Convenções sem registro

Nos tempos atuais vem ocorrendo dentro e fora dos condomínios grandes debates quanto à eficácia da convenção sem registro entre os condôminos. Há aqueles que defendem a desnecessidade de registro em cartório, tendo em vista a sua aprovação prévia em assembleia. Aqueles que ressaltam a importância do registro pelo menos no cartório de títulos e documentos. E por último um grupo mais seleto, que entende da importância de registrá-la tanto no cartório de títulos e documentos, quanto no ofício imobiliário.

Registre-se que o presente artigo, visa trazer elucidações quanto à validade da convenção sem registro entre as unidades que integram o condomínio, independentemente da figura que ocupa o imóvel.

Tenha-se presente o que preceitua o “caput” do artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro:

“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Como se vê acima, o artigo em evidência é claro no que diz respeito à obrigatoriedade e aplicabilidade das regras oferecidas na convenção condominial a todos os condôminos, desde que tenha havido a sua aprovação por um quorum mínimo de dois terços das unidades que compõem o condomínio.

Sublinha-se ainda que o mesmo artigo em sua parte final reporta- se aos condôminos que sem exceções ou privilégios se submeterão às normas da convenção aprovada, ainda que sem registro, quer sejam “os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Importa esclarecer que também se submeterão à convenção, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, mesmo que aleguem o seu desconhecimento. Daí sua obrigatoriedade não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade.

Assim, deve-se reiterar que regularmente aprovada, adquire a convenção força obrigatória para todos os condôminos. Sua natureza estatutária reflete até a aqueles que não consentiram ou por tornaram-se ausência ou até mesmo por recusa e discordância de seus termos.

Se aparentemente, no momento da vigência do Código Civil de 2002, não havia parâmetros para qualquer interpretação contrária à lei civil, foi proveniente dos tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro e Goiás os recursos especiais, os quais atraíram as diretrizes para a súmula 260 do STJ que validou ainda mais o texto do artigo 1.333 “caput” da carta civil.

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Sem dúvida, mediante a súmula 260, não há de se duvidar quanto à legalidade da aplicação das normas da convenção sem registro a aqueles que integram a sociedade condominial.

Entende-se, então, que havendo violação por algum condômino às regras da convenção estarão automaticamente sujeitos às suas sanções, sendo umas dessas, multa. Cabe por fim, com a intenção de não deixar lastros para discussões futuras, fazer breves considerações quanto aos efeitos da convenção sem registro a terceiros.

Voltemos ao artigo 1.333, fazendo referência agora ao seu parágrafo único: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” Observa-se assim que para que recaiam os efeitos da convenção contra um ou mais terceiros estranhos a comunidade comunheira, há de ser necessário o seu registro no cartório imobiliário competente, vindo as suas normas a conhecimento de todos.

Em resumo, há de se ressaltar que a convenção não registrada, mas aprovada, faz lei entre os condôminos, passando-se a disciplinar as relações internas do condomínio. Já o registro da convenção de condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros. Por essa razão, não pode o condômino recusar-se a cumprir os seus termos.

(*) Alexandre Guimaraes é advogado do escritório Schneider Advogados Associados