Divisão de despesas: como deve ser feita?

Texto: Vanessa Sol

A divisão de despesas do condomínio nem sempre é uma tarefa fácil para o síndico. Ela pode gerar, em alguns casos, muitas dúvidas e até mesmo conflitos entre os condôminos e o síndico. Quando ocorrem, os questionamentos ficam em torno de como será realizada a divisão: ela deve ser feita de forma igual entre cada unidade ou deve levar em consideração a fração ideal de cada uma?

O tema é controverso. Alguns condomínios fazem a divisão por unidade, outros pela fração ideal. No entanto, de acordo com a Lei Federal 4.591/64 em vigor e o Código Civil, que trazem dispositivos sobre condomínios em edificações, as divisões tanto das despesas ordinárias, como água, energia elétrica, funcionários, quanto das extraordinárias, como reformas e aquisição de equipamentos, devem ser feitas a partir da proporção da fração ideal.

Porém, se a convenção do condomínio dispuser em contrário, a divisão deve ser feita de acordo com a convenção, conforme explica o advogado Pedro Becker, do escritório Schneider Advogados Associados. “O síndico deve fazer valer a convenção do condomínio, que é lastreada no Código Civil, salvo se ela estiver desatualizada. Nesta hipótese, sua atualização é preponderante. O rateio das despesas por fração ideal é um norte para divisão dos gastos. Porém, o próprio Código Civil, autoriza que o critério de rateio das despesas seja distinto à fração ideal”, destaca o advogado.

Becker cita, como exemplo, o rateio das despesas vinculado à área construída. “Se no texto da convenção está prevista esta forma de rateio, o dever do síndico é fazer valer a convenção. Cabe mencionar que, muitas vezes, o texto da convenção não atende às necessidades do condomínio, em relação ao critério de rateio das despesas, havendo possibilidade de análise jurídica criteriosa, a fim de modificar a convenção, mediante o quórum qualificado de 2/3”.

Critérios para a divisão

Em geral, nos condomínios em que o critério da divisão pela fração ideal é adotado, as maiores unidades acabam pagando proporcionalmente taxas maiores também.  Isso porque a definição da fração ideal é a metragem das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. “Se for utilizado o critério da fração ideal, área construída ou área útil, fatalmente o condômino proprietário de unidade com maior metragem arcará com um maior ônus no pagamento das despesas. Caso o critério de rateio esteja lastreado em cotas iguais (por unidade), a metragem do imóvel não fará diferença na divisão de gastos”, explica o advogado Pedro Becker.

No Condomínio do Edifício Residencial Carlo Crivelli, com 22 unidades, na Tijuca, o critério adotado em relação às despesas é a divisão igualitária entre as unidades, sejam elas despesas ordinárias ou extraordinárias, conforme explica a síndica Maria Imaculada Seabra Fleury. “Aqui no condomínio fazemos a divisão por unidades para todos os tipos de despesas, tais como as de consumo ou para pagamento de funcionários, além das despesas com a administradora e também com obras emergenciais ou não”, afirma Maria Imaculada.

A mais recente divisão de despesas realizada no Residencial Carlo Crivelli ocorreu em função de uma série de obras que o condomínio precisa fazer em decorrência de algumas exigências da autovistoria. De acordo com a síndica, precisavam ser feitas a reforma do quadro de luz, a pintura da garagem, a sinalização de incêndio, a iluminação de emergência e a impermeabilização das caixas d’água. “Nosso condomínio está num estado de conservação muito bom, em função disso, os reparos que precisávamos fazer no condomínio, exigidos pela autovistoria, não foram muito grandes, mas tínhamos prazo para cumpri-los”, relata Maria Imaculada.

Para dar o pontapé inicial às obras, a síndica fez a cotação de preços junto às empresas que prestam este tipo de serviço e apresentou, em assembleia, as três melhores propostas de orçamentos. Após a votação, a divisão das cotas foi feita de maneira igual entre as unidades.  “Fizemos um trabalho grande de pesquisa de preços para montar uma proposta e apresentá-la, em assembléia, para a votação e divisão desses custos. Cotamos preços para cada serviço que precisava ser feito e dividimos por unidades”, explica a síndica.

Além destas pequenas reformas planejadas de melhorias do condomínio, outras duas obras emergenciais surgiram. Foi necessário fazer o reparo de duas tubulações de incêndio, que também foram divididas igualmente entre as unidades do Residencial Carlo Crivelli. “Ao trocar dois registros nas colunas de incêndio, o prestador de serviço percebeu que a tubulação não estava boa. Com isso, cotamos este serviço de emergência e levamos para assembléia. A divisão foi feita também igualmente para cada unidade”, declara a síndica Maria Imaculada.

Harmonia na Divisão

Embora a divisão de despesas do condomínio seja um tema complexo, que pode gerar desentendimento e conflitos entres os condôminos, tirando a paz da vida condominial, esta não é a realidade do Residencial Carlo Crivelli. De acordo com a síndica, os assuntos que envolvem o rateio dos custos do condomínio são encaminhados com tranquilidade e harmonia. “Felizmente, no nosso condomínio temos uma relação boa entre os condôminos e o síndico e isto facilita a divisão. Mas é claro que precisamos demonstrar todos os valores, pois tudo que envolve dinheiro pode acabar deixando as pessoas um pouco arredias”, revela a síndica.

Maria Imaculada destaca, ainda, que todas as despesas, na verdade, são investimentos que os condôminos estão fazendo em seu patrimônio. “Conseguimos demonstrar e argumentar bem sobre esta questão (investimento no patrimônio) junto aos condôminos e, em função disto, não tivemos nenhum tipo de problema”, enfatiza.

No entanto, quando o assunto é a recusa do condômino em pagar a cota que lhe é devida na divisão das despesas, o advogado Pedro Becker explica que nestes casos o condômino deve explicar o motivo. “Em caso de recusa, esta deverá ser justificada, apontando algum vício formal ou material na cobrança. Não havendo solução na esfera extrajudicial, é recomendável que o faça judicialmente, consignando os valores, a fim de que não fique caracterizado o atraso no pagamento”, finaliza Becker.

Entenda o que é a fração ideal

A fração ideal é cota percentual que se atribui a cada unidade de um empreendimento imobiliário subordinado à lei 4591, de 1964. Ela (fração ideal) corresponde ao coeficiente do direito ao respectivo condômino sobre o terreno e o conjunto arquitetônico. A fração ideal é expressa sob forma decimal ou ordinária. Isto é, a ela está relacionada à proporção sobre ao qual recai a propriedade do condômino.

Pelo Novo Código Civil, a definição de fração ideal é dada pelo Artigo 1.331 §3º: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

Dispositivos da Lei

O Novo Código Civil traz, ainda, outros dispositivos sobre a fração ideal. No artigo 1.336, que traz em seu caput os deveres do condômino, o inciso I diz que é dever do condômino: “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”.

Já o artigo 1.339 diz que: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.”.

O Novo Código Civil traz, ainda, no artigo 1.352, parágrafo único, o seguinte dispositivo: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”.