Diferença entre o valor pedido e o escriturado pode chegar a 30%

Para cada transação registrada em cartório, a equipe da Loft avaliou os anúncios de imóveis localizados em um raio de até 500 metros e calculou a diferença do metro quadrado entre o valor fechado e o anunciado na região. Segundo o gerente de Dados da Loft, Rodger Campos, a Zona Norte tem muitos imóveis antigos, com idades entre 20 e 50 anos, o que abre uma margem maior para negociação.

— Os proprietários tendem a perder a referência do valor dos imóveis quando eles são muito antigos e pedem um valor superestimado. Em regiões com empreendimentos mais novos, como Freguesia e Jacarepaguá, onde a média de idade dos imóveis é de 16 anos, acontece o contrário — explica Campos.

De fato, a pesquisa da Loft mostrou que, no oposto da lista, Jacarepaguá, Recreio e Barra da Tijuca têm as menores diferenças entre o valor anunciado e o pago: abaixo de 16%. Ipanema e Leblon ocupam uma posição intermediária, com 19% e 26%, respectivamente.

Levantamento do Secovi Rio feito em setembro deste ano confirma que, em algumas regiões, há diferenças significativas entre o valor pedido pelo proprietário e o escriturado. Na pesquisa foram selecionados os 25 bairros com mais imóveis residenciais à venda na cidade. Maracanã, Cachambi, Centro, Vila Isabel e Andaraí apresentaram variação de mais de 20% no valor final.

— A diferença entre os valores anunciados e os negociados é menor em Ipanema, Leblon, Lagoa e Gávea. Já a maior foi observada no Centro, seguido de Barra da Tijuca, Recreio e Freguesia, bairros da Zona Oeste com muitas ofertas, o que pode ter contribuído para isso também — diz Maurício Eiras, coordenador do Centro de Pesquisa e Análise da Informação (Cepai) do Secovi Rio.

O gerente de Negócios para Compra e Venda de Imóveis da Apsa, Gustavo Araújo, diz que a diferença de valores vem caindo em 2022 porque os preços dos imóveis anunciados estão mais baixos em relação a 2021, o que reduz o espaço para negociações. Por outro lado, há poucas pessoas interessadas em adquirir imóveis, e isso aumenta o poder de barganha dos compradores.

— Alguns pontos influenciam a negociação. Sem documentação em dia, por exemplo, o proprietário vai levar mais tempo para vender o imóvel, e isso pode gerar perda de valor, o que é favorável para o comprador que não tem pressa. Outro ponto é o pagamento à vista, que possibilita a liquidação rápida do imóvel, pois dispensa a burocracia da carta de crédito — afirma Araújo, acrescentando que a Tijuca é o bairro em que há maior variação entre o preço anunciado e o pago.

Levantamento da Lopes Enjoy, que considerou 1,13 mil negócios fechados pela imobiliária desde 2019, mostra que a média de descontos no valor dos imóveis vendidos de janeiro a agosto deste ano foi de 6,87% — o maior dos últimos dois anos. O CEO, Josué Madeira, atribui o resultado à queda na demanda por imóveis. Segundo ele, unidades de até R$ 500 mil tiveram desconto maior: média de 6,4% no período. Os bairros com mais espaço para negociação são Recreio, Grajaú, Tijuca, Flamengo e Barra.

Mercado vive momento de supervalorização

Plataforma digital ajuda proprietários e compradores a calcular o valor dos imóveis Para alguns especialistas, os proprietários que supervalorizam seus imóveis contribuem para aumentar a diferença entre o preço anunciado e o escriturado na venda. Para Josué Madeira, CEO da Lopes Enjoy, isso tem sido frequente, assim como propostas muito abaixo do valor médio do imóvel feitas pelos interessados. — Há no mercado o sentimento de que o poder de barganha está com os compradores, e isso torna a negociação mais estressante para as partes. Propostas que pleiteiam descontos muito altos tendem a não se concretizar. Aos proprietários que têm imóveis exclusivos, aconselho aguardar um momento melhor para vendêlos — diz Madeira.

Com objetivo de tornar a precificação mais assertiva, a Loft oferece uma ferramenta digital gratuita que calcula o valor ideal de venda de um imóvel. A tecnologia avalia diferentes aspectos como localização, metragem e vagas de garagem, entre outros, além de considerar valores reais de negociação — e não os de anúncios. Esses dados são comparados com os de imóveis semelhantes divulgados no site da empresa.

— O algoritmo de precificação reúne informações públicas e dados das transações realizadas pela própria plataforma, o que ajuda a quem quer vender a fechar mais rápido, e a quem quer comprar a encontrar o imóvel desejado com melhor preço — ressalta Rodger Campos, gerente de Dados da Loft.