Assembleias condominiais: o que você precisa saber!

Desde quando as pessoas começaram a viver em comunidade foi necessária a criação de rituais e acordos para que as opiniões sejam compartilhadas, discutidas e decididas em prol do benefício de todos. Digamos que um condomínio representa uma pequena amostra de todo esse cenário, então o desafio de conciliar os assuntos que dizem respeito à coletividade não é diferente. 

Neste sentido, as Assembleias são peça fundamental no processo de gestão, pois não só dão luz às questões administrativas do ambiente condominial, como possibilitam uma cooperação das partes (síndicos e condôminos) de forma transparente e, sobretudo, democrática. 

Apesar dos seus benefícios indiscutíveis, as Assembleias não são apenas úteis ou importantes, elas são obrigatórias, tendo sido regulamentadas através da Lei nº 10.406, sancionada em janeiro de 2002, dentro do capítulo VII, referente ao Condomínio Edilício. 

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

Toda Assembleia é igual?

Não, não é. Há, atualmente, 3 tipos diferentes de Assembleia relacionadas ao ambiente condominial, sendo elas:

• Assembleia Geral de Instalação (AGI)

É a primeira Assembleia de um condomínio, quando efetivamente ele é constituído de maneira oficial. Neste momento, é iniciada a providência da sua inscrição de CNPJ junto à Receita Federal, realizada a escolha do síndico e demais membros que irão compor a primeira administração do condomínio, bem como a aprovação do orçamento para custeio das despesas normais e até mesmo a definição da empresa administradora.

• Assembleia Geral Ordinária (AGO)

Sua realização anual é obrigatória, sendo utilizada para a resolução de temas importantes, como prestação de contas, aprovação de despesas, previsão orçamentária para o ano seguinte e, em alguns casos, para a eleição do síndico e demais membros de gestão. 

1. Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

Diferente das AGOs, as AGEs  podem acontecer sempre que necessário, dependendo da demanda. Em geral, são utilizadas para a discussão e aprovação de despesas emergenciais e de caráter extraordinário, que não haviam sido contempladas na previsão orçamentária.

Qualquer pessoa pode convocar uma Assembleia, tanto o síndico quanto os seus condôminos, mas neste último caso o Edital de convocação deverá contar com o recolhimento da assinatura de, pelo menos, 1/4 dos condôminos, e todos os moradores deverão ser notificados, inclusive o síndico. 

Um ponto importante é que alguns trâmites formais deverão ser seguidos à risca visando o acesso da informação a todos, caso contrário há a possibilidade até mesmo de impugnação da Assembleia. Isso envolve a criação obrigatória de uma circular a todos trazendo informações básicas como data, local e a lista com o detalhamento de todos os assuntos que serão discutidos – o que chamamos de Edital de Convocação . O tempo mínimo para esta convocação é definido pela Convenção de cada condomínio, mas a recomendação geral é de que ela seja providenciada com a antecedência necessária, de forma que chegue aos condôminos dentro prazo convencional, que em geral varia de 8 a 10 dias.

Possíveis mudanças na Convenção Condominial também são discutidas e votadas durante as AGOs ou AGEs, desde que o tema esteja previsto na pauta do edital de convocação e seja observado o quórum necessário.

Assembleia ganhou o mundo digital

Recentemente, uma nova modalidade de Assembleia também se popularizou por conta dos protocolos de saúde e segurança da pandemia do Coronavírus: a Assembleia totalmente virtual ou híbrida (parte presencial e parte on-line). 

A Assembleia Virtual foi autorizada através da Lei 14.010/20 (artigo 12) e, a princípio, poderia ser realizada até outubro de 2020, mas em virtude da pandemia está sendo mantida após esse período. Pode ser utilizada para a discussão de qualquer assunto, seja ordinário ou extraordinário, fazendo o uso de ferramentas disponibilizadas pela administradora do condomínio ou outras plataformas já conhecidas, como skype, zoom e hangout. 

Aqui, também devem ser obedecidas as regras de tempo de convocação de todos os condôminos, bem como a antecipação dos assuntos que serão discutidos durante a reunião. Após a sua realização, ainda que seja feita a gravação da Assembleia, é obrigatória a formalização da Ata e assinatura dos participantes para registro – um dos aplicativos que também pode apoiar nesta missão é o DocuSign. 

A Assembleia Híbrida, como o próprio nome já diz, é uma mistura entre a virtual e a presencial. Pode ser realizada de forma simultânea e ao vivo com os dois ambientes ou de forma aberta e antecipada no modelo digital durante um prazo determinado – neste último caso é feito um encontro presencial posteriormente quando acontece a validação oficial das deliberações. 

Se todos os preceitos do Código Civil forem seguidos, tais como convocação válida de todos os condôminos, esse tipo de Assembleia terá a mesma validade de uma Assembleia presencial. 

Segundo o advogado especialista em condomínios, André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, ao longo de quase 1 ano e meio de pandemia ele pode testemunhar crescimento no número de participantes em Assembleias por conta do uso das modalidades virtuais. “A participação das Assembleias telepresenciais superou os 60% na maioria das reuniões que participei. Fica mais fácil, confortável e seguro para o condômino participar, economizando tempo e recursos com deslocamento. E as ferramentas de tecnologia à disposição facilitam o controle de atividades antisociais durante a Assembleia”, comenta. 

Para ele, as Assembleias virtuais ou híbridas tem tudo para se manter no ambiente condominial no futuro próximo, mas vai depender se houve uma boa organização dos condomínios para isso e se experimentaram uma boa Assembleia através dessas modalidades. “Qualquer Assembleia telepresencial deve ter uma preparação melhor do que uma física, especialmente a híbrida, pois é um desafio maior gerir duas sessões simultâneas (a física e a virtual). Deve-se trabalhar bem na convocação, na identificação dos participantes e dominar a ferramenta de tecnologia que escolheu para permitir que todos participem, mas sem abusos. Desde que todo o procedimento seja supervisionado por um advogado especialista, a Assembleia terá mais elementos para ser eficiente e segura”, justifica. Caso contrário, segundo André Luiz, muitos condomínios voltarão a fazer as tradicionais Assembleias físicas que, apesar de serem menos disciplinadas, objetivas e seguras, são mais fáceis de serem realizadas.

Quórum: o que é e como isso está relacionado às Assembleias?

O quórum relacionado às Assembleias condominiais tem a ver com o número necessário de pessoas tanto para que uma reunião seja simplesmente iniciada ou para que uma decisão seja validada pelo grupo participante. Esta variação pode estar relacionada também ao porte do condomínio e, consequentemente, à quantidade de condôminos, bem como à natureza da deliberação. 

Confira, abaixo, alguns dos principais quóruns exigidos:

Aprovação de contas, incremento na taxa condominial ou eleição de síndico – em primeira convocação, é necessário um quórum de metade de todos os condôminos, e em segunda instância, quórum livre. 

Validação de obras necessárias ou úteis ao condomínio – maioria dos presentes na Assembleia

Obras voluptuárias, ou seja, não urgentes – necessária a participação de ⅔ de todos os condôminos

Intenção de alterações na Convenção e/ou Regulamento Interno – obrigatório o quórum de ⅔ dos condôminos

Destituição do síndico – para destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, será necessária a aprovação da maioria de todos os presentes. 

Por: Cintia Laport