O tripé da Gestão Condominial

No meu último artigo, discuti a responsabilidade tanto do síndico quanto dos condôminos em manter-se informados sobre as questões relacionadas aos condomínios dos quais são proprietários, assim como seus papéis e contribuições para o bem-estar e a ordem no local. Continuando com sugestões para aprimorar a gestão condominial, apresento o conceito que criei, chamado de “Tripé da Gestão Condominial”.

Esse “tripé” consiste em três ferramentas que os síndicos devem dominar, enquanto os condôminos deveriam, pelo menos, entender basicamente seu funcionamento e aplicação. As três ferramentas são: a Convenção do Condomínio, as Assembleias e a Previsão Orçamentária, que serão brevemente abordadas neste artigo.

A Convenção do Condomínio é o principal documento normativo para a gestão do síndico. Ela possui natureza jurídica normativa, pois envolve várias partes interessadas, embora nem todos os condôminos necessariamente concordem integralmente com seu conteúdo, ao contrário de um contrato que requer a aceitação de todas as partes envolvidas. É importante destacar que a convenção pode ser aprovada em sua criação com o quórum de 2/3 do total das frações ideais ou 2/3 dos votos dos condôminos para ser alterada. Esse documento fundamental regula todas as normas relacionadas à propriedade, rateio das despesas, administração, funcionamento das assembleias e quóruns para deliberações, bem como as sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores que não cumprirem suas disposições. É essencial que síndicos e condôminos conheçam as regras estabelecidas nas Convenções de seus condomínios para manter um convívio harmonioso e evitar conflitos, compreender direitos, deveres, composição dos membros da administração e suas responsabilidades, entender as regras para a realização de assembleias e os quóruns necessários para deliberar sobre determinados assuntos, e estar cientes das consequências de não seguir as regras e as penalidades decorrentes.

Na outra ponta do tripé, temos as Assembleias de Condomínio, que devem ser realizadas pelo menos uma vez por ano. Essas assembleias possuem natureza jurídica de órgão deliberativo e decisório, e suas decisões são vinculantes para todos os condôminos, mesmo os que não participaram. Elas devem estar em conformidade com a legislação vigente, especialmente o Código Civil Brasileiro, e as regras internas do condomínio. Há a assembleia ordinária, obrigatória anualmente, que tem como finalidade aprovar as contas do período atual, eleger os membros da administração e aprovar o orçamento das despesas (previsão orçamentária). Já as assembleias extraordinárias tratam de assuntos específicos que exigem aprovação, como obras e sorteio de vagas de garagem. É importante destacar que questões específicas ordinárias, como a aprovação do orçamento ou o reajuste da cota condominial, podem ser abordadas em assembleias extraordinárias caso haja desequilíbrio entre receitas e despesas, ou dificuldades na gestão do fluxo de caixa, se a próxima assembleia ordinária esteja distante. Em futuros artigos, detalharei mais sobre assembleias eletrônicas, convocações por condôminos e outros temas relacionados.

Na terceira e última ponta do tripé, temos a previsão orçamentária, uma ferramenta crucial para o síndico gerir as finanças do condomínio. Deve ser como um manual de bolso para os gestores consultarem sempre que necessitarem efetivar uma despesa. Com ela, é possível determinar o valor da taxa condominial e acompanhar se o planejado está sendo executado fielmente para manter o equilíbrio financeiro. Para elaborá-la, é importante levantar todas as receitas e despesas do condomínio, as projeções de reajustes de contratos existentes, bem como uma análise detalhada da estrutura de colaboradores e reajustes das categorias. Obras e benfeitorias geralmente não são incluídas, devendo ser rateadas por taxas extras. A previsão orçamentária está intimamente ligada às outras pontas do tripé, sendo regulamentada na convenção e depende da aprovação na assembleia ordinária. Uma vez aprovada, torna-se o guia para a gestão financeira do condomínio, sendo usado como referência para o acompanhamento e controle das finanças.

Em conclusão, o “Tripé da Gestão Condominial” oferece uma estrutura sólida para uma administração eficaz dos condomínios, promovendo transparência, participação e responsabilidade por parte de todos os envolvidos. Ao dominar e compreender esses três elementos fundamentais, os síndicos e condôminos podem colaborar de forma mais eficiente para garantir o bem-estar e a ordem dentro de seus condomínios, promovendo assim um ambiente harmonioso e satisfatório para todos os residentes.

Colunista: Carlos Dantas, Sócio Diretor da Garden Administração