tempo problemas com condôminos transitórios. Isso porque a proprietária de um dos apartamentos abriu sua residência para hóspedes no esquema “Cama e café”, adaptação brasileira da rede Bed and Breakfast.

O Bed and Breakfast é uma prática, originalmente criada na Irlanda, na qual o visitante, quase sempre estrangeiro, se hospeda na casa de um habitante local para conhecer melhor os hábitos e a cultura da cidade. No pacote, além da estadia, o turista tem direito também a um café da manhã especialmente preparado pelo anfitrião, deriva daí o nome do sistema.

A prática é comum em hostels e casas, mas nos condomínios ainda não foi bem aceita. Lourival explica por que a resistência: “o apartamento em questão tem três quartos para alugar e a proprietária não mora nele. Na maior parte do tempo, os hóspedes ficam sozinhos. Aquilo mais parece uma república”, enfatiza o gestor do Conde dos Arcos, pontuando que nunca lhe foi solicitada qualquer autorização para a realização das locações. “Isso acontece aqui há muito tempo. A dona da unidade era síndica do condomínio; acredito que ela tenha de aproveitado do cargo para alugar os quartos”, completa.

Os hóspedes do “Cama e café” são ainda mais passageiros do que os condôminos de temporada: ficam poucas semanas; grande parte apenas alguns dias. A rotatividade de pessoas costuma ser muito alta, comprometendo a segurança do condomínio e a sensação de bem-estar dos proprietários. “Nosso edifício é pequeno, tranquilo. Mas essa unidade causa uma movimentação anormal no condomínio. São várias pessoas estranhas transitando pelos corredores, pessoas que não são comprometidas com a nossa segurança. Como só temos um porteiro, pedimos que os próprios condôminos tomem cuidados simples, como verificar se a porta está fechada, evitar deixar os portões internos abertos. Os hóspedes do Bed and Breakfast não estão nem aí para isso. A dona diz que os alerta sobre as regras do condomínio, mas, como é muita gente, sai do controle dela também”, argumenta o síndico de Ipanema.

Lourival enviou uma carta de advertência à proprietária do imóvel e convocou uma Assembleia de condomínio para tratar da questão. Apenas um condômino preferiu não se manifestar, todos os outros foram contra a prática. Presente ao encontro, a proprietária foi alertada de que o esquema “Cama e café” não estava previsto na Convenção do edifício e, portanto, deveria suspender o aluguel dos quartos. Apesar disso, ela continuou resistente, o que forçou o síndico a entrar na Justiça para resolver o imbróglio. “Os condôminos se sentiam inseguros e me cobravam muito uma providência. Como a discussão não chegava a um fim, precisávamos de alguém para arbitrar a questão, por isso recorremos à Justiça. Não tenho nada contra a condômina, mas ela não conseguiu separar as coisas e, hoje, me encara como inimigo pessoal”, lamenta Lourival que, no momento, aguarda a decisão judicial.

Selecionar os temporários
Na maioria das vezes, os proprietários alugam suas unidades por temporada sem fazer qualquer comunicação ao síndico. Este só descobre a prática ao perceber o número maior de condôminos transitando pelas áreas comuns do edifício ou quando algum morador fixo lhe chega com reclamações.

Diferentemente do que ocorre com o esquema Bed and Breakfast, a lei nº. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, autoriza a prática de locação por temporada, especificando que o prazo máximo da modalidade é de 90 dias, sendo passível de renovação. Com o respaldo da lei, fica praticamente impossível para o síndico coibir os aluguéis temporários em seu condomínio.

E, talvez, a proibição não seja mesmo a melhor saída. A experiência de Sérgio Ramos, gestor do Condomínio Alabama, mostra que existem alternativas mais eficazes e menos autoritárias. O edifício de 56 unidades fica em Copacabana e já atraiu muitos turistas interessados em permanecer um tempo na cidade. Apesar disso, Sérgio afirma jamais ter enfrentado qualquer problema advindo dos condôminos transitórios. A fórmula do sucesso? O síndico explica que está no tipo de triagem executada pelo proprietário das unidades locadas. “Os temporários eram, em sua maioria, estrangeiros. Pessoas educadas, que se comportavam muito bem e nunca comprometeram a segurança da unidade. O proprietário fazia questão de ser exigente e criterioso na hora de selecionar os condôminos que viriam para cá. Só aceitava casais e negava pessoas sozinhas ou em grupos. Essa forma de selecionar as pessoas que viriam residir aqui facilitou muito a minha gestão”.

Além da seleção, o proprietário do Condomínio Alabama fazia questão de receber os novos condôminos no aeroporto ou no hall da unidade e, já no primeiro contato pessoal, comunicava as principais regras presentes na Convenção e no Regulamento Interno. O síndico Sérgio, por sua vez, ajudava a orientar os moradores temporários nos períodos de maior movimentação. “Embora eu não goste de fazer isso, no Réveillon, período bastante conturbado, fixava avisos no elevador, lembrando o limite máximo de cinco passageiros permitidos. Mesmo assim, no dia 31 de dezembro, o elevador sempre parava, às vezes com sete ou oito pessoas. Mas nunca eram os condôminos temporários que estavam ali”, destaca.

Sérgio sabe que é exceção e não regra. Conhece histórias de condomínios vizinhos que enfrentam graves problemas por conta da conduta inapropriada de moradores de temporada. “Acho que o tamanho do condomínio influencia também. Conheço uma senhora de um prédio grande também em Copacabana, que passa situações bem embaraçosas com os inquilinos de temporada. Até parar na delegacia por conta de roubo, ela já teve que parar”, conta.

Apesar disso, o gestor do Alabama acredita que a melhor saída seja a orientação em vez da proibição. “Já vi síndicos autoritários querendo impedir os aluguéis por temporada. Eu nunca proibiria. Eu mesmo já aluguei meu apartamento entre Réveillon e carnaval. Se fosse proibir, prejudicaria a mim também. Antes de uma medida drástica, o síndico pode orientar os proprietários a selecionar melhor seus locatários e a ensiná-los a respeitar as regras da unidade. Também é interesse deles que isso aconteça”, conclui.

Texto: Aline Duraes
Foto: Marco Fernandes