O que fazer quando obras no condomínio prejudicam um morador?
Por Cidades e Serviços
Última atualização: 17/08/2021
Arquitetura, Gestão
As obras no condomínio acontecem por vários motivos. Há situações em que o reparo é necessário. Em outros momentos, a obra se destina somente ao embelezamento.
Quando é uma obra do próprio condomínio, que ocorre em área comum, ela deve passar pela aprovação em assembléia, obedecido o quórum relativo a cada tipo.
Há, também, as obras no condomínio que ocorrem nas unidades, conforme o desejo dos proprietários.
O que se deve observar em todo o caso é se as obras no condomínio não colocam em risco uma unidade específica ou prejudicam um morador em especial.
Como proceder diante dessas situações? Confira!
Verificar a regularidade das obras no condomínio
Uma obra no condomínio que não obedece às normas técnicas é considerada irregular. E essa irregularidades podem dar ensejo ao embargo.
Normalmente, os responsáveis por embargar uma obra são o síndico e o poder público.
Se o síndico verificar que a obra está irregular, prejudicando o condomínio ou algumas unidades, poderá embargá-la, conforme a NBR 16.280 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
No entanto, qualquer cidadão (inclusive moradores ou condôminos) pode denunciar a irregularidade nos órgãos competentes ou na prefeitura.
Essa denúncia vale também para as obras ocorrentes em propriedade privada, como os condomínios.
Após a denúncia, o poder público e/ou os órgãos fiscalizadores analisarão a obra para verificar se ela cumpre as legalidades. Se não cumprir, poderá embargá-la.
Verificar a legalidade das obras no condomínio
As obras no condomínio devem obedecer aos preceitos constantes não só nas normas técnicas, mas também no Código Civil.
Quando falamos das modificações em áreas comuns, existem algumas regras previstas nas leis brasileiras, como:
- Para mudar a destinação de uma área comum, é preciso aprovar a mudança em assembleia;
- Não é possível realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Uma dos deveres dos condôminos (que também deve ser respeitado pelo síndico) é não utilizar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.
Isso significa que as obras no condomínio devem obedecer a um projeto que minimize ao máximo esses riscos.
Sabe-se que reformas sempre alteram a rotina da coletividade, trazendo certo transtorno aos moradores, especialmente àqueles que se situam mais próximos à área reformada.
No entanto, é fundamental que o projeto seja concebido de forma a não atrapalhar ninguém no exercício de seu direito de propriedade, principalmente aqueles que moram nos primeiros andares.
Aprovação em assembleia
Quanto à regra de aprovação em assembleia, é preciso obedecer ao quórum relativo a cada tipo de obra.
O Código Civil estabelece que a mudança de destinação de uma área comum só pode ser feita com unanimidade dos condôminos.
Na prática, como isso é raro, os condomínios admitem a mudança com aprovação de dois terços, mas isso não deveria ocorrer.
Veja alguns exemplos:
- Construir mais um pavimento de garagem ou instalar piscina (obras de grande vulto que modificam o layout do condomínio): é necessário unanimidade;
- Transformar playground em quadra esportiva (mesma destinação das duas áreas, que é lazer): quórum de dois terços;
- Transformar quadra em garagem: ocorre mudança do uso do espaço, sendo necessária unanimidade;
- Transformar área de circulação (local sem destinação específica) em bicicletário: quórum de dois terços.
Quando um condômino se sente prejudicado por obras no condomínio, ele deve verificar a legalidade e a regularidade das obras.
E sempre que essas intervenções em áreas comuns causarem danos à uma unidade, o condomínio deverá responder pelos prejuízos causados.
Em caso de violação da lei (como no caso em que uma área comum é transformada em área privativa de um condômino), é preciso consultar um advogado para viabilizar uma ação judicial.
+ Qual o limite de duração de uma obra em condomínio?
Existe limite de tempo para obra em condomínio?
Não. Não existe um limite de tempo para obra em condomínio.
Vemos, com frequência, relatos de moradores que têm um vizinho com reforma em apartamento há meses (até 1 ano). Esse tempo pode ser maior quando o proprietário não mora no local. Mas, apesar do incômodo enorme de ter uma obra em condomínio, não há nada na lei que limite o tempo de duração.
Pode existir alguma previsão nas leis internas? Pode. Mas raras são as convenções que trazem essa norma, principalmente porque as obras costumam lidar com imprevistos.
E se aparecer algo que demanda uma “reforma dentro da reforma” e dobrar o tempo previsto? O proprietário será punido por isso? Por causa dessas hipóteses, é difícil ter uma norma interna.
Mas algo deve sempre ser respeitado: os horários das obras.
Respeito aos horários
Qualquer obra em condomínio tem potencial de atrapalhar o sossego dos moradores, o que é um direito garantido por lei. Algumas reformas geram barulhos relevantes, e a cada martelada o vizinho sofre, principalmente se estiver de home office ou tiver idosos e bebês em casa.
Para preservar a boa convivência, há normas internas que estipulam horários para reforma em apartamento.
O horário padrão é das 8h às 17h, mas o regulamento interno de cada condomínio é que deve prever. Há casos em que esse período vale de segunda a sexta-feira, e nos sábados pode ter um período de 9 horas às 13 horas, sendo proibidas no domingo.
Cada caso é um caso.
Quais os cuidados para reforma em apartamento?
Quando for acontecer uma obra em condomínio, como não há limite de tempo, é preciso contar com o bom senso do proprietário ou morador.
No entanto, sabemos que existe muita gente “sem noção” por aí. Por isso, o papel do síndico é fundamental.
Papel do síndico
O síndico é responsável por fiscalizar as obras nas unidades. Ele deve adotar uma série de medidas em prol do interesse da coletividade.
A respeito do limite de tempo, ele não pode fazer muito, mas pode pedir uma previsão estimada de conclusão para acompanhar a reforma e cobrar um posicionamento do morador, se o prazo não for cumprido.
Veja algumas práticas fundamentais e obrigatórias do síndico em caso de obra em condomínio:
- Ter toda a documentação relativa ao condomínio, como plantas elétrica, hidráulica e estrutural;
- Entregar, a cada novo condômino, o documento com as normas gerais do condomínio, inclusive com regras sobre reformas;
- Solicitar o projeto técnico e o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da reforma, bem como o alvará da prefeitura, quando for o caso.
- Exigir justificativas técnicas das obras realizadas em suas unidades, fundamental para cumprimento do prazo;
- Acompanhar a movimentação diária de prestadores de serviços e materiais.
Apesar de não existir limite de duração para uma obra em condomínio, o síndico deve acompanhar tudo para que o interesse da coletividade prevaleça.
Em casos extremos, em que não há bom senso, é possível consultar um advogado para adotar medidas judiciais cabíveis.
Fonte: Tudocondo