Atividades comerciais em condomínios

A pandemia mudou muita coisa. Uma das principais foi o trabalho. Empresas fecharam, profissionais perderam o emprego, celetistas passaram a empreender em seu próprio negócio. O tradicional escritório foi dando espaço para novas configurações, dentre as quais a principal é o home office. Mais pessoas têm empresas, e a maioria é de micro e pequeno porte. E mais empresas abandonam sedes físicas e dão lugar ao sistema remoto de trabalho.

Apesar da mudança de cenário, uma coisa ainda não se adaptou: a lei. Empresas não podem funcionar em condomínios residenciais. Quem diz isso é o Código Civil. Em seu artigo 1.336, o texto é claro ao enfatizar que o condomínio deve “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Na prática, isso significa que é vedado ao morador contratar funcionários e instalar um negócio dentro de um prédio residencial. Apenas em unidades comerciais ou mistas, será permitido a ele funcionar dessa maneira.

Em algumas localidades, no entanto, pequenas exceções à regra já vêm sendo toleradas. Amparados por regimentos e convenções mais atuais, esses condomínios permitem a atuação de profissionais liberais ou pequenos empresários, que podem desempenhar algumas atividades, desde que não atrapalhem o funcionamento geral do prédio ou mesmo a segurança dos demais vizinhos. 

“Desde que esses profissionais se limitem às atividades de home office, que não envolvam circulação de mercadorias e de pessoas — sejam funcionários ou clientes, não há problema”, explica André Luiz Junqueira, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados. A possibilidade de flexibilidade pode, entretanto, confundir condôminos e gerar dúvidas em síndicos e gestores. Qual o limite entre as atividades comerciais e o exercício profissional, por exemplo? Que práticas configuram finalidade comercial e, portanto, são proibidas?

Sinal vermelho

O primeiro e mais importante limite é o da destinação do condomínio. A atividade desempenhada pelo condômino não pode, em essência, alterar a finalidade residencial do condomínio como um todo. Contratar mão-de-obra, ainda que em número reduzido, está fora de cogitação.

Outro ponto proibido é o uso de maquinário capaz de trazer riscos ao entorno condominial. Atividades com geração de fluxo intenso de visitantes ou mesmo de correspondência ao condomínio, bem como aquelas com excesso de barulho ou mau cheiro, são vetadas. 

A publicidade também é, geralmente, um problema. O condômino deve subtrair seu endereço residencial dos folhetos de prospecção de clientes com distribuição em local público, por exemplo. Da mesma forma, é impedida a fixação de placas e anúncios sobre a atividade exercida na residência. 

“A unidade imobiliária que tem sua destinação determinada como residencial não pode ser utilizada como estabelecimento de comércio ou serviços. Se o endereço é divulgado e utilizado para recebimento de clientes e venda de produtos, o condomínio deve agir”, destaca o advogado André Luiz. 

A relação com os clientes deve seguir uma série de regras cujo horizonte final é a manutenção do bem-estar da coletividade condominial. Clientes não podem circular em profusão pelas áreas comuns do condomínio tampouco devem utilizar o hall de entrada como sala de espera. Recebê-los para reuniões em salões de festa ou outro espaço comum torna o condômino responsável passível de advertência. 

A exceção neste caso são as salas de coworking. Cada vez mais comuns, especialmente nos novos empreendimentos, elas são espaços de trabalho compartilhados que contam, entre outras coisas, com mesas, internet, computadores e pontos de telefone para uso comum. “Uma vez que tais espaços são assim definidos e destinados desde a criação do condomínio, não há ilegalidade. Cabe apenas ao condomínio regulá-los para evitar desvirtuamentos”, orienta o especialista André Luiz Junqueira. 

Sinal verde

Não só de vetos e proibições vivem os empreendedores em condomínios. Se a atividade empresarial for livre de riscos e de perturbações aos demais moradores e se mantiver a finalidade de moradia da unidade em questão, então, ela é permitida. É possível, por exemplo, que a unidade seja registrada como endereço fiscal da empresa, apenas para receber correspondências. 

Alguns condomínios abrem espaço também para a realização de pequenas feiras em áreas comuns da unidade. Para o especialista André Luiz, cada situação deve ser avaliada com cautela. “A princípio, não se trata de atividade compatível com um condomínio residencial, mas depende de análise da situação, do que é feito, onde é realizada e como a convenção, regulamento ou assembleia abordam a questão”.

É importante que as famosas feirinhas e outras atividades de oferta de serviços, como massagista, profissionais de beleza e de academia, fiquem restritos aos espaços já projetados dentro do condomínio para esse fim.

Como monitorar

Os limites entre exercício profissional e atividade comercial nem sempre são de fácil identificação pelo síndico. Como saber, por exemplo, se um condômino autônomo está recebendo em casa uma visita ou um cliente? A dificuldade em monitorar as diversas situações pode impedir o gestor de agir nos casos de ilegalidade. 

Aqui, a dica é reunir provas. Gravações, testemunhas e até mesmo anúncios em sites e redes sociais podem ajudar. Caso seja comprovada a atividade comercial ilegal, vale o síndico buscar ajuda. “É importante o gestor ter a assessoria de um advogado para avaliar as provas, avaliar advertência ou multa ao proprietário, bem como verificar a viabilidade de ação judicial. Pode ser interessante buscar divulgar tais regras no condomínio como uma forma de evitar esse problema”, finaliza André.

Por: Aline Durães