O aluguel na modalidade de hospedagem, como o realizado pela plataforma Airbnb, pode ser proibido pelo condomínio?

Uma decisão judicial de novembro de 2021 pode mexer diretamente com o dia a dia dos condomínios e precisa estar no radar de síndicos e administradores.  A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se manifestou favoravelmente sobre a possibilidade de proibição da locação com prazo inferior a 90 dias em condomínios após decisão em convenção.

O entendimento segue decisão anterior já tomada pela 4ª Turma e, por envolver discussões relativas ao direito constitucional de propriedade, a questão poderá ser decidida no Supremo Tribunal Federal (STF). O caso em julgamento diz respeito a um condomínio da cidade de Londrina, norte do Paraná, que aprovou em assembleia a proibição das locações de apartamentos por período inferior a 90 dias, que se tornaram comuns a partir de plataformas como o Airbnb.

O advogado Marcos Lopes Prado, especialista em direito condominial, explica que esse não é um processo de repercussão geral, ou seja, que obriga decisões de outros processos e terceiros a cumprir a decisão. Ela só vincula as próprias partes do processo. “O STJ é uma corte de 3ª instância (acima dele só o STF em matéria constitucional) e, com isso, as decisões do STJ acabam tendo um peso muito grande em relação à jurisprudência, na criação de precedentes e julgados no Brasil. E essa é a segunda turma do STJ que reitera o mesmo entendimento de que cabe ao condomínio deliberar a possibilidade de locações por curta temporada, via plataformas digitais como o Airbnb. Isso sob o argumento de que o condomínio residencial tem uma condição de habitação em que são importantes questões como o sossego e a segurança e que a presença de locatários por diárias implica na presença de pessoas estranhas à vida condominial que não teriam comprometimento com as regras do condomínio. Isso criaria a insegurança entre os condôminos e daria legitimidade ao argumento de que o direito coletivo dos condomínios se sobreporia ao direito individual dos condôminos”, explica o especialista, acrescentando que o tema ainda deve chegar ao STF, já que podem “chover” casos similares.

Para qualquer determinação sobre o tema, orienta o advogado, é preciso haver uma assembleia: “A maioria dos condomínios tem convenções anteriores, então não prevêem esse tipo específico de locação de curta temporada por plataforma. Para alterar uma convenção é preciso de um quórum de dois terços de condôminos reunidos em Assembleia Geral. Havendo essa aprovação, a partir da data de publicação da alteração, não podem haver novas locações de apartamentos ou unidades via plataformas digitais naquele condomínio. E isso o judiciário tem reconhecido como legítimo”, afirma.

O advogado Márcio Spimpolo, coordenador da pós-graduação em direito e gestão condominial da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP), também comenta sobre a decisão: “A empresa Airbnb, que durante o processo atuou como assistente, diz que o aluguel por temporada no Brasil é previsto na Lei do Inquilinato (Art. 48, da Lei 8245/91), não configurando atividade hoteleira, e, por esta razão, a convenção condominial não poderia proibir tal prática, a não ser pelo quorum da unanimidade dos condôminos. Faz bastante sentido essa tese da defesa, tendo em vista que existe, ou deveria existir, a hierarquia das Leis. Como se sabe, a convenção de condomínio está abaixo das Leis Federais e não pode afrontá-las, como é o caso da Lei 8.245/91, que permite a Locação para temporada por prazo não superior a 90 dias, e, portanto, não existindo prazo mínimo, todos os proprietários têm seu direito assegurado não somente com base na citada Lei do Inquilinato, mas também na Constituição Federal (art. 5º, caput) e no próprio Código Civil (Art. 1228 e 1335, I). Apesar disso, os ministros do STJ entenderam que o Direito de Propriedade pode ser limitado pela convenção e os condomínios que assim o fizerem (com quórum qualificado de 2/3) estarão legitimados a proibir a locação para temporada por aplicativos”, explica.

Impacto no dia a dia

A popularização das plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb, teve um grande impacto sobre o dia a dia nos condomínios nos últimos anos. A afirmação é de Roberto Bigler, diretor-adjunto jurídico da Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (Abadi). Segundo ele, entre as questões mais comuns estão a alta rotatividade de pessoas em condomínios com finalidade exclusivamente residencial, o aumento no consumo de serviços como água e luz, especialmente nas áreas comuns, excesso de barulho e a ocupação de unidade autônoma acima da capacidade técnica.

“Para a Abadi, não obstante ser totalmente legal a possibilidade de uma locação por temporada, conforme inteligência do artigo 48, da Lei 8.245/91, essa modalidade de locação de curtíssima temporada, por ter elementos que muitas das vezes se confundem com um contrato atípico de hospedagem, pode gerar sérios transtornos aos condomínios com natureza exclusivamente residencial. Nesse sentido, parece acertada a decisão do STJ quando permite que os condôminos, através de uma decisão assemblear, possam decidir se querem ou não aquele tipo de ocupação no seu condomínio, garantindo, assim, o sossego, salubridade e segurança dos possuidores. Importante destacar que existem condomínios que são vocacionados para esse tipo de locação, como ocorre em algumas regiões litorâneas. Nesses casos, a eventual proibição pode ser considerada como um verdadeiro abuso de direito nos moldes do artigo 187, do Código Civil”, destaca.

Ele explica que ainda há uma falta de compreensão geral sobre o conteúdo da decisão do STJ: “Segundo o entendimento da 3ª Turma, poderá o condomínio, através de uma assembleia – observando o quorum adequado – deliberar sobre se aceita ou não locações dessa natureza, independentemente da plataforma utilizada para locação. Isto é, enquanto o condomínio não tratar desse tema internamente através de uma assembleia, não poderão ser proibidas, em tese, locações pelo Airbnb, por exemplo. Embora no caso concreto essa decisão mereça elogios, não podemos descartar que, por outro lado, possa existir uma certa carga de insegurança jurídica, favorecendo proibições de locações sem qualquer tipo de critério”, argumenta o diretor.

Condomínios devem implementar controle, afirma empresário do ramo

Fernando Gonzalez é sócio proprietário da Plenitude Travel, empresa lançada recentemente no mercado brasileiro que faz locações deste tipo. Para ele, a discussão não deveria ser a proibição da prática, mas como torná-la mais regrada nos condomínios:

“A minha impressão é que a questão está muito focada no Airbnb e plataformas do segmento. Querem barrar de tudo quanto é forma um canal de divulgação e locação de curta temporada. Mas as pessoas precisam lembrar que essa modalidade sempre existiu. No nosso litoral, a maioria dos apartamentos possui unidades de locação para curta temporada. As regras de cada condomínio já foram pré-estabelecidas lá atrás. A maior parte desses negócios é feita sem um contrato de locação, o que torna mais difícil a aplicação das regras. Um erro gravíssimo aqui no Brasil é a pessoa alugar a casa e não respeitar, por exemplo, o limite de pessoas. Nos EUA, a maioria dos resorts e condomínios hoje exige que os nomes de todas as pessoas sejam passados com antecedência. Isso, aqui no Brasil, é humanamente impossível. Primeiro, porque a maioria dos prédios não tem um sistema integrado de controle de visitantes de curta duração. Talvez isso precise ser feito aqui: a implementação nas regras dos condomínios para aumentar a segurança para todos, inclusive os proprietários, que têm todo o direito de alugar o seu imóvel”, comenta o empresário, que tem, também, uma empresa do segmento nos EUA.

A equipe da Revista Síndico procurou o Airbnb e solicitou uma entrevista com um representante para comentar a decisão do STJ. A empresa, por meio de sua assessoria, disse não ser viável uma entrevista no momento, mas deu o seu posicionamento sobre a questão: “O julgamento se refere a uma situação específica em um condomínio no Paraná e a decisão não determina a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral. O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.

Por Gabriel Menezes