Saiba mais sobre o Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI)

O ITBI é o tributo de maior relevância para efetivar transações imobiliárias entre pessoas vivas, incidindo sempre que houver transmissão de um bem imóvel ou de direitos relacionados a ele, seja por compra e venda, permuta, dação em pagamento, cessão de direitos ou qualquer outra forma de transmissão que não seja gratuita (como q doação, caso em que se aplica o ITCMD, que já foi tema desta coluna). A legislação é municipal, o que implica em variações de alíquotas dependendo do município onde o imóvel em questão está localizado ou cujos direitos a ele relacionados estão sendo transferidos.

A princípio, a reforma tributária não afeta significativamente a aplicação das regras do ITBI, pois está focada na tributação do consumo e na simplificação do regime tributário das cadeias produtivas. No entanto, o Projeto de Lei nº 68, que tem como objetivo q regulamentação da reforma, prevê a incidência de CBS e IBS, além do ITBI, sobre operações envolvendo bens imóveis em certos casos, como na alienação decorrente de incorporação imobiliária.

A base de cálculo do ITBI tem sido objeto de controvérsias ao longo dos anos. O Código Tributário Nacional (CTN), define como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Valor venal nada mais é que uma estimativa do preço da propriedade determinada pelo poder público. No entanto, a determinação do valor venal é frequentemente disputada entre autoridades fiscais e contribuintes, devido ao uso de tabelas de valores de referência pelos municípios, que nem sempre correspondem ao valor de mercado real. O imbróglio já foi tema de discussão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI não pode ser determinada unilateralmente pelo município. Em caso de discordância quanto ao valor venal estabelecido, o contribuinte pode impugnar administrativamente e apresentar uma avaliação independente para que o ITBI incida sobre o valor da operação. O tema ainda não está pacificado e aguarda discussão no Supremo Tribunal Federal (STF).

A Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide na transmissão de bens ou direitos em caso de integralização de capital societário, nem na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, desde que a sociedade beneficiária não tenha “atividade preponderantemente” imobiliária. O STF decidiu que essa imunidade se aplica apenas ao valor do imóvel especificamente alocado na conta contábil do capital social da empresa, com a tese de que “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do artigo 156 da CF/88, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Além disso, há várias outras questões judiciais envolvendo a incidência (ou não) do ITBI, como a aplicação da imunidade nas contribuições de imóveis em Fundos de Investimento Imobiliário (FII), a contestação de legislações municipais que exigem o pagamento do ITBI antes da efetiva transmissão do imóvel ou dos direitos reais a ele relacionados, e a aplicação da imunidade em reduções de capital com a entrega de imóveis aos acionistas, entre outros.

O ITBI é um imposto de aplicação aparentemente simples, porém, como tudo no âmbito tributário, é cercado por inúmeras discussões e controvérsias. A recomendação é sempre consultar um profissional qualificado para garantir o cumprimento preciso das obrigações fiscais e evitar possíveis penalidades por falhas no pagamento.

Colunista: Evelyne Lys, sócia co-fundadora da Essencial Jurídica