O projeto que pretende revitalizar a região do Centro do Rio de Janeiro, criando unidades residenciais, completa um ano e lida com desafios mas também resultados promissores.
O projeto Reviver Centro foi sancionado em 14 de julho de 2021, há pouco mais de um ano, com o objetivo de revitalizar a área do Centro do Rio de Janeiro. Inspirado em programas de outras cidades do mundo, como Nova York e São Paulo, que revitalizaram suas áreas centrais, a prefeitura do Rio de Janeiro pretende trazer mais moradias para a região por meio de lançamentos residenciais (algo praticamente inédito no Centro em muitos anos) e convertendo edifícios comerciais em edifícios mistos, bem como transformando hotéis abandonados e antigos da região em edifícios residenciais ou mistos.
De acordo com a Prefeitura do Rio, o programa quer promover a recuperação urbanística, social e econômica dos bairros da região central, estabelecendo diretrizes para a gestão, qualificação e manutenção do espaço público e dos bens históricos de uma área de 5,72 quilômetros quadrados.
De fato, o número de venda de imóveis no Centro aumentou em 118% de 2020 para 2021, segundo o Secovi Rio, o Sindicato da Habitação. Em 2020, foram 398 imóveis vendidos. Em 2021, foram 867 imóveis. A região teve no último ano, inclusive, o lançamento de um residencial na Avenida Presidente Vargas, algo inédito e praticamente inimaginável para quem conhece o bairro, conhecido por seus edifícios comerciais.
Desde que o pacote de leis do Reviver Centro foi sancionado, os licenciamentos se revelaram promissores. Até agora, são 28 pedidos de licença vinculados às novas regras urbanísticas, sendo 19 já concedidos, totalizando 1.362 unidades residenciais, e outros 9 em análise, que preveem mais 698 unidades residenciais. Isso representa um total de 2.060 unidades residenciais até agora na região, segundo a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SMPU), órgão responsável pela implementação do programa.
De acordo com Thaís Garlet Biagini, arquiteta, urbanista e gerente de planejamento local das Áreas de Planejamento 1 (Centro) e 2 (Zona Sul e Grande Tijuca) da SMPU, os pedidos são um indicativo do interesse no Centro da cidade e da eficiência do plano.
“Quando comparamos com a quantidade de unidades residenciais licenciadas na região nos últimos 10 anos anteriores à lei: de 2012 a meados de 2021, foram licenciadas 1.208 unidades residenciais no Centro do Rio. Em um ano, já superamos o total licenciado na última década anterior à lei”, diz ela, que completa: “Esse número de unidades residenciais representará um acréscimo populacional significativo, mais adiante no tempo, numa região que tem aproximadamente 41 mil habitantes”.
Para garantir que o programa siga despertando o interesse de empresários e construtoras, a prefeitura também vai oferecer benefícios fiscais. Entre eles, a suspensão da dívida ativa de IPTU e da taxa de coleta de lixo para os empreendimentos de residenciais novos ou de retrofit, além de isenção de IPTU no período da obra e redução de 50% do imposto por cinco anos (nos casos de retrofit) e três anos (para empreendimentos novos), a contar a partir da entrega das unidades.
Projetos de residenciais ou de uso misto (estes com mínimo de 60% de unidades residenciais) terão liberação de taxas de licenciamento de obras e redução de ITBI para a primeira compra. As regras urbanísticas para esses empreendimentos também ficam mais flexíveis.
“A transformação do Centro do Rio de um território comercial (com movimento 8 horas por dia, em dias úteis) para um território com mais residências e moradores (com uso 24 horas por dia e 7 dias na semana) será gradual. Por muito tempo, o licenciamento de residenciais no Centro foi proibido. Além disso, ninguém quer abrir mão totalmente do lado comercial e empresarial, pois são muitos os postos de trabalho ali e isso é bom. Mas queremos oferecer alternativas de ocupação, porque a crise econômica e a pandemia mostraram que o modelo anterior adotado nas áreas centrais no mundo, focado no comercial e empresarial, não funciona mais. Então esta é uma mudança que veio para ficar”, opina Thaís Garlet Biagini.
A arquiteta diz que no próximo ano do programa ainda não veremos prontas as edificações licenciadas até agora, porque cada empreendimento tem seu tempo de maturação e construção. A prefeitura espera que os moradores cheguem aos poucos, criando uma nova dinâmica de uso, com novas demandas de comércios e serviços.
“Além disso, estamos desenvolvendo dentro do Reviver o programa de locação social, como alternativa para as famílias cuja fonte de renda e capacidade de pagamento não se enquadrem nas normas dos projetos já disponíveis. Está sendo planejado ainda um programa de moradia assistida, como forma de amparar temporariamente pessoas de baixa renda e em situação de vulnerabilidade social, visando garantir a diversidade de rendas, bem como, a manutenção da população da região”, explica.
Para atrair novos negócios criativos e evitar a evasão dos negócios existentes, o Reviver inclui um Distrito do Conhecimento, além do Distrito da Vivência e Memória Africana, para garantir o reconhecimento e preservação dos espaços vinculados à História, Arqueologia e à Cultura africana e afro-brasileira na região, que são inúmeros.
“Nossa expectativa também recai sobre o aumento dos pedidos de reconversões de unidades comerciais individuais em residenciais. Acreditamos que o Reviver ainda vá chegar aos proprietários de imóveis individuais em condomínios com índice grande de vacância e cujas salas são compatíveis com a transformação de uso para residencial”, diz.
O desafio de atrair mais comércio, segurança e serviços para a região
Quem circula pelo Centro do Rio de Janeiro sabe que, de segunda à sexta, a região vive lotada de trabalhadores e de pessoas que frequentam os prédios em busca de serviços, como médicos, cursos, etc. No entanto, nos fins de semana, o Centro costuma ficar deserto, com exceção da Lapa, que tem bastante movimento por conta dos bares e boates. Outra questão que atinge diretamente esse novo fluxo de pessoas é a segurança, já que a área costuma ser conhecida por práticas de roubos e furtos de transeuntes, especialmente à noite.
“O Centro do Rio é a região com mais oferta de transporte de toda a cidade. No perímetro do Centro você tem estações de trem, metrô, ônibus, barcas, VLT, bicicletas de aluguel e até mesmo aeroporto. Já está em curso, pela Prefeitura do Rio, o aumento da rede cicloviária da área. No que tange à segurança, dentro de sua esfera, a prefeitura já tem atuado no Centro, com reforço de equipes de guardas municipais e de ordenamento urbano. O estado tem o Centro Presente. No que se refere ao comércio, esperamos que a ocupação por moradores vá gerar uma demanda crescente por comércios e serviços, que vá beneficiar esse setor da economia”, explica Thaís.
Assim, a arquiteta acredita que a demanda, por si só, vai trazer novos serviços para a região: “Neste primeiro ano, por exemplo, já recebemos a notícia da abertura de um supermercado na Rua Sete de Setembro e a reabertura de alguns estabelecimentos tradicionais, como a Casa Villarino e o Amarelinho. Eventos culturais também estão sendo retomados nos inúmeros centros culturais da região e mesmo os eventos de rua”.
Um outro grande desafio do programa é melhorar o espaço público como um todo, que foi muito negligenciado nos últimos anos pelas gestões municipais. Há muita sujeira e problemas nas calçadas. No Largo da Carioca, por exemplo, também é comum ver camelôs enfileirados nas ruas, obstruindo o fluxo de pessoas.
“Desde que o Reviver Centro foi enviado à Câmara, no início do ano passado, antes mesmo de sua aprovação e sanção, a Prefeitura iniciou forças-tarefa no Centro para recuperar a conservação do calçamento e dos espaços e monumentos públicos, limpeza, iluminação, drenagem, ordenamento urbano, assistência social e segurança. Ainda há muito o que fazer, a área é grande e este é um trabalho contínuo”, afirma Thaís.
A arquiteta explica que, com o objetivo de estimular reconversões de prédios comerciais para residenciais e produzir soluções de habitação social no Centro, espera-se ter mais recursos para investir em projetos e na região.
“Já foram arrecadados cerca de R$3 milhões, que serão investidos em melhorias. Isso sem falar nos recursos já destinados diariamente pelos diversos órgãos municipais responsáveis pelos serviços públicos”.
Onda de reconversão impulsiona os micro-apartamentos na região
Entre os projetos de reconversão, está o antigo prédio da Mesbla, que é um dos 9 ainda em análise pela municipalidade. Recentemente, a onda de residenciais também atingiu o Atlântico Tower, o antigo Hotel São Francisco. O imóvel, que fica na Rua Visconde de Inhaúma, próximo à Rio Branco, a poucos quarteirões do Boulevard Olímpico, terá 216 unidades a partir de 17 metros quadrados, área de lazer e cobertura e já está fechado para o retrofit.
Ali perto, após cerca de cem anos recebendo turistas, o Hotel Aymoré, na Praça da Cruz Vermelha, também dará lugar a um residencial. Os 48 quartos do chamado “Hotel do Índio”, por ter um busto indígena na fachada, serão convertidos em 25 apartamentos.
As novas conversões podem impulsionar um movimento que vem crescendo em todas as grandes metrópoles do mundo, inclusive em São Paulo, que já está lotada dos chamados “microapartamentos”, unidades pequenas e práticas, modernas e bem divididas em seu interior, com até 45 metros quadrados, e geralmente muito bem localizados, nas áreas centrais, com serviços próximos e transportes.
“A gente entende que os microapartamentos podem ser resultado de uma demanda vinda também da população. A construção de pequenos apartamentos estava proibida na cidade há muitas décadas. Nesse lapso temporal, formou-se uma demanda reprimida. De fato, as famílias nesse período ficaram menores e o custo de vida subiu. Os microapartamentos são a oportunidade para um jovem sair de casa ou para um idoso morar sozinho e se manter. A pessoa abre mão do espaço maior em função da localização e do preço. É uma opção que a legislação não dava e agora está permitindo. É claro que existe mercado para todos os tipos de imóveis no Centro. Entendemos que possibilitar fazer imóveis menores, deve permitir imóveis mais acessíveis. Os valores dos lançamentos que estão surgindo no Centro são semelhantes aos verificados em imóveis em áreas com menos estrutura e mais distantes da área central”, diz Thaís Garlet Biagini.
Segundo a arquiteta, os números do Reviver Centro até agora mostram que o retrofit, embora mais difícil, é possível. Das 1362 unidades residenciais previstas nas 19 licenças concedidas, já há uma predominância para as reconversões: são 762 unidades habitacionais em projetos de reconversão e 600 em novas construções.
“Esperamos ver esses números de retrofit crescendo ainda mais, com a adesão de reconversões de salas comerciais em apartamentos de forma individual. Temos salas individuais no Centro totalmente compatíveis com a transformação em apartamentos. Isso daria maior velocidade à transformação e ocupação do Centro com população, permitindo a utilização de salas comerciais ociosas que também seriam uma opção econômica de moradia”, diz a especialista do programa.
A região da Central do Brasil
Com um fluxo enorme de pessoas diariamente, a região da Central do Brasil também é um desafio para o Reviver Centro. Há diversas comunidades no entorno e altos índices de violência e a região – que está inserida no perímetro do programa – ainda não sofreu nenhuma interferência da prefeitura do Rio. Questionada sobre o bairro, a arquiteta Thaís Garlet Biagini afirma que a prefeitura vem pensando em soluções para a área.
“A região da Central do Brasil faz parte do perímetro do Reviver Centro e está no roteiro de investimentos e de ação mais focada do município, como já fizemos na Cinelândia, Largo da Carioca e outros. Esta é uma área que tem muito potencial de uso residencial, mas mais complexa de se trabalhar, tanto pela questão social como a de patrimônio cultural. Mas a Prefeitura estuda opções de projetos de desenvolvimento para a região, que possam contemplar todas essas nuances”, conclui.
Por: Mario Camelo