No dia 15 de abril de 2022, a historiadora Márcia Cristina de Melo tornou-se síndica do Condomínio Heliana, na Tijuca, de 10 unidades. Já no dia seguinte, ela teve que lidar com uma situação: duas vizinhas brigando na portaria por conta do barulho. Com vasta experiência como professora e diretora de escola, Márcia se inspirou na rotina disciplinar que empregava com seus alunos e colocou as duas vizinhas, uma diante da outra, em pé de igualdade, para resolverem suas desavenças. Desde então, não houve nenhuma outra reclamação sobre barulho ou qualquer questão de convivência.
“Primeiro, pedi para que registrassem a reclamação no livro de ocorrências, para que a outra pessoa pudesse responder. Como tudo que acontece aqui, tem que registrar. O que está escrito, não pode ser alterado. Depois, quis que as duas conversassem, expusessem seus pontos de vista e pensassem em soluções para uma não incomodar mais a outra”.
A situação vivida por Márcia é muito comum. Não é de hoje que desavenças e problemas de convivência entre vizinhos acontecem em qualquer condomínio. E o síndico, mais uma vez, precisa assumir o papel de mediador de conflitos, assumindo uma posição neutra e resolutiva, para tentar contornar a situação. Recentemente, um outro caso de conflito entre condôminos ganhou as páginas dos portais na internet: a influenciadora e advogada Deolane Bezerra, em maio deste ano, afirmou em entrevista que vinha sendo vítima de ataques no condomínio de luxo onde mora, em Alphaville, São Paulo. Deolane relatou que ouvia comentários negativos de vizinhos, que criticavam sua origem humilde: “Eles me mandam voltar para a favela toda hora”, contou.
Pouco tempo depois, em junho, após as denúncias, a advogada revelou que foi multada em R$37 mil pelo condomínio, por ter gravado um vídeo em suas redes sociais relatando a situação, no qual apareciam os tetos das casas de luxo dos vizinhos. O condomínio entendeu que a exposição seria ilegal e multou Deolane, que recorreu.
“A primeira multa não pode ultrapassar o valor de cinco condomínios. Não pode. E eles deveriam notificar [antes]”, disse a influenciadora em entrevista ao Poddelas. A advogada recorreu da multa, mas afirmou que ela e a família estão sendo impedidos de frequentar as áreas comuns do condomínio, porque o valor não foi pago. “Meu filho foi impedido de usar a academia. Se isso acontecer de novo, vou entrar com um processo”, disse.
Na mesma entrevista, Deolane também disse que descobriu por uma amiga que os vizinhos falavam mal dela no grupo do condomínio no WhatsApp. O advogado Pedro Barbosa, especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, explica que, os casos de injúria, assédio ou difamação entre condôminos, como as ofensas relatadas por Deolane e as falas no grupo de WhatsApp, se tratam de condutas delituosas que afetam apenas a esfera individual das partes envolvidas, não impactando os interesses coletivos da população condominial.
“Nesses casos, verificando-se que as infrações limitaram-se ao foro privado dos moradores envolvidos, não cabe ao síndico realizar qualquer tipo de intervenção. Por outro lado, constatada a prática de assédio, injúria ou difamação por um condômino em face de um colaborador do condomínio, caberá ao síndico aplicar as penalidades previstas na Convenção ou no Regimento Interno do edifício”, explica.
Ainda sobre o caso da influenciadora, o especialista diz que as multas devem ser estabelecidas na Convenção ou no Regimento Interno e o síndico somente pode aplicá-las, caso esteja dentro das normas. Já o condômino, tem sim, o direito de recorrer, se não concordar.
“É recomendável que o procedimento inclua, no caso de uma primeira infração, o envio de uma advertência esclarecendo que no caso da reiteração da conduta o condômino será multado. Realizada a advertência e constatada a prática de uma nova infração equivalente à anterior, deverá o síndico aplicar a multa no valor previsto nas normas internas do condomínio. Além disso, cabe destacar que no caso da aplicação de uma multa, o condomínio sempre deve oferecer o direito de defesa prévia ao morador”, diz.
Já sobre os casos de vizinhos que se incomodam com barulhos nas unidades próximas, que são muito comuns em condomínios, o síndico deve, inicialmente, “vestir” seu papel de mediador de conflitos, e tentar resolver o problema amigavelmente.
“Diante de uma reclamação formal sobre o excesso de ruídos vindos de uma unidade, o síndico deve inicialmente conversar com o condômino reclamante e buscar descobrir mais detalhes sobre o caso, como por exemplo em que horários ele vem escutando esses ruídos, qual unidade seria a causadora do barulho e se o problema seria recorrente. Diante destas informações, ele deverá conversar com a unidade reclamada e entender se o responsável admite a ocorrência do excesso de ruídos e, em caso positivo, se está disposto a corrigir sua conduta dali em diante”, explica.
Não havendo solução amigável, ele deverá buscar soluções mais drásticas. “Tendo o síndico constatado reclamações oriundas de duas ou mais unidades, restando clara a violação aos interesses comuns, deverá o síndico advertir o proprietário da unidade infratora por escrito, deixando claro que a reiteração da conduta poderá ensejar a aplicação de multa. Entregue a advertência e, posteriormente, comprovada a ocorrência de uma nova perturbação por parte da mesma unidade, o síndico deverá aplicar a multa prevista na Convenção ou no Regimento Interno do condomínio”, explica Pedro Barbosa.
O especialista informa que o síndico é, de fato, o responsável legal por qualquer tipo de resolução de conflitos. Querendo ou não, ele precisará intervir em tais casos.
“De acordo com o artigo 1.348, inciso II, do Código Civil brasileiro, compete ao síndico representar o condomínio ativa e passivamente, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Além disso, conforme o inciso III do mesmo artigo, o síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da Assembleia Geral de Condôminos. Sendo assim, diante de conflitos entre condôminos que afetem os interesses comuns do condomínio, ou seja, os interesses da coletividade, ou que impliquem em infrações à Convenção, ao Regimento Interno ou às determinações da assembleia, o síndico tem o dever legal de interferir e buscar uma solução, como forma de restaurar a harmonia e de garantir o cumprimento das normas condominiais”, afirma.
É importante ressaltar também que o livro de ocorrências é uma ferramenta fundamental que, inclusive, vale como prova jurídica, e que deve ser utilizada para qualquer caso de conflito. O síndico deve orientar os moradores a registrarem suas queixas, bem como acionar outros condôminos caso sejam citados, como fez Márcia Cristina de Melo.
“A reclamação devidamente formalizada no livro de ocorrências do condomínio serve como uma prova de que o condômino reclamante registrou sua queixa e solicitou o auxílio do síndico ou da administração do condomínio na solução do problema. Cabe destacar que a reclamação registrada no livro de ocorrências não será suficiente para comprovar os fatos alegados pelo morador, devendo ele complementá-la com fotografias, vídeos, relatos de testemunhas, entre outras evidências”, diz o advogado.
Como lidar com problemas de convivência gerados por pets
Eles são nossos melhores amigos. Ter cachorros, gatos e outros animais de estimação é extremamente benéfico para a saúde. Estudos diversos comprovam que a relação com os pets pode aliviar os sintomas de ansiedade, depressão e estresse, bem como estimular a prática de atividades físicas e pode ajudar ainda a melhorar índices de saúde. No entanto, às vezes, são os pets que despertam a fúria dos vizinhos, seja pelo barulho de latidos, cheiro ou por sujeira nas áreas comuns.
A jornalista PK, que prefere não se identificar, mora no mesmo condomínio há 30 anos. Ela e a Skie, sua cachorrinha, recentemente receberam um bilhete mal educado de um vizinho, que declarou que “lugar de cachorro é na área de serviço”. Acontece que, desde antes da pandemia, o condomínio em que moram passou por uma obra no local, que ficou interditado por muito tempo. Após a conclusão, a área ficou com um problema na iluminação, dificultando que os vizinhos enxergassem à noite. Assim, todos os moradores que tinham cachorros passaram a utilizar a área social e o elevador com seus pets.
“A primeira coisa que fiz foi procurar saber se, apesar dos pesares, havia embasamento legal na reclamação dele. Ele foi mal educado, mas se a legislação for a favor dele, eu iria aceitar sem discutir. Descobri que cães não são proibidos de transitar na área social. Poderia haver proibição se fosse previsto na convenção do condomínio. Interfonei para o síndico, que estava viajando, mas a esposa dele disse que se havia alguma proibição, nem eles sabiam. Não registramos porque preferi botar lenha na fogueira, respondendo ao bilhete de forma pública (para todos os efeitos, eu não sabia quem tinha enviado) e pedindo para o autor do primeiro ter mais educação que minha cachorra. Como ele ficou na dele, ficou por isso mesmo”, conta ela.
Casos como esse, bem como reclamações de barulhos de latidos são muito comuns e o advogado Pedro Barbosa explica que os condomínios não podem impedir os moradores de possuírem animais de estimação em suas unidades, conforme o disposto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, e no artigo 1.288 do Código Civil. Por outro lado, o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil de 2002 determina que os condôminos não podem utilizar as áreas comuns ou privadas de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
“Sendo assim, cabe aos donos de pets cuidar dos seus animais, impedindo-os de perturbar os demais condôminos com latidos, mau cheiro, sujeiras e agressões, por exemplo. Os condomínios, nesse sentido, devem fazer constar em suas Convenções ou RI as regras e cuidados que os moradores devem observar em relação aos pets. Dessa forma, os síndicos deverão agir sempre que os animais de estimação dos moradores causarem prejuízos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos, podendo advertir e multar aqueles que violarem os dispositivos da Convenção ou do Regimento Interno. Os condomínios não podem, contudo, obrigar os moradores a carregar os seus pets no colo ou nas escadas dos prédios, por se tratar de um constrangimento ilegal. Também não é possível impedir os visitantes de entrarem com pets no condomínio ou obrigar os condôminos a colocarem focinheiras nos animais de pequeno porte que não representem perigo a terceiros”, explica.
Assim, a mediação é a melhor solução para estes casos, bem como em casos de reclamações sobre cheiro de cigarro, outra queixa muito comum e que também deve ser mediada de acordo com o artigo 1.336.
“O cigarro é um problema grave em condomínios edilícios. Já tivemos clientes com filhos recém-nascidos que sofriam com a fumaça de cigarros de vizinhos que fumavam o dia inteiro na varanda do apartamento. A princípio fumar cigarros dentro de casa é um direito dos condôminos. Contudo, é dever dos condôminos dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, diz Pedro.
Quando o incômodo ultrapassa todos os limites
A jornalista M.M., que prefere não se identificar, acaba de colocar seu apartamento na Tijuca à venda. Ela se mudou para o prédio em 2008, para uma unidade localizada embaixo da cobertura e, desde então, nunca teve paz. Tudo começou com uma infiltração após uma reforma. Ela acionou o condomínio, que não quis se responsabilizar. O condômino também não. Assim, ela acionou judicialmente o prédio e ganhou, mas o problema nunca foi resolvido. Anos depois, em 2016, o apartamento foi vendido.
“O novo proprietário resolveu construir uma piscina na área usando como cálculo a retirada de quilos e mais quilos de entulho que foram usados pelo proprietário antigo para nivelar a laje e o material dos quartos que foram construídos sem autorização da prefeitura”, diz.
A obra, que durou um ano e meio, provocou muito barulho, que levou o gato de M.M. a um quadro de estresse profundo, ocasionando a sua morte. Também causou infiltrações, rachaduras, manchas e uma infiltração no teto da sala, que provocou um buraco. Depois da piscina construída e cheia, houve ainda uma nova infiltração enorme na sala.
“Todas as vezes que tentei contato com o morador e com a engenheira fui ignorada. Até o dia que eles abriram um buraco no meu teto… Quando ele se mudou para cá, em abril de 2018, começou a usar a piscina antes da instalação do guarda-corpo e cada vez que a filha dele pulava na piscina era como se jogassem um balde de água na minha janela”, relata. “Para finalizar, depois de registrar reclamação sobre isso e ele não parar de usar a piscina, toquei a campainha da casa dele para pedir que parasse. No momento, ele não estava em casa e falei com a namorada dele. Assim que ele chegou e soube que eu tinha reclamado, foi na minha casa, esmurrou minha porta e me fez várias ameaças. Disse que ia me processar por tocar a campainha e me ameaçou na frente do meu filho”.
Em casos extremos, como o de M.M, o recomendado é, primeiro, registrar no livro de ocorrências, depois falar com o síndico e reunir evidências e provas do ocorrido. E, se necessário, acionar judicialmente o condômino. Em casos ainda mais extremos, de agressões, cabe chamar a Polícia. “O síndico deve permitir o ingresso das autoridades policiais devidamente identificadas no condomínio e acompanhá-las na realização da diligência, cooperando com a investigação dentro do que estiver ao seu alcance”, explica Pedro Barbosa.
Cabe ainda aos síndicos acionarem as autoridades policiais ao constatarem ocorrências ou indícios de casos de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, pessoas com deficiência ou pessoas idosas, constatados em unidades condominiais ou demais dependências de condomínios residenciais.
Por: Mario Camelo
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