O passo a passo para a compra de um imóvel

A Revista Síndico conversou com especialistas que listaram todos os passos na tão sonhada aquisição da casa própria

Ano novo… Vida nova, certo? E se uma casa nova também está nos seus planos, fique atento, pois o processo de compra de um imóvel não é nada simples. Se o vendedor e o comprador não estiverem preparados ou com uma assessoria adequada, seja ela jurídica ou de corretagem, o processo pode ser bem estressante e danoso, pois envolve muitos pormenores como taxas, documentações diversas, acordos, transações etc.

Inicialmente, após a decisão da compra, o primeiro passo é checar a documentação de ambos os lados: tanto do comprador, quanto do vendedor e do próprio imóvel. 

Primeiro passo: documentação

A advogada Alayde Araujo Santos Santana, sócia do escritório Ernesto Borges Advogados, atuante na área imobiliária há mais de 4 anos, explica que:

Para a pessoa física que vende um imóvel, os documentos necessários são: cópia da carteira de identidade e do CPF, cópia da certidão de estado civil, certidões negativas que comprovam a situação civil, criminal ou federal e cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do financiamento e do FGTS será recebido.

Para a pessoa jurídica que vende um imóvel, os documentos necessários são: cópia da carteira de identidade e do CPF, cópia da certidão de estado civil, certidões negativas da sociedade anônima ou sociedade por cotas, cópia autenticada do estatuto ou contrato social, eventuais alterações contratuais e a carta com a data da última alteração contratual.

Para a pessoa física que compra um imóvel, os documentos necessários são: cópia da carteira de identidade e do CPF, cópia da certidão de estado civil, certidões negativas que comprovam a situação civil, criminal ou federal, comprovante de endereço e renda e autorização de débito em conta corrente quando a pessoa compradora optar por esta forma de pagamento.

Além disso, a especialista lembra que existem os documentos exigidos do próprio imóvel: cópia da escritura registrada em Cartório de Registro de Imóveis, certidão atualizada de ônus reais, certidão negativa de IPTU, contas de água e luz, habite-se, planta do imóvel e declaração de saldo devedor, se eventualmente o imóvel for financiado por outro agente financeiro.

“A reunião da documentação é um processo indispensável na negociação. Tanto o comprador, como o vendedor devem apresentar certidões que demonstrem e garantam a transparência e segurança na transação. No caso do vendedor, qualquer irregularidade com o imóvel pode comprometer um eventual financiamento, por exemplo. Por isso, as certidões negativas de Ações Cíveis, de Ações Estaduais, Federais e Trabalhistas, além da Certidão Negativa de Débitos, são indispensáveis para garantir a segurança do negócio celebrado”, explica ela.

O gerente de Vendas da APSA, Gustavo Araújo, reforça a importância do proprietário se certificar de que está vendendo um imóvel regular que não trará problemas ao futuro comprador. “Existem regras e exigências específicas dos Bancos, por exemplo, para a utilização de recursos de financiamento e FGTS que se não forem observadas, podem comprometer o negócio.  Por isso, os proprietários precisam ser muitos transparentes com tudo, inclusive em relação a problemas existentes no imóvel e que possam não estar aparentes, pois caso venham à tona após a venda, o comprador poderá acionar o vendedor no futuro alegando que havia um vício oculto no imóvel (vício redibitório), exigindo indenização por danos, reparações ou até mesmo o desfazimento do negócio com devolução do valor pago”, aconselha.

Segundo passo:
Acordo preliminar de intenção ou contrato de promessa de compra e venda

Após a conferência da documentação, também é muito comum entre as partes assinarem, no momento da decisão de compra, um acordo preliminar de intenção e preferência de compra ou o contrato de intenção. 

“Esse acordo é um tipo de documento/contrato que garante ao comprador, por determinado período de tempo, a preferência na compra de determinado imóvel, caso certos requisitos por ele impostos sejam cumpridos ou determinadas condições sejam satisfeitas. Em resumo, é a proposta que demonstra o interesse de um potencial comprador em adquirir algo, trazendo disposições que deverão estar presentes nos documentos finais da negociação. Esta carta de intenção serve de ponto de equilíbrio, de concordância entre duas partes”, explica o professor universitário e advogado Fabrício Posocco, do escritório Posocco & Advogados Associados.

O especialista alerta que, por ser escrita e conter pontos importantes da negociação, é fundamental que a carta de intenção seja clara e formal, com um resumo das atividades a serem implementadas, como este processo será feito, resultado, orçamento e outras informações financeiras importantes, além, é claro, da assinatura das partes envolvidas.

“Muitas pessoas preferem ainda estabelecer um pré-contrato denominado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, que nada mais é do que um instrumento que garante o cumprimento da negociação, embora nesta fase ainda haja flexibilidade para alterações antes do contrato final. Ele pode ser mantido de forma particular ou ser base para a documentação final da negociação. Geralmente, o contrato é feito por imobiliárias ou por corretores de imóveis, com ou sem auxílio de um advogado”, explica. 

O advogado lembra que, na promessa, é quando se define um sinal a ser pago pelo comprador, assim como a documentação a ser apresentada e as condições de negociação e pagamento. 

“Aqui, ainda é possível haver cláusulas que definem hipóteses de arrependimento ou desistência do negócio, por exemplo. Habitualmente, o que é mais importante no documento inclui: i) Comprovação da propriedade do imóvel e sua descrição; ii) A capacidade das partes envolvidas no negócio; iii) O preço fixado para a aquisição do imóvel, eventualmente com o sinal definido; iv) Eventuais cláusulas, como de desistência, e regras para garantir maior segurança jurídica para as partes”, diz.

Já no caso de imóveis comerciais, além das regras já ditas, as partes devem declinar se a venda do imóvel incluirá a venda também do ponto comercial. 

“No caso específico o ponto comercial é o local onde é efetivada a atividade comercial do empresário, ou seja, a localização da empresa. Nesse caso, o contrato a ser realizado é o Contrato de Trespasse, se refere a alienação (compra e venda) de um estabelecimento comercial, por meio da transferência da titularidade desse estabelecimento de uma pessoa a outra”, explica Fabrício Posocco. 

Escrituração do imóvel: a garantia da transação 

Se você está achando tudo muito complicado até agora, não desista, porque após esses processos ainda vem a parte mais importante, a escritura e o Registro do imóvel.

“Muitas pessoas têm dúvida com relação à Escritura de Imóvel e o Registro. Ao contrário do Registro de Imóvel, a Escritura pode ser feita por um tabelião em qualquer Cartório de Notas. O próximo passo é o pagamento do imposto de transmissão de bens do imóvel (ITBI). Este pagamento se deve ao Município de situação do bem e representa um percentual de 2 a 3 % do valor venal do imóvel”, afirma Alayde Santana. 

A especialista lembra também que nas transações imobiliárias em valores inferiores a 30 salários-mínimos, o Instrumento Particular confere validade ao negócio jurídico celebrado, dispensando a Escritura Pública, com fundamento no artigo 108 do Código Civil. O objetivo do legislador foi o de reduzir os custos das transações imobiliárias entre as partes. Se você quiser ter uma ideia do valor, há um portal público que estima os custos do registro: https://www.registrodeimoveis.org.br/calculadora.

O advogado Fabrício Posocco lembra que a escritura é a representação física da negociação da aquisição imobiliária. “Apenas o contrato de compra e venda sem registro, não apresenta a segurança legal de que o adquirente do imóvel é mesmo o proprietário do título. Nesses documentos, em regra, devem constar, basicamente, informações de: nome, endereço e qualificação das partes, valor da transação imobiliária, garantia/multa sobre o não pagamento, descrição do imóvel, multa rescisória, prazo de carência ou desistência, assinaturas de ambas as partes e de testemunhas”.

Financiamento: quais os procedimentos corretos?

O financiamento do imóvel garante ao vendedor a antecipação de um determinado crédito, com acréscimo de taxas e juros. Assim, o comprador pode dar um valor de entrada e financiar uma outra parte. Não é necessário o financiamento do valor integral. Dessa forma, a pessoa que deseja efetivar a compra pode utilizar desse tipo de recurso, dividindo o valor em parcelas e viabilizando a compra, colocando seu imóvel como garantia ou outro bem e usando ainda o Fundo de Garantia para somar à quantia.

 E como o comprador e o vendedor podem se resguardar nesta modalidade?

“O ponto de partida para toda negociação começa no planejamento. Realizar uma boa escolha do imóvel e verificar as questões que impedem a concretização da compra ou venda, como dívidas e pendências administrativas. Após, na busca por um financiamento, pesquisar nas instituições financeiras a melhor taxa de juros e sistema de amortização, para não comprometer a sua renda mensal. Os simuladores de financiamento imobiliário podem auxiliar na melhor escolha. Essa ferramenta antecipa informações importantes como quantidade de parcelas e o impacto no seu planejamento financeiro. Por fim, a análise do contrato de financiamento é determinante para sua contratação. Certificar-se que não foi adicionado ao contrato taxas não obrigatórias, como o Serviço de Assistência Técnico Imobiliário (Sati), que corresponde a 0,85% do valor do imóvel ou, no caso de imóveis na planta, verificar o índice de correção das parcelas, já que durante as obras, as parcelas devem se corrigidas pelo INCC e não pode ser cobrado juros”, diz a advogada Alayde Santana. 

Prepare-se para custos adicionais: as taxas vêm aí

Além dos custos de cartório, os especialistas explicam que existem muitos outros valores a serem pagos pelas partes que transacionam o imóvel. Para o comprador, as principais taxas são:

Taxa de corretagem: De 6% a 8% do valor do imóvel. Esta taxa poderá ser paga pelo vendedor, dependendo do que for estipulado em contrato; 

Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária): “Essa taxa incide somente sobre imóveis novos e, em média, é de 1% do valor. É um custo cobrado pelas incorporadoras pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato. Esse serviço é opcional e tem a finalidade de auxiliar o comprador na escolha de imóveis compatíveis com a sua situação econômica, no esclarecimento de cláusulas contratuais e auxílio sobre o financiamento. Essa taxa só pode ser cobrada depois que for devidamente esclarecida ao comprador, para que se tenha plena ciência de que está contratando um serviço de assessoria, sob pena de nulidade. Na prática, existe discussão judicial sobre a legalidade dessa taxa, sendo que existe jurisprudência dominante dizendo que essa cobrança não pode ser realizada”, afirma Fabricio;

 ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos): “Esse imposto é cobrado pela prefeitura para a transmissão do imóvel. O valor varia de acordo com cada município e deve ser pago dentro do prazo estabelecido pela própria administração local”, diz o advogado; 

Taxa de Interveniência: “Quando o comprador recebe as chaves e decide concluir o financiamento em um banco diferente daquele que financiou a obra do empreendimento, a construtora pode cobrar uma taxa de até 2% do valor do imóvel. Embora seja uma prática do mercado, não é obrigatória”, informa o especialista; 

Taxa de Evolução da Obra: “Essa é uma taxa cobrada pela construtora somente em casos de financiamentos e está relacionada com o custo dos materiais de construção usados durante a obra. O custo, em média 2% do valor do imóvel, é diluído nas parcelas. O cálculo tem como base o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que analisa a variação do custo do material e da mão de obra usados no período da construção de um empreendimento habitacional. A cobrança começa ao assinar o contrato e prossegue até a construção acabar. Nesse modelo de financiamento, o comprador só amortizará a dívida após a entrega das chaves. Antes disso, paga apenas os juros dos repasses e o valor de entrada. A taxa não pode ser cobrada após a entrega das chaves”, acrescenta. 

Para o vendedor, as principais taxas são: 

Taxa de corretagem: 6% a 8% do valor do imóvel, conforme consta em contrato; 

Imposto de Renda sobre o ganho de capital: “Caso haja lucro na transação, o vendedor deve pagar imposto sobre o seu ganho de capital (a diferença entre o valor de compra e o de venda) à Receita Federal, podendo variar entre 5% a ganhos de capital de até R$ 5 milhões, até 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões”, diz Fabrício.

E se por acaso alguma das partes quiser cancelar o negócio, é possível? A advogada Alayde Santana afirma que sim, mas depende… “Desde que ela esteja prevista no contrato de compra e venda. Por isso, é importante fazer esse documento com o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário, para que ele possa redigir um contrato prevendo esses tipos de situações”, afirma a especialista, que lembra ainda a importância de se ter assistência jurídica neste momento.

“Estamos na era do conhecimento, a internet viabiliza o acesso a muito conteúdo e informação. Contudo, verifique a complexidade da transação que deseja realizar e não se arrisque na utilização de contratos prontos. A cautela nestes casos pode evitar transtornos relacionados a fraude dos credores, dívidas de condomínio e estelionatos”, conclui.

Por: Mario Camelo