O “novo” desafio dos Gestores de Propriedades Urbanas: A Preservação da Saúde e seus Impactos em Condomínios

Por André Luiz Junqueira

O ano de 2020 foi marcado pela crise sanitária gerada pelo vírus Covid-19, mais conhecido por coronavírus. Situação que continua e até se agrava enquanto se escreve o presente artigo. Até o início do ano passado, a preocupação dos gestores de propriedades urbanas (incluindo os síndicos) em relação à higiene se limitava à limpeza da caixa d’água, asseio com todas as partes comuns (onde a preocupação era mais estética do que de saúde propriamente dirá), dejetos de animais em partes comuns, salubridade do local de trabalho dos funcionários, coleta adequada de lixo e outras medidas.
No entanto, a pandemia do coronavírus fez com que os gestores de propriedades urbanas, especialmente, os síndicos, passassem a praticar atos para os quais pouco (ou nada) se prepararam, como fazer assembleias virtuais ou chamar atenção e multar moradores por não utilizarem máscaras.
Levando em conta que o síndico tem o dever de agir na defesa dos interesses do condomínio (art. 1.348, II, do Código Civil), bem como manter serviços de interesse dos possuidores, diligenciando a conservação e guarda de partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil) e fiscalizando os deveres dos condôminos, incluindo os que afetam a saúde dos demais (art. 1.336, IV, do Código Civil), surgiu a necessidade de estar preparado para agir, conforme os exemplos que serão citados a seguir.

ATUALIZAÇÃO LEGISLATIVA/NORMATIVA CONSTANTE – A quantidade de mudanças de normas federais, estaduais e, principalmente, municipais, evidenciou a necessidade do gestor se manter atualizado com revistas especializadas, canais de notícias, instituições ligadas à área (Secovi do seu estado, ABADI e AABIC) e contar com assessoria jurídica para receber orientações sobre o que pode ou deve ser feito.

GESTÃO DE CRISE EM RH – o gestor deve estar pronto para substituir funcionários, zelar pela saúde deles em ambiente de trabalho e tudo de acordo com a legislação trabalhista vigente. Ter agilidade em afastar funcionários sob suspeita, testá-los e eventualmente substituí-los deve ser algo já previsto pelo gestor. Estar atualizado com as normas aplicáveis e contar com assessoria especializada em Direito do Trabalho e Departamento Pessoal se provou essencial durante a pandemia de 2020/2021.

RÍGIDAS ROTINAS DE HIGIENIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – o que antes era uma preocupação mais estética do que de saúde, passa-se a se a ter uma postura ainda mais diligente com a frequência e rigidez com as rotinas de limpeza. Consequentemente, se exige que o gestor estude mais sobre os materiais de limpeza adequados, não só para avaliar eventual aumento de despesas com material, mas também para que atinjam seus objetivos.

REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS VIRTUAIS – com os riscos que aglomerações trazem, cabe ao gestor a responsabilidade de buscar meios de realização de assembleias tele presenciais para o condomínio que administra. Deve buscar assessoria jurídica para orientá-lo em como o procedimento deve ser feito, quais aplicativos deve utilizar e como conduzir a reunião. Condomínios que ainda não experimentaram esse procedimento representam um risco para seus condôminos do ponto de vista sanitário e, por consequência, jurídico.

INTERDIÇÃO TOTAL OU PARCIAL DE ÁREAS COMUNS – cabe ao gestor avaliar, de acordo com o condomínio e normas vigentes, se deve ou não interditar ou limitar o uso de áreas comuns. Para evitar que o condomínio seja pego de “surpresa” no futuro e para reduzir reclamações de condôminos dissidentes, pode ser interessante que assembleia (de preferência, tele presencial) já autorize o gestor a promover tais interdições ou limitações de uso. Em termos práticos, não é nada diferente da interdição de determinada área em razão de obra ou risco de queda de objetos.

REGIME ESPECIAL DE OBRAS DURANTE CRISES SANITÁRIAS – obras constituem direito dos condôminos, mas o gestor deve verificar qual a capacidade do condomínio em realizar várias obras simultaneamente, avaliando o volume de trânsito de pessoas e materiais nas áreas comuns de circulação. Conforme o caso, pode-se avaliar proibir obras não necessárias ou, até mesmo, toda obra que não for urgente. Não havendo norma específica editada pelo Poder Público, também é recomendável que o gestor busque assessoria jurídica para apresentar à assembleia minuta de regulamento especial.

ATIVIDADES INCOMODATIVAS E CONFLITOS DE VIZINHANÇA – problemas oriundos da convivência mais intensa durante o confinamento, incluindo o aumento de violência doméstica e redução dos níveis de tolerância a barulho. Se levados elementos ao gestor do condomínio, a ele cabe tomar providências para que tais atividades cessem, sob pena de responder civil e criminalmente por omissão, conforme o caso.

PREVENÇÃO E CONTENÇÃO DE ATIVIDADES ANTISSOCIAIS DE CONDÔMINOS/OCUPANTES – certamente o ponto mais desafiador dessa lista em razão da resistência humana às mudanças de rotina impostas por eventual doença. As atividades consideradas nocivas podem variar dependendo da doença infectocontagiosa, mas, provavelmente, o uso de máscaras, distanciamento social e costumes de higienização são medidas universais de prevenção. Cabe ao síndico promover campanha interna de conscientização (até discutir em assembleia, se possível), coletar provas de atos infracionais, advertir, multar e, até mesmo, mover ação para que as normas sejam devidamente respeitadas. Em 2020, ficaram famosos os precedentes judiciais de exclusão de inquilinos que reiteradamente descumpriam normas sanitárias e do caso de um grupo de condôminos proibidos via liminar de usar áreas comuns interditadas pela síndica.

Por fim, conclui-se que zelar pela saúde dos condôminos, ocupantes, visitantes e, principalmente, dos funcionários em ambiente condominial é uma responsabilidade jurídica que ficou mais do que evidenciada com a pandemia do coronavírus. Por outro lado, mais do que uma responsabilidade legal, o gestor de propriedade urbana tem o dever moral e ético de se preparar em relação a todos os itens citados para evitar que alguém (ou ele mesmo) se contamine. Maior ainda é a responsabilidade do síndico, uma vez que a ele é confiada a posição de representante legal do condomínio.