Você sabe o que são vícios construtivos?

Sabe aquela viga que subiu no lugar errado e que fica atrapalhando o espaço? Ou aquele cantinho que, na entrega do imóvel, ficou desnivelado ou torto? Muito mais comum do que se imagina, os vícios construtivos são essas “surpresinhas” que o morador pode encontrar ao chegar num imóvel. Eles são definidos como anomalias, defeitos ou imperfeições que podem afetar o uso do imóvel, seja ele residencial ou comercial.

Mas nem sempre este problema é da construção. Às vezes, pode ser de utilização ou deterioração do tempo. Infiltração, fissuras nas paredes, torneiras ou registros que não funcionam, vidros rachados, entre outros, também são considerados vícios construtivos, dependendo das causas.

Mas quando esse “pepino” aparece, quem deve assumir a responsabilidade pelo dano? 

Pedro Barbosa, advogado especialista em Direito Condominial, explica que, caso o adquirente de um imóvel encontre um vício construtivo em sua unidade, isto é, uma falha derivada do projeto ou da execução inadequada da obra de construção do imóvel, ele deverá prontamente entrar em contato com a construtora do edifício e requerer o reparo dentro do prazo de 90 dias corridos, conforme o Código de Defesa do Consumidor. 

Ainda na Seção IV do CDC, é possível conferir que o prazo para solicitar reparação à construtora por danos causados por fato do produto ou do serviço é de 5 (cinco) anos, iniciando-se a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. Agora, caso ainda se faça necessário o ingresso de uma ação judicial, esse prazo poderia se estender até 10 anos. 

“Caso a construtora não realize o reparo neste período, o consumidor poderá requerer a substituição do imóvel por outro equivalente, em perfeitas condições de uso, solicitar a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, ou exigir o abatimento proporcional do preço. Negando-se a construtora a atender às solicitações do adquirente, ele deverá contratar um profissional qualificado para a elaboração de um laudo pericial atestando a existência do vício construtivo, a fim de comprovar à construtora, ou ao Poder Judiciário, se for o caso, a responsabilidade da fornecedora do imóvel pela reparação”, explica o especialista.

A engenheira civil e diretora do Ibape/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Fabiana Albano, explica que, nem sempre o problema é gerado pela construtora. Às vezes, tais anomalias acontecem pela ação do tempo. Neste caso, o dono do problema pode ser um morador que já tenha vivido no espaço ou mesmo ninguém, apenas a ação do tempo.

“Anomalias são irregularidades, anormalidades que podem ser associadas ao projeto, má especificação de materiais ou na execução da obra. Porém também podem ser originárias de fatores externos ou provocados por terceiros, como obras vizinhas, problemas de manutenção ou mesmo término da vida útil de projeto, à decrepitude ou à obsolescência”, diz a especialista.

Ela explica ainda que é muito comum as anomalias serem provenientes de falta de manutenção por parte do usuário e, portanto, nestes casos, não podem ser chamadas de vícios. Assim, a origem do problema pode variar, e somente uma análise técnica de um engenheiro ou um arquiteto pode detectar exatamente a causa. E, claro, ao primeiro sinal de um problema como este, é recomendada a análise de um profissional.

O arquiteto Barbosa acrescenta que, quando o consumidor adquire um imóvel de uma construtora ou incorporadora, caberá à incorporadora reparar as anomalias construtivas encontradas na unidade. “Em se tratando de um vício aparente, ou seja, de fácil constatação, como por exemplo uma pintura na cor errada na parede do imóvel, o adquirente terá o prazo de noventa dias para realizar a reclamação junto à construtora, a partir da data em que receber as chaves e se imitir na posse do imóvel. Por outro lado, tratando-se de um vício oculto, que não pode ser percebido imediatamente, como por exemplo uma tubulação rachada, caberá ao consumidor acionar a construtora, na forma do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor”, diz.

O advogado explica que os vícios construtivos geram precedentes para processos judiciais e são amplamente discutidos pelo Poder Judiciário brasileiro, gerando vasta jurisprudência sobre o assunto. “Nosso escritório já atendeu a milhares de casos envolvendo vícios construtivos, como por exemplo o caso de clientes que adquiriram apartamentos na planta no Recreio dos Bandeirantes, no Rio de Janeiro, e quando receberam os imóveis perceberam que estes não possuíam registros internos de água e que existiam vazamentos na tubulação, gerando enchentes nos apartamentos sem que houvesse uma maneira rápida de se fechar o registro e resolver o problema. Tivemos que acionar a construtora e lutar até que a empresa oferecesse uma solução adequada, instalando registros nas unidades e reparando a tubulação danificada”, conta. 

Como se precaver?

Pedro Barbosa explica que é extremamente importante que quem for comprar um apartamento na planta realize uma profunda vistoria no imóvel assim que recebê-lo, em conjunto com um engenheiro ou arquiteto que possa auxiliar a verificar a existência de possíveis vícios construtivos, evitando assim, graves prejuízos e dores de cabeça no futuro. 

Já a engenheira Fabiana Albano lembra da importância da perícia de um profissional qualificado: “Ser assistido sempre por um profissional habilitado e capacitado, e em caso de constatação de responsabilidade de terceiros, notificar com a apresentação de um laudo técnico para a reparação dos danos. Caso não resolva, deve-se recorrer a um advogado para as medidas judiciais cabíveis. Todavia, cabe alertar que em caso de ação judicial, há uma perícia na qual se faz a apuração da responsabilidade. Por isso a contratação prévia de um engenheiro ou arquiteto é muito importante, evitando gastos com ações improcedentes que porventura gerem custos com advogados e sucumbências que poderiam ser evitadas”, conclui.

Por: Mario Camelo