Obras e reformas: não deixe o sonho virar pesadelo

Vanessa Sol

Depois de meses, e até mesmo anos, planejando a reforma do imóvel, o sonho se torna realidade. Mas para que ele não vire um pesadelo, é importante que os condôminos estejam atentos às regras para obras e reformas em suas unidades condominiais. Em geral, a convenção do condomínio estabelece uma série de regras relacionadas ao horário, aos dias em que as obras poderão ser realizadas, à entrada de materiais e saída de entulhos, ao credenciamento dos operários que trabalharão na empreitada, dentre várias outras que a Assembleia definir.

No Condomínio do Edifício Residencial Chateau Borghese, com 166 unidades, na Tijuca, a síndica Maria Emília Maia é muita rígida em relação ao horário das obras, que só podem ser realizadas das 8 às 17 horas, durante os dias da semana, e das 8 às 12 horas, nos finais de semana. A medida visa a diminuir o incômodo que o barulho e poeira provocam. “A regra de horário é bem clara, mas já aconteceu, no passado, um inconveniente desta natureza. Eu notifiquei o condômino sobre o descumprimento do horário e o problema foi solucionado com rapidez”, explica Maria Emília.

A síndica destaca, ainda, que outro fator que causa muita dor de cabeça é o entulho gerado durante a realização da obra. Em geral, o condômino responsável pela reforma tende a juntá-lo na garagem, devidamente acondicionado em sacos plásticos, para futuro descarte dos resíduos. Mas nem sempre os condôminos vizinhos ficam satisfeitos com a medida. Cabe a síndica tentar equacionar o problema para evitar maiores conflitos. “Em geral, os condôminos insatisfeitos com entulho na garagem reclamam comigo que sou a síndica, mas eu entendo que o condômino que está fazendo a obra vai juntar todos os resíduos para fazer o descarte de uma única vez. Então, é preciso muita flexibilidade para lidar com as duas partes e evitar conflitos”, declara a síndica do Chateau Borghese.

De olho na legislação

Além destas regrinhas elementares que irão nortear parte do processo de obra, é importante destacar a norma NBR 16.280, implantada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece os procedimentos adequados para a correta gestão das obras internas nas edificações, conferindo diferentes atribuições aos condôminos, proprietários das unidades em que serão realizadas as obras, e aos síndicos.

A NBR 16.280 não é necessariamente nova, pois está em vigor desde 2014, no entanto, muitos condôminos não sabem como ela funciona e, por isso, não a utilizam. Para o presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, Jerônimo de Moraes, Norma 16.280 foi um divisor de águas para realização de obras nas edificações condominiais por permitir mais segurança na execução das mesmas e também para a estrutura do condomínio em sua totalidade. “A norma é muito importante porque busca garantir as condições de uso, manutenção e segurança da edificação durante a execução de uma reforma, definindo parâmetros para maior segurança nessas intervenções, e promovendo, assim, a defesa dos interesses da sociedade”, afirma Jerônimo de Moraes.

Com a norma 16.280, a contratação de um profissional habilitado para a elaboração do projeto da obra que será realizada é uma responsabilidade importante que o condômino deve cumprir. Para evitar transtornos, o presidente do Conselho destaca, ainda, algumas medidas de precaução que devem ser tomadas antes de que seja  iniciada uma obra em uma unidade. “No caso da contratação dos arquitetos, o profissional deve estar registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo. No site do CAU/RJ (www.caurj.gov.br) disponibilizamos um campo de consulta pública em que é possível checar, pelo nome, se o profissional ou empresa de arquitetura têm registro. Esse profissional está capacitado a fazer todo o planejamento e o gerenciamento da obra de reforma, e deverá apresentar ao síndico o registro da responsabilidade técnica”, explica o presidente.

Evitando dor de cabeça

De acordo com a NBR 16.280, as obras que modificam a planta do imóvel, tais como a construção de novas paredes, abertura ou fechamentos de vãos, dentre outras intervenções desta natureza, podem afetar a estrutura da edificação. “Sem dúvida essas alterações podem causar danos estruturais à edificação, podendo ocasionar também potenciais situações de risco e até acidentes como o que houve no Edifício Liberdade, no centro do Rio”, afirma Jerônimo de Moraes, arquiteto e presidente da CAU.

É exatamente pela gravidade dos problemas que podem ser causados a exigência da elaboração do projeto é fundamental. Ele pode ser desenvolvido por um arquiteto, registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), ou engenheiro civil com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Jerônimo de Moraes explica que as características do projeto podem variar de acordo com a obra. “As características de um projeto de reforma variam de acordo com o objetivo da intervenção e das condições da edificação. Por isso é fundamental contratar um profissional habilitado. A norma 16.280 define, entre outras coisas, que o plano de reforma atenda a alguns requisitos, tais como escopo dos serviços, cronograma, impactos sobre a edificação e etc”, explica presidente da CAU.

Além disso, o Código Civil, no artigo 1.336, inciso II, aponta que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Neste sentido, os síndicos passam a ter a responsabilidade de impedir a realização das obras e das reformas sem laudo técnico expedido por um profissional habilitado.

Por ser o síndico o responsável legal pelo condomínio, ele tem o dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o projeto devidamente ajustado, com a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Se, mesmo com toda a legislação vigente, o condômino descumpri-la e iniciar a obra, o síndico tem o dever de notificá-lo para que apresente a documentação comprobatória para a realização da obra. Caso as medidas continuem sendo descumpridas, o síndico pode embargar a obra, paralisando suas atividades até que a situação seja regularizada.

Gestão das obras

No Condomínio do Edifício Residencial Lagoa Bella, com 132 unidades, na Lagoa, em razão da legislação que disciplina a autovistoria predial nos condomínios edilícios, o condomínio editou uma resolução interna, aprovada em assembleia, regulamentando as obras nas unidades condominiais.

A síndica Maria Ângela Pimentel explica que, quando se tratar de obras de grande porte, os condôminos devem apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica (AERT), emitida por arquiteto, ou Relatório de Responsabilidade Técnica Profissional (RRT), emitido por um engenheiro, bem como a descrição das obras a serem realizadas, lista de credenciamento dos operários e o período de realização das obras. “Cumpridas essas exigências, o condomínio emite um documento que autoriza a realização da obra na unidade”, esclarece a síndica do Lagoa Bella.

As obras de menor vulto, com pequenas modificações, como pintura e troca de piso, em geral, não necessitam de autorização do síndico. Neste caso, pode ser realizada a verificação da obra “in loco”.  No Condomínio Lagoa Bella, de acordo com a síndica, para essas pequenas reformas, o condomínio exige apenas a comunicação por parte dos condôminos. “Para as obras de pequeno porte, o credenciamento para a obra se dá mediante autorização administrativa”, explica a Maria Ângela.

Sem dor de cabeça  

Para minimizar os transtornos causados pela poeira, barulho, transporte de materiais e descarte de entulhos, Jerônimo de Moraes garante que um profissional habilitado saberá organizar o trabalho, mitigando os incômodos típicos de uma obra. “O contratado pode e deve definir procedimentos para a entrada, circulação, armazenamento e descarte de materiais e resíduos”, explica.

Mesmo diante dos deveres do síndico de fiscalizar a realização de obras, para identificar se os tramites legais estão corretos, muitos condôminos torcem o nariz e acham que o síndico é apenas um “chato” que está tentando dificultar a obra. Na verdade, ele (o síndico), por ser o responsável legal sobre o condomínio, está tentando resguardar a vida e a segurança de todos. “A lei fica parecendo restritiva, mas ela existe para dar mais segurança a todo condomínio e quem manda é lei”, ressalta Maria Emília, síndica do Chateau Borghese.

Ela afirma, ainda, que o assunto obras é muito delicado e ela tenta, mesmo nas situações mais difíceis, agir com diplomacia com seus condôminos. Para evitar que situações como a descrita acima ocorram, a síndica vai instituir uma comissão de obras internas e externas, que serão formadas para cada evento específico. “A comissão de obras vai facilitar o trabalho de fiscalização das obras e, consequentemente, provocar menos desgaste tanto síndico quanto dos membros que dela participam”, finaliza a síndica.