Obra alheia, interesse de todos

Gabriel Menezes

Quem vive em condomínio sabe que as reformas em apartamentos ocorrem a todo o momento. O que muitos síndicos desconhecem é que cabe a eles fiscalizar e autorizar essas obras, para garantir que tudo esteja dentro da lei, como, por exemplo, o acompanhamento de todo o processo por profissionais qualificados.

De acordo com o advogado Amaury Marques, especialista em direito imobiliário, a NBR 16.280 (2014), da Associação Brasileira de Normas Técnica, determina que qualquer reforma que afete a estrutura, as vedações ou sistemas do apartamento ou do prédio deve ser previamente aprovada pelo síndico.  “Antes de qualquer obra, o morador precisa apresentar ao síndico o “Plano de Reforma”, que terá todas as exigências legais. Dentre a documentação exigida, está a notação de Responsabilidade Técnica, emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, ou o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo.”, explica Marques.

Ele ressalta que reformas de manutenção e conservação, como a pintura do apartamento, são isentas de qualquer autorização ou fiscalização. “Mesmo as obras iniciadas antes da regulamentação da norma, em 2014, devem se adequar”, destaca.

Síndico pode responder por danos causados por obra irregular

Um simples equívoco cometido numa obra dentro de um apartamento ou uma sala comercial pode acarretar numa tragédia. Em 2012, por exemplo, um edifício de 20 andares no Centro do Rio desabou causando a morte de 17 pessoas e deixando outras cinco desaparecidas. A principal suspeita é que o desastre tenha sido provocado pela retirada das paredes de salas comerciais do 9º andar.

Em casos assim, o síndico também é responsabilizado judicialmente. Segundo Geisa Kaufman, especialista em direito imobiliário e síndica de dez condomínios na Zona Sul do Rio, o gestor precisa garantir o cumprimento da lei para evitar problemas. “O síndico deve informar a respeito da responsabilidade dele e do proprietário responsável pela obra. Caso o morador crie algum impedimento, o assunto deve ser levado à assembleia”, afirma.

Quando o próprio síndico é quem pretende fazer uma reforma, o ideal, diz a advogada, é que se forme uma comissão aprovada em assembleia com poder de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente. “Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelos trâmites legais”, frisa.

Leis também garante a atuação do síndico

Além da norma técnica 16.280, o Código Civil estabelece que uma das atribuições do síndico é a promoção de atos em defesa dos interesses comuns – o que inclui a fiscalização de obras privativas. Além disso, na cidade do Rio, esta atuação está legitimada no Decreto 37.416/2013, que regulamentou a Lei da Autovistoria, uma forma de prevenir que eventual obra realizada na unidade privativa possa de alguma forma trazer prejuízo para a solidez e a segurança da edificação.

De acordo com Alexandre Correa, vice-presidente de assuntos condominais do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio), as pessoas, aos poucos, vêm se tornando mais conscientes dos riscos de uma obra irregular, mas o assunto ainda precisa ser bastante discutido para que o problema acabe de vez. “Em 2012, elaboramos (o Secovi) uma cartilha de obras, com a colaboração do CREA e do CAU, com o objetivo de orientar os síndicos sobre o assunto. Hoje, existe uma preocupação coletiva, então os próprios moradores do condomínio passaram a atuar como verdadeiros fiscais. Esse fato auxilia em muito a tarefa do sindico”, destaca.

Regras sobre obras privativas em condomínios:

– A NBR 16.280 (2014), da Associação Brasileira de Normas Técnica, determina que qualquer reforma que afete a estrutura, as vedações ou sistemas do apartamento ou do prédio deve ser previamente aprovada pelo síndico.

– Dentre a documentação exigida, está a notação de Responsabilidade Técnica, emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, ou o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo.

–  Reformas de manutenção e conservação, como a pintura do apartamento, são isentas de qualquer autorização ou fiscalização.

– Mesmo as obras iniciadas antes da regulamentação da norma, em 2014, devem se adequar.

– Caso o morador crie algum impedimento, o assunto deve ser levado à assembleia.