O litígio processual atingiu níveis altíssimos no país. Hoje, um entre cinco brasileiros passa ou já passou por um processo judicial. A inadimplência está diretamente refletida nesta estatística e, cada vez mais, os condomínios precisam brigar para recuperar seu crédito. Diante da carência de soluções eficazes que resolvessem de forma imediata o fluxo financeiro dos condomínios, foi estruturada a securitização de créditos condominiais.
De acordo com o representante da Câmara Gestora de Títulos Públicos, Alexandre Bastos, a securitização trata-se de um produto inovador que tem como objetivo adquirir os créditos condominiais em fase de cobrança judicial, onde o Fundo assume a responsabilidade pelo pagamento integral de todas as cotas a vencer. O que permite ao condomínio o imediato restabelecimento de seu fluxo financeiro, recebendo ainda os créditos acumulados (parcelas vencidas) no ato da cessão com uma taxa de desconto fixada de acordo com as características de cada processo.
Para o condomínio há a vantagem de recuperação imediata de seu passivo sem a necessidade de aguardar à morosidade decorrente da cobrança judicial, enquanto para os cotistas do Fundo é uma oportunidade de rentabilidade com taxas superiores àquelas oferecidas pelos bancos. O procedimento de cessão é feito com toda a segurança e transparência exigida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para operações envolvendo Fundos de Investimento. “Nesse contexto foi elaborada a cessão de créditos condominiais. A operação desenvolvida traz muitas vantagens para as partes envolvidas, pois o Fundo se compromete a adquirir a dívida condominial vencida, mediante um deságio, mas passa a pagar em dia todas as cotas condominiais que se vencerem após a cessão. Essa lógica garante que o condomínio passe a ficar rigorosamente em dia após a cessão”, esclarece Alexandre.
Segundo Valter Vivas, coordenador do escritório Schneider Advogados Associados, considerando as limitações relativas à advocacia, não há a negociação de um produto do Fundo de Investimento. “Trata-se de uma oferta de compra de crédito, efetuada pelo Fundo de Investimento, em que o escritório atua como um facilitador da operação, em relação aos processos que já patrocina, caso haja interesse do cliente”. O Fundo de Investimento é um veículo financeiro que objetiva reunir um conjunto de investidores para a aplicação em determinados ativos. Todo Fundo é regulamentado pela Comissão de Valores Imobiliários e regido por um regulamento próprio. “No caso concreto o nosso Fundo de Investimentos, denominado G5 Precatórios FDIC-NP, tem por objetivo investir em ativos judiciais, ou seja, comprar créditos que estejam relacionados às demandas judiciais”, diz o representante da Câmara Gestora.
A securitização pode assumir diversos significados. Securitização agrícola, securitização de ativos imobiliários, ativos financeiros, entre outros. Em todos os casos a securitização consiste em transferir uma dívida (direito) para um segmento com disponibilidade financeira para adquiri-la, transformando em investimento. Alexandre ressalta que, no caso de condomínios, a securitização consiste na transferência do direito que o condomínio detém para o Fundo de Investimento. De um lado, para o condomínio, torna-se muito penosa a espera pelo recebimento do crédito. De outro lado, para o Fundo de Investimento capitalizado, a espera no recebimento do direito é uma oportunidade, pois garante o retorno pelo capital investido.
A securitização normalmente é feita por uma Companhia Securitizadora ou um Fundo de Investimento. Estes veículos buscam adquirir ativos que atendam à política de investimento definida no seu regulamento. Na prática, para ocorrer uma operação de securitização faz-se necessária a existência de uma cessão de crédito, onde um cedente (condomínio) transfere seu direito a um terceiro (Fundo). A cessão é representada por um contrato denominado contrato de cessão de crédito, que é uma operação de direito civil em que qualquer credor pode ceder seu direito e esta operação normalmente é representada por um contrato de cessão.
Valter Vivas explica que a operação de compra do crédito é feita quando tal crédito esteja sendo cobrado por ação judicial e, via de regra, já consolidado por sentença. Em princípio, o Fundo investe em créditos a partir de R$ 30.000,00. É necessária a aprovação da cessão do crédito em Assembleia especialmente convocada para esta operação, de forma a dar publicidade e transparência para os condôminos. Com a aprovação, é assinado um contrato de cessão de direitos creditórios, que é levado a registro em cartório.
O Condomínio do Edifício Sam Michelli, em Vila Isabel, recorreu à securitização para resolver a inadimplência de uma unidade. De acordo com o Sr. Araújo, síndico há 17 anos do edifício, o condomínio recebeu uma carta do escritório da Schneider oferecendo os serviços do fundo para a compra da dívida condominial. O síndico conta que há sete anos, após o falecimento de um proprietário do imóvel do terceiro andar, seus herdeiros ficaram com a propriedade, mas as contas condominiais não foram pagas. “Para aderir ao produto foi convocada uma Assembleia para que independente do consenso dos membros do conselho, os moradores aprovassem o serviço. O que foi aprovado em unanimidade”. Como os créditos do condomínio já estavam em litígio, após a negociação, o Fundo assumiu a dívida e as cotas condominiais vincendas. “O fundo pagou 70% do valor do débito, o que veio a reforçar o caixa do nosso condomínio. Com essa verba estamos fazendo projetos de obras de vital importância para o condomínio o que favorecerá todos os moradores”, conta o síndico, satisfeito.
Vantagens comerciais da securitização de créditos condominiais
- Concretização, com pagamento do preço, poucos dias após a aprovação;
- Recuperação imediata do passivo e estabilização do fluxo financeiro;
- Garantia do pagamento regular das parcelas vincendas devidas pela unidade;
- Transferência do risco para o Fundo (risco judicial, embargos de terceiro, custas judiciais);
- Segurança de um veículo legalmente estruturado conforme regulamentação da CVM.